Продажа коммерческой недвижимости

Здравствуйте. А на какой системе налогообложения находится ИП продавец?

И правильно ли я понял, что вопрос состоит в том, что ИП продает объект по частям себе в убыток? 

Купили по заведомо завышенной стоимости. Можно ли его продать этим собственникам по кадастровой стоимости здания и какие налоги при этом придется заплатить

Здравствуйте! Вы вправе продать здание магазина по любой приемлемой для вас цене, в том числе и по кадастровой стоимости любому лицу (или нескольким лицам), так как вы собственник и вправе сами определять любую цену своей собственности (статья 209 ГК РФ).Если у вас как ИП фактичеки не будет прибыли по сделкам покупки и продажи недвижимости (здания), соответственно у вас будет убыток и налог вами в случае продажи по стоимости ниже чем цена покупки не уплачивается. 

В случае же получения вами прибыли от продажи здания (цена покупки ниже чем цена продажи) всё зависит от того какая у вас ситема налогообложения. Если УСН (статья 346.20 НК РФ)  налог на доходы 6%, доходы минус расходы 15%http://www.consultant.ru/docum...  если общая система налогооблоения ставка-13%. 

Добрый день. Поддержу коллегу Колковского, добавив немного. 

Дело в том, что в соответствии с 

НК РФ Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения
 1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

НК РФ Статья 105.1. Взаимозависимые лица

7. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи.

В связи с этим, кадастровая стоимость для Вас значения не имеет. Требования о соотношении с ней применимы лишь к НДФЛ — ст.217.1 НК.  Вы можете продать конечно по любой цене, в том числе и кадастровой, но Вам важна рыночная стоимость( а то, за сколько Вы купили будет оказывать влияние на ее определение)  и то, насколько от нее отличается стоимость продажи, а так же насколько Вы будете соответствовать признакам взаимозависимости с покупателями. Если да, и стоимость будет ниже рыночной на 20% и более, то существует риск, что Ваш налог по УСН 6% пересчитают по рыночной стоимости, начислив еще и пеню.

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте!

в чем согласен с коллегами, так это в том, что продать доли в объекте недвижимости Вы можете по любой цене, и не связаны в этом случае положениями п.5 ст.217.1 НК, т.к. не являетесь плательщиком НДФЛ.

однако, относительно применения к Вам положения ст.40 НК и ст.105.3 НК — согласиться не могу.

положения ст.40 НК к Вам не могут быть применены в силу п.6 ст.4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием принципов определения цен для целей налогообложения», по которой они со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 НК до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

что касается положений ст.105.3 НК, то по п.4 данной статьиФНС при осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном главой 14.5 НК, проверяется полнота исчисления и уплаты следующих налогов:

1) налога на прибыль организаций, за исключением части налога на прибыль организаций, исчисляемой в отношении прибыли контролируемых иностранных компаний;

2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со ст.227 НК;

3) налога на добычу полезных ископаемых (в случае, если одна из сторон сделки является налогоплательщиком указанного налога и предметом сделки является добытое полезное ископаемое, признаваемое для налогоплательщика объектом налогообложения налогом на добычу полезных ископаемых, при добыче которых налогообложение производится по налоговой ставке, установленной в процентах);

4) налога на добавленную стоимость (в случае, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком налога на добавленную стоимость или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость);

5) налога на дополнительный доход от добычи углеводородного сырья.

как видно, налог по УСН в п.4 ст.105.3 НК отсутствует, а значит и применять положения данной статьи, по отношению к «упрощенцу» ФНС не сможет. 

однако, при этом, нужно понимать, что правила, предусмотренные разделом V.1 НК, распространяются на сделки, осуществление которыхвлечет необходимость учета хотя бы одной стороной таких сделок доходов, расходов, что приводит к увеличению и (или) уменьшению налоговой базы по налогам, предусмотренным п.4 ст.105.3 НК.