Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры: продавец с инвалидностью - каковы риски?
Здравствуйте!
Покупаем квартиру в ипотеку.
Объект - двушка в Москве; владельцы – мать-пенсионерка, являющаяся инвалидом 2 группы (2/3 квартиры), и сын (1/3). Оба прописаны здесь же. Основание владения – договор купли-продажи 20-летней давности.
Сделка с альтернативой:
на полученные от нас за свою двушку деньги продавцы планируют купить две квартиры – в Москве (для сына) и в Подмосковье (для матери). При этом московская альтернатива них НЕ подобрана, подмосковная – есть (авансирована).
Сроки сделки начинают поджимать - владельцы подмосковной альтернативы торопят. В итоге наши продавцы предлагают провести сделку только с одной альтернативой – на Подмосковье.
То есть мы покупаем у них двушку, на полученные деньги они в этот же день приобретают свой подобранный подмосковный вариант. А на оставшиеся средства в дальнейшем не спеша подбирают себе московскую квартиру.
И вот собственно проблемный момент:
мать готова на сделку только при условии, что мы ей позволим остаться прописанной в той квартире, которую она нам продает, - даже после перехода прав собственности к нам. До тех пор, пока они не приобретут квартиру в Москве, куда она сможет выписаться. Мотивирует это боязнью потерять московскую пенсию и льготы на лечение.
При этом продаваемая квартира – ее единственное жилье и таким и останется после нашей с ней сделки, т.к. подмосковная альтернатива будет оформляться на сына.
То есть по итогу сделки купли-продажи мы получим прописанную на нашей свежеприобретенной квартире пенсионерку-инвалида 2 группы с неясной перспективой выписки, у которой это к тому же единственное жилье.
На наше предложение выписаться до сделки - категорический отказ.
На предложение заложить под выписку часть денег (300-500 тыс.), чтобы она могла получить эту сумму, только предъявив документы о выписке из проданной нам квартиры, - также отказ.
Фактически она просит поверить в ее будущую выписку из квартиры «под честное слово». Под него же она обещает физически освободить квартиру в оговоренные в ДКП сроки, переехав в купленную подмосковную квартиру.
Ситуация осложняется тем, что за подмосковной альтернативой оказался огромный долг за коммуналку – 200-300 тыс. руб. (владельцы, со слов, живут за границей, квартира пустует). А значит, вполне может случиться ее арест прямо в период регистрации прав.
При этом в плане продажи мать не очень мотивирована – ей нравятся ее квартира и район, она не хочет ничего менять и идет на продажу скорее под давлением сына.
Как следствие, оставаясь прописанной в проданной нам квартире, она вполне может захотеть продолжать в ней проживать или, как минимум, бесконечно оттягивать сроки выезда.
Собственно вопрос:
- Как защититься от такой ситуации до сделки?
- Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.
- Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию - наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?
Насколько мы поняли, выписать и выселить принудительно по суду пенсионера-инвалида 2й группы из его единственного жилья – задача крайне сложная и занимающая не менее полугода. Не каждый суд выселит инвалида. В плохом случае ей и вовсе могут присудить доживание в этой квартире. А даже если суд и выпишет ее, это легко оспорить.
Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?
Дополнительная информация, которая может иметь значение:
У нас есть риэлтор, которая всесторонне и тщательно проверяет квартиру и личности собственников (ЕГРН/ЕГРП, Ф1, запросы в полицию, в НД и ПНД и прочая). Планируется медицинское освидетельствование собственницы-пенсионерки в день сделки. Сделка подразумевает обязательный нотариат. У нотариуса будет вестись видеозапись.
Наталья, здравствуйте.
Как защититься от такой ситуации до сделки?
В идеале на момент совершения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц + в договор включено обязательно собственников сняться с регистрационного учета до сделки.
Совсем в идеале — оплата в рассрочку, последнюю часть которой продавец получает только после регистрации права собственности.
Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку?
На Вас, как на покупателях квартиры, наличие/отсутствие альтернативной сделки не отразится, если в Вашем договоре купли-продажи не будет каких-либо оговорок на эту тему. Альтернативная сделка важна только в случае, когда происходит продажа доли несовершеннолетнего. В Вашем случае доли продают взрослые дееспособные лица — они могут вообще ничего себе не покупать. После подписания договора и его регистрации это будут их личные трудности. Отсутствие альтернативной сделки не даст им права расторгнуть договор с Вами либо приостановить регистрацию.
Наталья, здравствуйте!
— Как защититься от такой ситуации до сделки?
В данном случае все зависит от вашего желания покупки такой квартиры+ наличие грамотного договора купли-продажи. Тут следует поддержать коллегу Степанова А.Б., действительно никаких особых проблем в ней, нет. Важно понимать, что во-первых договор будет подлежать нотариальному удостоверению поскольку Продавцы являются дольщиками:
Статья 42. Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Во-вторых сразу оговорить именно срок выписки продавца.
В-третьих ваша сделка по купли-продаже никак не связана с их сделками.
— Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.
Да, при грамотно составленном договоре никаких проблем не будет. Если не будет менять регистрации, то в судебном порядке все решится. Уже пояснил, что сделка у Вас никак не связана с последующими сделками продавца.
— Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию — наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?
В судебном порядке все решается. Тем более все документы будут составлены о них Вы пишете в доп. сведениях.
Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?
Да, действительно ничего ей это сделать не мешает. Но опять же ничто не мешает собственнику через суд выселить лицо. Она не является лицом, за которым право проживания сохраняется. Тем более грамотно написанный договор, в части конкретного срока выписки защитит Ваши интересы. Я бы еще включил штраф, неустойку, чтобы лицо стимулировать к исполнению своих обязательств и смене регистрации.
У нас есть риэлтор, которая всесторонне и тщательно проверяет квартиру и личности собственников (ЕГРН/ЕГРП, Ф1, запросы в полицию, в НД и ПНД и прочая). Планируется медицинское освидетельствование собственницы-пенсионерки в день сделки. Сделка подразумевает обязательный нотариат. У нотариуса будет вестись видеозапись.
На мой взгляд, что это идеальный вариант проведения сделки.
Насколько мы поняли, выписать и выселить принудительно по суду пенсионера-инвалида 2й группы из его единственного жилья – задача крайне сложная и занимающая не менее полугода. Не каждый суд выселит инвалида. В плохом случае ей и вовсе могут присудить доживание в этой квартире. А даже если суд и выпишет ее, это легко оспорить.
Это не имеет преимущественного значения.
В соответствии со статьями209, 304 ГК РФ, 30 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением и он может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения, и не соединены с лишением владения, т.е. в том числе потребовать признать утратившим право пользования.
Поскольку помещение отчуждается продавцом к покупателю и право собственности последнего будет зарегистрировано в установленном порядке, то по смыслу ст. 292 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ., право пользования квартирой прекратится. Значит в этом у Вас проблем в суде не будет.
Можете ознакомиться с судебной практикой Решение № 2-650/2018 2-650/2018(2-7505/2017;)~М-6768/2017 2-7505/2017 М-6768/2017 от 12 февраля 2018 г. по делу № 2-650/2018. Первомайский районный суд г. Мурманска (Мурманская область).
Добрый вечер, Наталья.
Исходя из всего вышеизложенного, мой совет такой: свои права Вы в любом случае сможете защитить в судебном порядке, но это трата времени, денег и нервов, на самом деле.
Поэтому при возможности найти другую квартиру, лучше найти другую квартиру.
— Как защититься от такой ситуации до сделки?Наталья
Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), никак не защититься без суда.
— Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.Наталья
Я бы не стала рисковать и идти на такую сделку. Но если нет вариантов с другими квартирами, то придется заключать такую сделку.
— Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию — наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?Наталья
Обращаться в суд с иском об обязании снять с регистрационного учета. После вступления решения суда в силу (если решение будет в вашу пользу) еще нужно исполнить решение суда.
Здравствуйте Наталья.
Мое мнение данная сделка рискованна.
В дополнение к сказанному коллегами:
В гражданско-правовых сделках между физлицами важную роль играет правоспособность и дееспособность лиц – сторон сделки. Подразумевается, что каждый совершеннолетний гражданин РФ полностью правоспособен и дееспособен. Сделка признается недействительной если будет установлено, что сторона сделки являлась в этом период недееспособной.
Чтобы быть уверенным в дееспособности стороны сделки продавцу необходимо предоставить справку из психа-неврологического диспансера. Недееспособным человек может быть признан только по решению суда. Такое происходит вследствие явного психического расстройства, и неспособности понимать значение своих действий -ст. 29 ГК РФ. Суд может лишить человека дееспособности, и установить над ним опеку.
Таким образом, первым делом необходимо удостовериться в дееспособности. Если женщина наотрез отказывается сообщить Вам сроки выселения, то это грозит Вам явными проблемами в будущем, так как Вы достоверно не сможете узнать купила она квартиру или нет и таким образом она может жить в вашей квартире годами. При этом Вы не сможете полноценно жить в своей квартире.
Иными словами, она годами может проживать в своей квартире дальше, а Вам говорить, что другую квартиру не купила.
Если все же осмелитесь на данную сделку я бы рекомендовала настаивать на том, чтобы пункт о снятии ее с регистрационного учета был прописан четко и о непосредственном выселении-сразу после регистрации сделки.
С уважением Кононова ЯА
По поводу проживания — в договоре нужно указать срок, когда жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учета. В случае, если таких условий в договоре нет, после регистрации сделки Вы в любом случае сможете в судебном порядке снять с регистрационного учета как бабушку, так и ее сына.
ст. 35 Жилищного кодекса РФ
В Вашем случае право пользования прекращено в связи с заключением договора купли-продажи, по которому Вам, как покупателям, передается право собственности (которое включает владение, пользование и распоряжение имуществом). Соответственно, продавец передал право пользование Вам, а сам его утратил. Далее — см. ст. 35 ЖК РФ (выше).
Задача для юриста/адвоката не сложная, перспективы спора положительные. Наличие инвалидности и тот факт, что квартира являлась единственным жильем, не будет иметь значения для суда, во всяком случае юридического. Поскольку бабушка не подарила долю, а продала ее, получила за это деньги и может обеспечить себя жильем. Если по какой-либо причине она останется без жилья — на Вас это не может отразиться, если все условия договора Вами выполнены. Что касается сроков — да, это не менее 2-3 месяцев, не считая сроков возможного обжалования решения суда. Результат будет положительным для Вас, но спор займет время + вы понесете расходы на юридические услуги (юрист/адвокат по такой категории дел нужен обязательно).