Повышение арендной ставки

Добрый день

(При централизованном повышении тарифов на коммунальные, эксплуатационные услуги и прочие расходы, арендная плата увеличивается Арендодателем в одностороннем порядке, что оформляется отдельным соглашением.)

Не совсем понятно, как это сформулировано в договоре, поскольку «в одностороннем порядке» и «оформляется соглашением» — это взаимоисключающие условия, таким образом, у вас присутствует разночтение договора, что в свою пользу может использовать арендатор, если не захочет платить повышенную плату. Хотелось бы увидеть точную дословную цитату из договора

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

1. Юридически мое требование о повышении корректно, при условии заключения договоров сроком на 11 месяцев? По закону можно менять ставку не чаще 1 раза в год, но у меня договор меньше года.

Если договором предусмотрено — то да

Если рассуждать с точки зрения закона, то как правило суды не признают за арендодателем право менять размер платы в первый же год действия договора, если самим договором не предусмотрено такого права

2. Если арендатор откажется от повышения, я не хочу с ним судиться. Какие механизмы возможно применить для решения вопроса с повышением?

В каком смысле применить? Если он откажется платить арендную плату в новом размере (при условии, что повышение платы произведено в договорном порядке), то иначе как через суд недоплату взыскать невозможно

Сергей, здравствуйте!

Для начала, для точности ответов, выложите договор аренды. 

ДЛя понимания:

Согласно ч.3 ст. 614 ГК РФ 

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы можетизменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

т.е. если иное не предусмотрено, то изменять можно только по соглашению сторон. 

Добрый вечер Сергей.

1. Юридически мое требование о повышении корректно, при условии заключения договоров сроком на 11 месяцев? По закону можно менять ставку не чаще 1 раза в год, но у меня договор меньше года.

Судебная практика по данному вопросу разная. Я лично считаю, что согласно п. 3 ст.614 ГК РФ стороны могут в договоре согласовать любой порядок изменение арендной платы, даже при договоре заключенном на срок менее одного года.

2. Если арендатор откажется от повышения, я не хочу с ним судиться. Какие механизмы возможно применить для решения вопроса с повышением?

Если в суд идти не хотите и то я бы Вам посоветовал направить арендаторам уведомление об изменении арендной платы со ссылкой на договор аренды, в котором обосновать размер и основание такого увеличения, чтобы им было понятно, что Вы суммы взяли не из головы, а вынуждены изменить размер оплаты в связи с изменением налоговой нагрузки. 

К данному уведомление приложите дополнительное соглашение об изменение суммы арендной платы. Если они дополнительное соглашение подпишут, тогда и спорт по возможности одностороннего изменения будет отсутствовать. Если не подпишут, то продолжите лучше с ними переговоры.

Судебная практика при одностороннем увеличении размера арендной платы исходит из того, что Арендодатель не может злоупотреблять своим правом, предоставленным договором и увеличивать размер арендной платы больше чем на величину изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Согласно п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Удачи