частный дом ИЖС. Хочу сдавать комнаты в доме жильцам (или нескольким жильцам одну комнату) по договору коммерческого найма

Вопрос: законна ли такая деятельность? нет ли нарушений Жил. Код.

Евгений

Евгений, добрый день! С точки зрения Жилищного кодекса допускается использование жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 17 ЖК РФ), а вот с точки зрения Земельного кодекса тут будет иметь место нецелевое использование земельного участка, т.е. адм. правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ. Согласно п. 2.0 Классификатора видов разрешенного использования, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека,за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

т.е. чтобы извлекать прибыли из сдачи в наем помещений в ИЖС надо менять вид разрешенного использования участка на например 4.7 по классификатору

Здравствуйте,  Евгений.

Если нескольким жильцам одну комнату, то могут признать деятельностью гостиницы с большей долей вероятности, чем если долгосрочными договорами найма отдельные жилые помещения (комнаты) отдельным лицам.

В любом случае есть риск привлечения к административной ответственности за нарушение вида разрешенного использования  (ВРИ) земельного участка, если Вы его не смените на 4.7, либо сделать два основных ВРИ 2.1. и 4.7.

Приложение
к приказу Минэкономразвития России
от 1 сентября 2014 г. N 540
 
КЛАССИФИКАТОР
ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Жилая застройка

Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека,за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

Ответственность за нарушение ВРИ следующая

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, —

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Если ведете деятельность как ИП, то штраф будет рассчитан как для должностного лица.

При этом, естественно, что составить протоколы и привлечь Вас к этой ответственности крайне сложно, так как на территорию жилого дома, да еще и за забором попасть не просто.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Евгений, здравствуйте. 

В данном случае речь идёт о заключении договоров найма жилого помещения. Объектом может являться не только полноценная квартира, но и её часть (как и дома).

ГК РФ Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Вопрос в том, чтобы они были пригодны для проживания — если вдаваться в возможные проблемы, то это, к примеру, наличие учетной норм ы жилья на каждого человека. Сомневаюсь, что кто-то будет их вычислять, но всё же. 

Задача в этом плане — заключать то количество договоров на те части дома, при которых у проверяющих органов не возникнет сомнений в том, что договоры действительны и люди там проживают — есть небольшая вероятность, что вами заинтересуются по миграционным вопросом, если в доме будет зарегистрировано очень много людей. 

 К тому же следует менять вид разрешенного использования земельного участка — в данный момент он не подходит для предпринимательской деятельности.

Здравствуйте

Тут проблема будет с землей думаю.

У вас идет ври- ижс- то есть не под бизнес, а коммерческий найм- подпадает формально под иные средства размещения — это др ври совсем.

Жилье для своих нужд — это 2.0 и далее ври, а иные средства размещения + гостиницы- это 4.7.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

Поэтому могут посчитать нарушением и привлечь к ответственности по ст 8.8 коап.

Я зарегистрирован в качестве ИП. В доме 5 комнат. Хочу сдавать комнаты в наем жильцам (или нескольким жильцам одну комнату) по договору коммерческого найма.

Евгений

разве что если у вас будет всего 1 жилец попробовать проскочить с этим вопросом, но тогда момент с ип остается- вы получается все равно ведете бизнес, а значит нарушение ври со всеми вытекающими.

Проблема тут не в жк, ст 17 разрешает использование именно своего жилья так, проблема с землей.

Здравствуйте Евгений. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018)ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Вам необходимо внести код ОКВЭД

Основной код:

Код ОКВЭД 70.20  — Сдача внаем собственного недвижимого имущества
Дополнительные коды:

Код ОКВЭД 70.20.1  — Сдача внаем собственного жилого недвижимого имуществаЭта группировка включает:- сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартирЭта группировка не включает:- эксплуатацию гостиниц, меблированных комнат, кемпингов, стоянок для жилых прицепов и прочих мест для приезжих или предназначенных для кратковременного проживания, см. Код ОКВЭД 55

Здравствуйте. Насколько я понимаю, Вы такой вопрос уже задавали.

Мы Вам ответили, с той точки зрения, то если Ваша деятельность будет признана гостиничной, то последствия будут в виде выдачи Вам предписания о прекращении нарушения земельного законодательства и выписки штрафа по ст. 8.8. КоАП РФ в случае если ВРИ Вашего земельного участка не предполагает использования его в коммерческой деятельности, привлечения Вас к ответственности за неуведомление Роспотребнадзора о начале деятельности и т.д.

Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 (ред. от 30.11.2018) «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»

3. Основные понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее:
«гостиничные услуги» — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем;
«гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее — гостиница);

Здравствуйте Евгений.

Конечно коллеги Вас напугали штрафами. Действительно Росреестр может Вас привлечь при желании по ст. 8.8 КоАП РФ. Никто гарантии что этого не будет никто Вам не даст. И доказывать что Вы вправе осуществлять деятельность описанную Вами на участке для ИЖС придется в суде.

Но есть такое понятие как наемный дом.

ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ

Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Т.е. ЖК РФ в принципе разрешает такую деятельность, в том числе если учитывать легальное определение объекта ИЖС, данное в п. 39  ст. 1 ГрК РФ

объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Т.е. ГрК РФ устанавливает требования к внешним размерам здания, но не к внутреннему устройству.

Практики по наемным домам пока нет. Пока это какая-то мертворожденная идея для желающих организовать наемный дом коммерческого использования. Поэтому, чтобы иметь хоть какие-нибудь факты против требований Росреестра, могу предложить следующий алгоритм.

1. Принимаете решение об использовании объекта ИЖС в качестве наемного дома в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 91.17 ЖК РФ.

2. Вносите сведения об этом решении в ЕГРН.

3. Так как объект ИЖС не подлежит разделу на помещения, то можете заключать 11 месячные договора найма на часть объекта ИЖС. При этом часть это не помещение в смысле Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По моему мнению это более менее правильное поведения для осуществления деятельности планируемой Вами. Тут коллизия между ЖК РФ с одной стороны и ЗК РФ, ГрК РФ с другой. До ее разрешения законность или нет осуществления этой деятельности с точки зрения ЗК РФ и КоАП РФ будет решать суд.