Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Посмотреть договор аренды офиса на предмет неявных ситуаций
Нужно проверить договор аренды на предмет неявных и скрытых ситуаций, с которыми я могу столкнутся. Я арендатор.
- Договор аренды 2 С.М. ООО Фитородник.doc
Здравствуйте, Юрий.
1.2. Нежилое помещение предоставляется с целью осуществления выполняемой (уставной) деятельности Арендатора в рамках законодательства РФ.
Вот этот пункт по сути проще будет убрать, чтобы в дальнейшем не было споров. Например, может возникнуть вопрос — о какой редакции Устава идёт речь — о той, что на момент заключения договора, или вообще неважно какая редакция, главное, чтобы эта деятельность была указана в Уставе.
При том если у Вас в Уставе не обозначена деятельность компании — придётся вносить изменение в него.
1.3. Предоставляемое в аренду нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданное 28.07.2015 года Управлением Росреестра по Новосибирской Области. Кадастровый номер 54:35:032650:04:1379
Свидетельство, выданное в 2015 не говорит о том, что на данный момент собственность не была отчуждена — главное это запись в ЕГРН, так что выписку взять в любом случае надо.
1.4. Предоставляемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечает требованиям, обычно предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого помещения, и передаётся для использования Уставной деятельности Арендатора.
Лучше зафиксировать на фото в каком состоянии помещение, чтобы в дальнейшем к Вам не было претензий, о том, что Вы ухудшили его состоянии, хотя по факту эти недостатки уже могли быть на момент сдачи (ст. 422 ГК РФ).
Далее продолжу.
Здравствуйте. П. 3.6 неустойка чрезмерная, требуйте снизить как минимум до 0,1 % от суммы задолженности, иначе в суде будете просить применить статью 333 ГК РФ и обосновывать черезмереость неустойки
П. 3.9. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за 1 месяц — требуйте удалить, не должно быть никаких односторонних изменений цены
п.6.5 и 7.14 необходимо перерабатывать, у вас только обязанности по этому договору, он кабальный для вас, не советую его подписывать в этой редакции.
нет неустоек хам нарушение контрагентом условий договора, необходимо ознакомиться с договором между банком и арендодателем, возможно там есть ограничения для данных помещений. Кроме этого банк может быть против перепланировок, это нужно учитывать если вы их планируете, нет плана помещения, возможны проблемы с предметом договора из-за этого.
Здравствуйте
п 1.2 и 1.4- надо прописать вашу конкретную деятельность — что там будет у вас находится- чтобы избежать споров.
п 3.2- иметь в виду- у вас депозит в размере аренд платы,
п 3.4 — очень важен- нужно расписать о каких коммунальных услугах речь- вода, тепло, электричество- все это должно быть прописано.
на счет мусора- отдельный момент — сейчас его вывозом может заниматься только региональный оператор и у каждого собственника должен быть отдельный договор на вывоз мусора- это требование ст 24.7 фз об отходах производства и потребления.
П 3.6. Большая неустойка- обычно идет 0.1%.
п. 3.9 просто исключить
3.9. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за 1 месяц.
для вас это просто опасно, тем более гк в ст 615 полностью эти вещи отдает на усмотрение договора
3.13 — не понятен- в вопросе почты вы будете зависеть от них?
3.15- мебель дают за отдельную плату или нет? этот момент не прописан
3.16- кондиционер- и его обслуживание- это с ними вы обязаны делать или можно самостоятельно? просто настораживает момент с доп соглашением тут.
п 3.4 — очень важен- нужно расписать о каких коммунальных услугах речь- вода, тепло, электричество- все это должно быть прописано.
вот этот момент связан с этим
4.1.2. Обеспечивать оказание Арендатору коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация).4.2.5
Содержать нежилое помещение в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными нормами и обеспечивать электрическую безопасность до возврата Арендодателю. По факту установления ответственного за пожарную безопасность и эксплуатацию приборов письменно предоставить Арендодателю контактную информацию.
имейте в виду- это обычное дело, но за санитарным состояние следить придется постоянно- конкретные санпин зависят от вида деятельности.
4.2.7
помещения похоже находятся в залоге у банка- это тоже важно — хоть смена собственника и не является основанием для расторжения аренды, но все равно
Арендатор обязан предоставить беспрепятственный доступ представителям Банка-Залогодержателя с целью осмотра заложенного имущества на предмет его сохранности.
4.2.11 — текущий ремонт на вас
п. 4.4 просто иметь в виду- курение запрещено, видно места курения они решили не создавать
Здравствуйте.
Предоставляемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечает требованиям, обычно предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого помещения, и передаётся для использования Уставной деятельности Арендатора.
тут лучше указать какое именно состояние. и опять же вопрос по уставной деятельности. Если она будет выходить за рамки устава, то могут быть вопросы.
7.14 В случае нарушения Арендатором либо посетителями, которые пришли к Арендатору п. 4.4.:
— при первичном случае — предупреждение;
— вторично штраф 1500 руб.;
— при систематических нарушениях штраф 15000 руб. либо пересмотр договорных отношений вплоть до расторжения. Договора.
какого нарушения? в чём оно выражается?
Арендная плата за первый месяц аренды (в полном объёме) и депозит оплачивается Арендатором в течении двух дней со дня подписания договора аренды.
лучше указать про рабочие дни.
В случае несоблюдения Арендатором сроков оплаты платежей по аренде нежилого помещения, согласно п.3.2. настоящего Договора, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5% (Пол процента) от несвоевременно оплаченной суммы, за каждый, календарный день просрочки на основании счета, выставленного Арендодателем. В случае просрочки оплаты более одного календарного месяца, Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке.
размер % большой слишком. Лучше уменьшить.
Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за 1 месяц.
слишком размытая и субъективная формулировка. Лучше убрать.
Обеспечивать свободный доступ в нежилое арендуемое помещение сотрудникам и клиентам Арендатора при условии соблюдения ими правил внутреннего распорядка и безопасности, установленных Арендодателем.
тогда надо каждого посетителя знакомить с этими правилами. Если п. 7.14 оставлять. Указано ниже конечно, что о правилах им сообщают. Но как?
Содержать нежилое помещение в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными нормами и обеспечивать электрическую безопасность до возврата Арендодателю. По факту установления ответственного за пожарную безопасность и эксплуатацию приборов письменно предоставить Арендодателю контактную информацию.
тут бывают споры в части пожарной сигнализации. Если её нет, то за чей счёт её ставить и кто должен её обслуживать, если она есть. Тем более в связке с
Арендатор обеспечивает соблюдение норм и правил пожарной безопасности. Арендатор самостоятельно назначает лиц ответственных за соблюдение данных требований в арендуемых помещениях из числа своего персонала.
Далее, п. 4.3. Я бы дал Вам право просто на одностороннее расторжение договора. И да, п. 3.9 лучше просто убрать.
Добрый вечер, Юрий.
В п. 1.3 договора указано, что
нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданное 28.07.2015 года Управлением Росреестра по Новосибирской Области. Кадастровый номер 54:35:032650:04:1379
В настоящее время свидетельства о государственной регистрации права собственности не выдают, поэтому закажите выписку из ЕГРН для точной проверки.
В. 3.6 предусмотрена очень высокая неустойка — лучше уменьшить хотя бы до 0,1%, но желательно вообще установить 0,05%.
В п. 3.7 договора указаны случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но точно не указано, в судебном порядке или нет, хотя в силу ст. 619 ГК РФ подобные основания для расторжения договора предполагают расторжение в судебном порядке.
Также вызывают вопросы п. 3.12 и п. 3.13 договора, поскольку точно не указаны, за чей счет и кто именно должен заключать отдельные договоры (арендатор или арендодатель).
Аналогично вызывает вопросы п. 3.16 договора.
Кроме того, из п. 4.2.4 договора делаю вывод, что помещение находится в залоге у банка — это надо уточнить.
Срок меньше 1 года — значит регистрировать в Росреестре не нужно.
Вот здесь короткий срок — только 2 дня — не опоздайте.
Пени на самом деле достаточно высокое, но с точки зрения закона это действительное условие, и суды его вряд ли снизят.
Вот это непонятное условие — о каких изменениях цен идёт речь? Лучше убрать этот пункт, иначе цена на недвижимость, например, вырастит, и Арендодатель может потребовать увеличение арендной платы.
Обратите внимание — на перепланировку нужно согласие Арендодателя. Если планируете там что-то сделать, то лучше сразу сделать это приложением к договору и подписать вместе с ним.
Лучше сделать эти правила приложением к договору, чтобы они стали его неотделимой частью. Это нужно для того, чтобы изменить их можно было только по соглашению сторон. Иначе Арендодатель может в одностороннем порядке такие там правила прописать, что они и Вам мешать будут и клиентам.
Помещение находится в Залоге? Нужно проверить этот момент. Потому что если так, то по общему правилу нужно получить согласие у банка на аренду.