Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Узаконивание реконструкции объекта ИЖС в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения
Добрый день! У меня в собственности есть участок (для ведения личного подсобного хозяйства) и дом, построенный ещё в 1965 г.. Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж2. Дом и участок зарегистрированы, есть свидетельство о собственности. В 2011 году была осуществлена реконструкция дома: (был утеплен мансардный этаж и туда провели отепление; деревянные стены террас снесены, в их границах из пеноблоков сделаны два отапливаемых помещения - в одном санузел с душевой и раковиной, во втором - жилое помещение (из-за того, что блоки шире, чем деревянные стены, площадь по внешним контурам увеличилась); была перенесена лестница на мансардный этаж из одной террасы в другую; крыльцо так же было снесено и построено новое из кирпича и застекленное; была изменена планировка комнат - на 1-м жилом этаже (стены гипсокартон) была уменьшена площадь одной комнаты и за счет этого была увеличена площадь другой комнаты).
Сейчас я решила узаконить реконструкцию дома. Согласно полученного градостроительного плана, мой участок частично расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения (дом полностью находится в защитной зоне). При этом там указано: " Запрещается капитальное строительство и реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия".
Уведомление о начале реконструкции я ещё не подавала, т.к. посмотрела практику - по подобным случаям, как у меня идут отказы из-за нахождения объекта ИЖС в границах защитной зоны объекта культурного наследия.
На сайте Минкульта указано, что объект культурного наследия - Церковь, из-за которого мой участок и дом попали в защитную зону, относится к категории "памятник". Церковь находится в границах сельского поселения. Расстояние от границы ограды Церкви до границы моего участка по прямой - 180 м, по дороге общего пользования - 240 м. В связи с чем у меня вопрос: есть ли шансы на узаконивание всех реконструкций, которые были произведены в доме. И если есть, каков порядок моих действий, чтобы оформить (зарегистрировать) все реконструкции, произведенные в доме.
- doc01438820190314094242.pdf
Я узаконила свою реконструкцию и получила документы на собственность. Без обращения в суд. Всё оказалось не так сложно, если на встречу со специалистами Управления объектами культурного наследия придти хоть немного юридически покованной в этом вопросе.
Спасибо за оказанную помощь юристам — на базе Ваших ответов мне удалось выстроить убедительную позицию при встрече с начальником управления ГУКН, что позволило получить мне разрешение на проведение реконструкции.
Уважаемая Наталия! Доброго! Да, это еще та проблема, причем в масштабах всей страны.
Частично… насколько?
Там ЗУ не передвинуть (хотя бы через тоже перераспределение в порядке ст.11.7 ЗК РФ — см. http://www.consultant.ru/cons/...)? Чтобы уйти от ограничений/обременений?
Здравствуйте, Наталия.
О реконструкции Вам пока не следует уведомлять Администрацию во избежание иска по статье 222 ГК РФ о приведении строения в первоначальное состояние.
Как вариант, обратиться в региональный орган охраны объектов культурного наследия с просьбой изменить границы защитной зоны с исключением Вашего участка из нее.
Либо требовать утверждения границ территории объекта культурного наследия, так как 200 метров действует при неустановлении границ территории объекта культурного наследия, а при их установлении в пределах населенного пункта 100 метров.
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ
(ред. от 21.02.2019)
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Статья 34.1. Защитные зоны объектов культурного наследия
1. Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
2. Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 настоящего Федерального закона требования и ограничения.
3. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:
1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.
4. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.
5. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте Наталия!
1.Узаконить в данном случае ваш реконструированный объект недвижимости возможно в судебном порядке, уведомительный порядок регистрации, установленный Градостроительным кодексом РФ в данном случае не применим, так как орган местного самоуправления на основании сведений о наличии зоны с особыми условиями вынесет решение об отказе.
Согласно части 1 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ
1. В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщикподает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве).
Таким образом, установленный порядок уведомления в данном случае предполагает именно планируемое строительство, от администрации в дальнейшем будет получен отказ.
2. По своей сути в данном случае, ваше строительство является самовольной постройкой и в силу части 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании по таким делам в обязательном порядке назначается судебная экспертиза, выводы эксперта должны содержать о соблюдении градостроительных, санитарных, противопожарных и иных норм при строительстве объекта.
Факт того, если охранная зона к примеру установлена позднее завершенного строительства может оказать положительное воздействие на принимаемое судом решение.
Таким образом, регистрации реконструкции дома в данном случае возможно в судебном порядке.
3. Возможно обратиться в уполномоченный орган с заявлением об изменении границ зоны с особыми условиями, в данном случае орган охраны объектов культурного наследия, малоперспективный вариант, но если уполномоченный орган пойдет на это, то и проблем с согласованием в администрации, при соблюдении всех нормативов не должно возникнуть.
Факт того, если охранная зона к примеру установлена позднее завершенного строительства может оказать положительное воздействие на принимаемое судом решение.
Таким образом, регистрации реконструкции дома в данном случае возможно в судебном порядке.Иван Овчинников
А где можно посмотреть, когда была установлена охранная зона?
Возможен такой вариант, но никто не даст 100% гарантий выигрыша дела в суде.
При этом, при обращении с иском в суд в том числе нужно будет доказывать, что принималось попытки легализации объекта строительства.
Хотя многие суды на данный аспект внимания не обращают а в первую очередь обращают внимание на безопасность реконструированного объекта и на нарушение его сохранением прав и законных интересов третьих лиц.
При этом, органы охраны объектов культурного наследия будут обязаны доказать, что указанными, считаю незначительными изменениями, причиняется или может быть причинен вред объекту культурного наследия, например, уменьшена его обзорность.
По делу придется назначить судебную пожалую комплексную экспертизу на предмет соответствия реконструкции требований СНИП, безопасности объекта а также наличия (отсутствия) вреда объекту культурного наследия.
Разъяснения Верховного Суда
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
26. Рассматривая иски о признании права собственности на
самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не
может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого
разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении
судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
в дополнение: реконструкция у Вас была в 2011 году. А когда приказ МК РФ вступил в силу? Появилась«защитная зона объекта культурного наследия ....»?
Частично — практически весь, только небольшой кусок участка, самый дальний, не входит в защитную зону. Скан прилагаю