Мы — ваш онлайн-юрист

Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.

Как указать стоимость объекта в декларации 3-НДФЛ при единой цене договора купли-продажи недвижимости?

02.08.2025 мной продано три объекта недвижимости по единому договору купли-продажи за общую цену 2 800 000 руб. Цена каждого объекта в договоре отдельно не определена: Переход права зарегистрирован 06.08.2025. В соответствии с письмом ФНС России от 17.01.2023 № БС-4-11/385@ и решением ФНС России от 08.05.2024 № СД-4-9/5375@ налоговые органы не вправе определять цену отдельного объекта пропорциональным или расчётным способом. Доход по каждому объекту определяется по п. 2 ст. 214.10 НК РФ исходя из кадастровой стоимости на 01.01.2025. При заполнении декларации в (личном кабинете/программе «Декларация») поле «Стоимость объекта по договору купли-продажи» является обязательным, значение 0 система не принимает. Цена отдельно каждого объекта в договоре отсутствует. Прошу подсказать из опыта и указать ссылки на статьи закона (если есть): 1. Какое значение следует указывать в поле «Стоимость объекта по договору купли-продажи» по каждому из трёх объектов, если цена каждого объекта договором не определена. 2. Допустимо ли указать в этом поле значение, равное 70% кадастровой стоимости объекта по состоянию на 01.01.2025, так, чтобы доход для целей НДФЛ был определён по п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Если такой порядок не предусмотрен, прошу указать, каким образом в декларации следует отразить доход по каждому объекту при единой цене договора без разбивки. Спасибо

Показать полностью

14 октября, 22:39, Ирина, г. Москва

Эрик Степанов

Юрист, г. Армавир

рейтинг 9.4

Здравствуйте! Указывать 70% кадастровой стоимости каждого объекта в поле «Стоимость объекта по договору купли-продажи» как фактическую договорную цену неправильно, поскольку договором такие цены не установлены. При этом ваша правовая позиция об определении дохода по кадастровой стоимости имеет прямое подтверждение в разъяснениях ФНС. Следует разграничивать действительную цену договора (2 800 000 рублей), налоговый доход по каждому объекту и технические значения, которые требует программа.

В письме ФНС России от 17.01.2023 № БС-4-11/385@ прямо указано:

в случае, если в едином договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости не выделена стоимость каждого проданного объекта, налоговые органы не вправе самостоятельно определять цену отдельного объекта недвижимого имущества (в частности, пропорциональным либо расчетным методом).

Далее ФНС разъясняет, что стоимость конкретного объекта для целей налогообложения определяется по правилам кадастровой стоимости. Аналогичная позиция подтверждена решением ФНС России от 08.05.2024 № СД-4-9/5375@, которым удовлетворена жалоба налогоплательщика на расчётное распределение общей цены между объектами.

14 октября, 22:40

Эрик Степанов

Юрист, г. Армавир

рейтинг 9.4

Согласно пунктам 2 и 9 статьи 214.10 НК РФ:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества… умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Законом субъекта Российской Федерации указанный в настоящей статье понижающий коэффициент может быть увеличен до 1 включительно.

Поэтому для продажи 2025 года необходимо проверить коэффициент, действовавший в регионе расположения объектов, и наличие кадастровой стоимости на 01.01.2025. Использование именно 70% без такой проверки преждевременно.

Пункт 101 Порядка заполнения 3-НДФЛ, утверждённого приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ предусматривает:

в строке 040 — сумма дохода исходя из цены договора;

в строке 050 — кадастровая стоимость, указанная в строке 030, умноженная на коэффициент, предусмотренный статьей 214.10 Кодекса;

в строке 060 — сумма дохода в целях налогообложения НДФЛ.

Данный порядок не содержит специального способа заполнения строки договорной цены при продаже нескольких объектов за общую сумму без разбивки. Следовательно, правовых оснований считать 70% кадастровой стоимости каждого объекта его договорной ценой нет. Ввод таких значений может привести к расхождению декларации с договором.

Практически целесообразно подать декларацию с письменным пояснением, приложив договор купли-продажи и расчёт кадастрового дохода по каждому объекту. Если программа не позволяет сформировать декларацию без произвольного распределения 2 800 000 рублей, рекомендую направить через личный кабинет отдельное обращение в инспекцию с просьбой указать порядок заполнения соответствующего поля и строк расчёта. В обращении необходимо сослаться на приведённые письмо и решение ФНС, прямо указав, что распределение договорной цены отсутствует и искусственно создавать его налогоплательщик не намерен.

Указать в поле 70% кадастровой стоимости как техническое значение, не подтверждённое договором, можно было бы рекомендовать только при наличии соответствующего официального разъяснения ФНС. Такого разрешения в проверенных документах нет. Поэтому гарантировать корректность и отсутствие претензий при таком заполнении нельзя.

Для определения точных сумм нужны кадастровые стоимости трёх объектов на 01.01.2025 и субъект РФ, в котором они расположены. Отдельно следует учитывать сроки владения каждым объектом и возможное освобождение доходов от НДФЛ.

14 октября, 22:42

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Алсу Нафисовна Булатова

Юрист, г. Нижний Новгород

Ирина, здравствуйте.
Письмо и решение фнс, на которое вы ссылаетесь применяется только при автоматической камеральной налоговой проверке, которую проводит налоговая, если н/плательщик не подал декларацию по продаже. Тогда его доход при продаже нескольких объектов считают по 0,7-1 от кадастровой стоимости(кс).

У вас 2 варианта:

1. Заключить дополнительного соглашение к дкп, определить в нем стоимость каждого объекта. При этом надо учитывать сравнение дохода с 0,7-1 кс ( ст 214.10 НК)

2. Определить стоимость каждого пропорционально от кадастровой стоимости расчетным путем и свои расчеты приложить в сопроводительное письмо к декларации

Оба варианта рабочие и проверены на практике

15 октября, 22:22

Похожие вопросы

Наследство

Можно ли купить квартиру у родственника при наличии долгов и исполнительных производств?

Здравствуйте! Прошу проконсультировать по планируемой сделке: хочу купить квартиру у своего 73-летнего родного дяди за наличные по обычному договору купли-продажи с рукописной распиской, причём цена в договоре будет существенно ниже кадастровой стоимости. Квартира досталась ему в 2001 году по дарению (или наследству), возможно, сейчас он в официальном браке, и у его жены есть взрослая дочь от другого брака. При этом у меня как у покупателя висят долги по кредитам у судебных приставов, а в собственности жилья нет — только прописка у бабушки. Подскажите: Зарегистрирует ли Росреестр такой переход права собственности на меня и могу ли я вообще юридически купить эту квартиру с открытыми исполнительными производствами? Какие риски ареста или изъятия квартиры будут со стороны приставов и кредиторов с учётом ст. 446 ГПК РФ о единственном жилье и покупки актива ниже рынка? Нужно ли согласие его жены на продажу подаренной квартиры? Сможет ли жена или её родственники в будущем оспорить сделку из-за возраста дяди, заниженной цены или передачи наличных по расписке (признание недействительной, мнимой или кабальной)? Обязательно ли в такой ситуации оформлять сделку через нотариуса и брать дяде справку из ПНД?

13 октября, 12:13, вопрос №5056531, Руслан, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

1150 ₽

Вопрос решен

Автомобильное право

Как оформить договор купли-продажи автомобиля через посредника-перекупа?

Здравствуйте. В нашей семье планируется покупка автомобиля с пробегом. Большая часть автомобилей сейчас продается через посредников - перекупов, и мы хотели бы составить образец договора купли-продажи автомобиля с пробегом с помощью юриста. Чтобы этот договор без проблем зарегистрировали в Гибдд. Знаю, что перекуп должен предоставить оригинал договора с предыдущим владельцем авто и оригинал платежного документа. А если договор он согласен отдать, а платежный документ - нет? Надо отказываться от сделки? Как нам самим надежнее платить по договору? Многие не хотят банковский перевод и настаивают на наличных. Тогда хотелось бы иметь образец расписки в получении денег по договору? В общем, нужен пакет документов для проведения сделки купли-продажи автомобиля через перекупа.

12 октября, 23:58, вопрос №5037932, Ирина, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Исполнительное производство

Как передать долю в наследственной недвижимости при наличии арестов и долгов?

Здравствуйте. Ситуация у меня запутанная, завязана на наследстве и долгах у приставов. Файлы ЕГРН и скриншот моих долгов прилагаю. Что случилось: В октябре 2022 года я получила в наследство 1/2 доли в трёх объектах недвижимости в Камчатском крае: Квартира в селе Эссо (площадь 41.4 кв.м); Земельный участок в Быстринском районе (площадь 20 000 кв.м / 2 гектара); Комната в Петропавловске-Камчатском (площадь 8.6 кв.м, дом официально признан аварийным и идет под снос). Второй половиной всего этого имущества владеет мой дядя. У меня у самой долг у приставов 36 522р, из-за этого мне блокируют карты и списывают деньги с зарплаты. Также есть долги за коммуналку по этой недвижимости. У дяди ситуация намного хуже: он ведёт маргинальный образ жизни, у него огромные долги по алиментам и перед государством. Из-за его долгов приставы наложили запреты на все эти три объекта. Что я хочу: Дядя очень хочет, чтобы я отдала все эти доли ему, он готов забрать их вместе с моими долгами. Для меня это самый лучший и приоритетный вариант — я хочу полностью переписать всё на него, чтобы с меня сняли эти чужие проблемы и перестали арестовывать карты. Но из-за перекрестных арестов мы не можем оформить обычную продажу или дарение. Подскажите, пожалуйста, какие вообще у меня есть варианты в такой ситуации? Как нам правильно поступить, чтобы всё-таки переписать мою долю на дядю, или отказаться как то от недвижимости через суд? И сейчас еще в добавок пришло вот такое письмо на госуслугах. Пожалуйста помогите хочу понять вообще какие варианты есть законно я бы вообще отказалась как то от своих долей если это возможно. Я в глаза не видела даже эту комнату и квартиру и не живу там и не пользуюсь. В данный момент проживаю в Калининграде.

12 октября, 20:06, вопрос №5056213, Анжела, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Все

Как оформить право собственности на земельный участок под домом блокированной застройки?

Я являюсь собственником двух объектов недвижимости, расположенных в двухквартирном жилом доме, ранее учтённых в ЕГРН как: · квартира 1; · квартира 2. Право собственности на обе квартиры зарегистрировано в ЕГРН на основании договоров купли-продажи, заключённых с прежними собственниками. Земельные участки в указанных договорах купли-продажи не фигурировали и не передавались. В дальнейшем мною был изменён статус объектов: квартиры переведены в дома блокированной застройки, в результате чего в ЕГРН в настоящее время учтены: · дом блокированной застройки (условно — блок 1); · дом блокированной застройки (условно — блок 2). Земельная ситуация В ЕГРН содержится ранее учтённый земельный участок площадью 6 соток, адрес которого такой же как к у старого объекта — квартира 1. Сведения о зарегистрированном праве собственности на данный участок отсутствуютв егрн имеется лишь номер приказа от 1992 года. Земельный участок под вторым объектом (ранее — квартира 2) вовсе не стоит на учете в егрн. Как мне привести в порядок земельный участок квартира 1 , если действовать через суд, не будет ли препятствием, что участок не имеет границ, и суд не признает за мной право.

08 октября, 23:58, вопрос №5054287, Дмитрий, г. Краснодар

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Земельное право

В дальнейшем мною был изменён статус объектов: квартиры переведены в дома блокированной застройки, в

Здравствуйте. Я являюсь собственником двух объектов недвижимости, расположенных в двухквартирном жилом доме, ранее учтённых в ЕГРН как: · квартира 1; · квартира 2. Право собственности на обе квартиры зарегистрировано в ЕГРН на основании договоров купли-продажи, заключённых с прежними собственниками в 2009 и 2020 году . Земельные участки в указанных договорах купли-продажи не фигурировали и не передавались. В дальнейшем мною был изменён статус объектов: квартиры переведены в дома блокированной застройки, в результате чего в ЕГРН в настоящее время учтены: · дом блокированной застройки (условно — квартира 1); · дом блокированной застройки (условно — квартира 2). Земельная ситуация В ЕГРН содержится ранее учтённый земельный участок площадью 6 соток, адрес которого такой же как у старого объекта — квартире 1. Сведения о зарегистрированном праве собственности на данный участок отсутствуют; имеется лишь в ЕГРН номер приказа от1992 года. Земельный участок под вторым объектом (ранее — квартира 2) в ЕГРН вообще не учтён. Как мне оформить право в собственность на землю на участок квартира 1 , если через суд, надо учесть, что участок не межован и нет границ участка.И будет ли дело положительным в суде в вынесении решения.

08 октября, 22:59, вопрос №5054270, Дмитрий, г. Краснодар

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.