Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Законна ли сдача ИП в долгосрочный наём комнат на участке ИЖС?
Сдача ИП в долгосрочный наём(1 год) комнат в принадлежащем ему доме на участке ИЖС. Что в этом незаконного?!
Здравствуйте, Сергей.
Это может быть квалифицировано как гостиничный бизнес, а ведение такого бизнеса не предусмотрено для участков, с видом разрешённого использования ИЖС:
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»2.1. Для индивидуального жилищного строительства
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
Это будет нецелевое использование земельного участка. И могут как привлечь к административной ответственности, так и изъять участок:
Статья 285 ГК РФ Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
а также в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Добрый вечер!
Согласно виду разрешённого использования Вашего земельного участка не допускается использование его в коммерческих целях. Вы же, сдавая комнаты в аренду, фактически как раз и нарушаете ВРИ, что и приводит к праву земельного комитета привлечь Вас к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ, за использование зем.участка не по целевому назначению
Для сдачи комнат в наем по принципу гостиницы необходим вид разрешенного использования гостиничное обслуживание согласно «классификатора видов разрешенного использования земельных участков» Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, а именно 4.7
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.
Здравствуйте, Сергей!
земельный участок ИЖС предназначен для:
— размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
— выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
— размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
поэтому сдавать Вы можете комнаты, но только изменив ВРИ ЗУ.
в противном случае будет использования земельного участка не по назначению, за что предусмотрен штраф по ст.8.8. КоАП
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
участок предназначен для размещения индивидуального жилого дома, а это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Вы же собираетесь вести предпринимательскую деятельность по сдаче жилых комнат, соответственно это нарушает ВРИ ЗУ и влечет к привлечению к административной ответственности.
Сергей!
Незаконным в данном случае может быть признано использование земельного участка, на котором расположен дом, не по целевому назначению. Если участок был выделен для осуществления индивидуального жилищного строительства, то использование (фактическое) дома и участка не для целей удовлетворения потребностей собственника в создании необходимых условий для проживания его и членов семьи, а в предпринимательской деятельности (если ИП таким образом планирует зарабатывать денежные средства на постоянной основе), может быть признано нарушением целевого назначения земельного участка, что наказуемо в административном порядке.
В Земельном Кодексе РФ на это счёт сказано таким образом:
Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
Здравствуйте Сергей.
В ранее действовавшей редакции, часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ содержала следующие положения:
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Часть 3 изменена с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ
и выглядит следующим образом:
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома.
Т.е. указание на то, что объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом именно с количеством этажей не более чем три, было исключено из федерального закона.
Также в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Рф:
2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) объекты индивидуального жилищного строительства
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три
Т.е. в федеральном законе не обозначено то, что объектом индивидуального жилищного строительства, являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три.
Сдача ИП в долгосрочный наём
ВРИ земельного участка — под ИЖС, действительно не допускает осуществление на нем предпринимательской деятельности согласно действующему законодательству.
Между тем, именно предпринимательскую деятельность на нем осуществлять и не обязательно, для этого достаточно вступать в гражданские правоотношения по распоряжению своим имуществом в рамках гражданского договора найма жилого помещения, как гражданину т.е. -собственнику, а не как индивидуальному предпринимателю, в таком случае не может идти и речь о том, что на данном земельном участке осуществляется именно предпринимательская деятельность что противоречило бы ВРИ земельного участка.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Рф:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Рф:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Рф:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Так согласно Письму Министерства Российской Федерации по налогам и сборам (в дальнейшем преобразованную в Федеральную налоговую службу. по ссылке:http://docs.cntd.ru/document/9...)
от 6 июля 2004 года N 04-3-01/398
«О сдаче помещений в аренду (наем)»
следует:
По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности».
Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду.
В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.
Т.е. на мой взгляд, именно в качестве собственника, гражданин может пользоваться своим законным правом на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом на свое усмотрение, в том числе и сдавать его в найм, при этом без осуществления именно предпринимательской деятельности, а в данной ситуации именно такая деятельность противоречит ВРИ и целевому назначению земельного участка.
Считаю, что в такой ситуации в определенной мере существует лишь того, что использование собственником своего права на распоряжение принадлежащим ему имуществом, могут признать предпринимательской деятельностью при наличии на то определенных признаков и оснований предусмотренных законом
Статья 2 Гражданского кодекса РФ:
… предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
в этом случае могут возникнуть все дальнейшие негативные последствия связанные с этим.
Но в целом право собственности предусмотренное статьей 209 Гражданского кодекса РФ ограничено ВРИ земельного участка быть не может, иначе собственники жилых домов и квартир вообще не могли бы вступать в гражданские правоотношения по распоряжению своим имуществом, в том числе и по найму принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Уважаемый Сергей, здравствуйте!
Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 9 октября 2015 г. N 1085) «гостиничные услуги» - это комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем.
«Потребитель» - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий и (или) использующий гостиничные услуги исключительно для личных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
Согласно ГОСТ Р 53423-2009 (ИСО 18513:2003) «Туристские услуги. Гостиницы и другие средства размещения туристов. Термины и определения»
2.2.1 гостиница, отель: Предприятие, предоставляющее услуги размещения и, в большинстве случаев, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг.
2.2.2 гест хауз: Предприятие, предоставляющее услуги питания (включая напитки). Гест хауз может предоставлять услуги средства размещения. Гест хауз часто располагается в сельской местности.
Под размещением понимается 2.1.1: Предоставление минимального набора услуг для ночлега, включая санитарно-гигиеническое оборудование.
В Вашей ситуации, если Вы просто предоставляете комнату для временного проживания по договору найма, но при этом не оказываете никаких дополнительных или сопутствующих услуг проживающим, то, на мой взгляд, такую деятельность нельзя квалифицировать как гостиничные услуги.
Вашими клиентами являются не потребители гостиничных в смысле указанном в вышеуказанных правилах, а наниматели жилого помещения.
А сдавать жилое помещение прямо разрешается законами:
1) статьей 30 Жилищного кодекса РФ:
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
2) статьей 671 Гражданского кодекса Рф:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Также из Градостроительного кодекса РФ убрали положение о том, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания только одной семьи. Не знаю, связано ли это с тем, что воля законодателя специально была направлена на допущение возможности проживания в указанном доме лиц, не являющихся членами одной семьи, но факт остается фактом.
В ОКВЭД имеется специальный вид предпринимательской деятельности:
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
(Вам, кстати, надо добавить его в перечень своих видов деятельности, если будете заниматься такой деятельностью).
Кроме того, в законе г.Москвы от 31 октября 2012 года N 53 "О патентной системе налогообложения" предусмотрен такой вид предпринимательской деятельности, налоги с которой можно уплачивать на основании патента:
19.Сдача в аренду (наем) жилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности
Учитывая изложенное, полагаю, что при отсутствии в Вашей деятельности признаков гостиничных услуг, указанных выше, Вы вправе сдавать жилые комнаты в Вашем доме по договору найма. Земельный кодекс Рф не содержит запрета сдавать жилой дом или его часть, находящийся на земле ИЖС, в аренду одному или нескольким лицам.
При сдаче на срок один год и более договор подлежит государственной регистрации, поэтому лучше указывать срок менее 1 года.
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов - обращайтесь в чат к юристу.
Все ваши коллеги выше настаивают на нарушении земельного законодательства при ведении предпринимательской деятельности на участке ижс даже в виде найма, а не вести деятельность, как предпринимательскую при систематическом найме подвергать себя риску незаконного предпринимательства. Мне кажется оптимально не вести коммерческую деятельность вовсе, а просто безвозмездно передавать имущество в пользование с условием осуществления текущего обслуживания и ремонта. Ну и арендатор заключит второй договор с ИП по ежемесячной оплате этой услуги.
Я на это и указывал в ответах, в настоящее время лично я не вижу в ваших намерениях каких-либо возможных нарушений которые наступят в ходе реализации вами своих прав собственника, конечно если Вы действительно настроены лишь распоряжаться как собственник своим имуществом, а не как ИП осуществлять предпринимательскую деятельность.
Здесь грань между первым и вторым очень тонка, и соответственно определенный риск всегда существует, т.е. если данная деятельность будет иметь все признаки предпринимательской, и при этом компетентные органы в случае необходимости и проведения соответствующей проверки, конечно при наличии на то законных оснований, смогут установить эти факты, вот только это может повлечь негативные последствия, т.е. такой риск никогда не стоит отбрасывать и отнестись более осторожно к тому, как по факту систематически собственник распоряжается своим имущество, в том числе и путем сдачи его в найм, что в общем не запрещено, но все же при определенных условиях такая деятельность может попасть под признаки предпринимательской. а значит их необходимо исключить вовсе.
Здравствуйте, Сергей.
На мой взгляд нарушение земельного законодательства в виде нецелевого использования земельного участка будет только в том случае, если сдача комнат в доме на участке ИЖС в найм, аренду производится в рамках именно предпринимательской деятельности, то есть если правообладатель дома сдает комнаты систематически, и сдача комнат направлена на извлечение прибыли. Коллега Агибалов приводил Вам положения ст.2 ГК РФ, раскрывающую понятие предпринимательской деятельности. Более полно данное понятие раскрывается в ПИСЬМЕ ФНС России от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125@ https://ipipip.ru/pisma-minfin... Выдержка из него
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателяс осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Таким образом, если дом строился для себя и своей семьи, а в последствии у собственника отпала необходимость в использовании всех комнат, то их сдача не будет предпринимательской деятельностью. Есть еще одно разъяснение, на этот раз в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем»
2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство
Хоть здесь речь и идет наличии/отсутствии именно состава преступления, но отсутствует то он как раз в связи с тем, что отсутствует предпринимательская деятельность как таковая.
И еще одно разъяснение, оно довольно-таки древнее, но не утратило актуальность и сейчас. В письме Министерстава по налогам и сборам от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» Его уже приводил коллега Агибалов, из из него следует, что не любые сделки по сдаче в аренду (наем) образуют предпринимательскую деятельность.
Теперь подробнее остановимся на ВРИ 2.1. Для индивидуального жилищного строительства классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
В нем ведение предпринимательской деятельности действительно не предусмотрено, а ведение таковой означало бы нецелевое использование и возможность привлечения по ст.8.8 КоАП РФ.
Поэтому решение вопроса
Сдача ИП в долгосрочный наём(1 год) комнат в принадлежащем ему доме на участке ИЖС. Что в этом незаконного?!Сергей
зависит от того, какие виды предпринимательской деятельности заявлены в ЕГРИП, имеются ли у ИП какие-либо иные помещения, указывал ли он доходы от сдачи своих комнат в доме в отчетности. Если да, то здесь никакие доводы о том, что гражданин вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом и это не образует предпринимательской деятельности, не поможет. Нецелевое использование будет налицо. Никто собственно говоря не ограничивает ИП сдавать комнаты, в том числе и свои, но такая деятельность не должна нарушать положений земельного законодательства.
Ну-во-первых, я и не говорил, что в п.2 классификатора имеются слова «не предусмотрено ведение предпринимательской деятельности», а указал
Теперь подробнее остановимся на ВРИ 2.1. Для индивидуального жилищного строительства классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
В нем ведение предпринимательской деятельности действительно не предусмотрено, а ведение таковой означало бы нецелевое использование и возможность привлечения по ст.8.8 КоАП РФ.
И данное утверждение вполне обосновано, если верно истолковать его содержание https://base.garant.ru/7073687..., и учитывать, что классификатор устанавливает виды именно разрешенного использования, а не того, что он не запрещает.
Поэтому, о вводе мною Вас в заблуждение говорить невозможно.
Если же говорить не о п.2.1, а о п.2 классификатора, то и в нем
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека,за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
Я бы с удовольствием констатировал, что на участке ИЖС можно осуществлять предпринимательскую деятельность, но если это не так, то такой ответ и ввел бы Вас как раз-таки в заблуждение.
Дело тут вовсе не в свободе договора, и не в ограничении права собственности, а именно в нарушении правил землепользования.