Как освободить созаемщика от ответственности по ипотеке и оформить всю квартиру на себя, освободив его от доли

Question

Добрый день! Я с созаемщиком оформили ипотеку в банке на новостройку по договору долевого участия и соответственно мне и ему принадлежит по 1/2 квартиры. На данный момент созаемщик не хочет нести ответственность по ипотеке и готов отказаться от своей доли в мою пользу при условии полной моей ответственности по ипотеке. В банке сказали, что так невозможно и нужно продавать квартиру, но мне кажется что существует механизм урегулирования данного вопроса. Как мне освободить от ответственности созаемщика по ипотеке, и в последствии оформить квартиру на себя как единственного владельца?

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Александр. Это возможно только по соглашению с банком. В одностороннем порядке выйти из договора созаемщику, к сожалению, не получится. Статья 310 ГК РФ Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Попробуйте найти какой-то компромисс — например, найдите поручителя и предложите банку взамен на исключение одного созаемщика договор поручительства по долгу.

Олег Горбунов · Answer

Добрый день В банке сказали, что так невозможно Это возможно, но только по соглашению с банком. Без согласия банка в самом деле невозможно Как мне освободить от ответственности созаемщика по ипотеке, и в последствии оформить квартиру на себя как единственного владельца? Нужно понимать, что и вы, и созаемщик, оба уже собственники своих долей. Сейчас ваши доли находятся в залоге у банка, но они принадлежат вам, а Банк является залогодержателм в силу договора ипотеки Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке 1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Из чего следует, что законных способов лишить второго собственника его доли в праве собственности невозможно, даже если он вовсе не будет платить ипотеку При этом, если второй собственник не будет платить, то вы будете вправе взыскать с него деньги, уплаченные по его обязательствам перед банком как неосновательное обогащение Но, повторюсь, это касается именно денег, а не доли в квартире. Она останется у второго собственника Поэтому единственный вариант — искать компромисс с банком, предлагать ему другие меры обеспечения, чтобы он согласился изменить условия договора Либо же вы можете выкупить доли второго собственника, если вас есть такая возможность. Опять же подобная сделка может происходить только с согласия банка. но в этом случае банк наверняка не будет против

Василий Катаев · Answer

Здравствуйте, Александр! Как правильно Вам сказали коллеги, такое возможно, но только лишь по согласованию с банком. В моей практике был вот такой случай, когда «Сбербанк» (флагман и, фактически, монополист отечественного банковского бизнеса) пошел навстречу одному из моих Клиентов, в похожей ситуации. В 2012 году Клиент приобрел квартиру в ипотеку, в равных долях со своей женой. В 2015 г. Клиент с супругой развелись, используя судебный порядок (наличие несовершеннолетнего общего ребенка). В целях разрешения вопроса по ипотечной квартире, между Клиентом и бывшей супругой было достигнуто согласие на выкуп Клиентом доли бывшей супруги в такой квартире. Банк согласился пойти на это. При этом были оформлены следующие документы: 1) Дополнительного Соглашения № 1 о выбытии бывшей супруги из числа Созаемщиков, по текущему ипотечному кредитному договору, с заменой на другого Созаемщика в лице моего родного брата Клиента– Горбунова Игоря Викторовича. 2) Именно родной брат и предоставил Клиенту денежный, безвозмедный, родственный займ – на выкуп доли бывшей супруги в квартире по адресу: город Калининград, ул. А. Невского, д.51 «А» кв. 46. Данный акт был оформлен письменным договором беспроцентного денежного займа, с приложением письменной расписки в фактическим получением денег заемщиком. Данные полученные денежные средства были внесены Клиентом на счет, открытый на имя бывшей супруги, в банке — кредиторе, в целях оплаты за ее долю, в ипотечной квартире. Деньги на данном счете были временно «блокированы» банком — кредитором. 3) Договор купли — продажи доли в ипотечной квартире, между Клиентом и бывшей супругой и акт приема — передачи. 4) После перерегистрации договора ипотеки в органах Росреестра, доступ к деньгам на счете бывшей супруги, банком был «разблокирован» и она распорядилась своими деньгами по своему усмотрению. Вот и все.Клиент остался единственным Заемщиком по остатку долга по этой ипотечной квартире (с долей в такой квартире — 100%).