Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️

Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.

289 ₽

Вопрос решен

Продажа недвижимости и статус ИП/физлица

Два вопроса по поводу недвижимости вокруг статуса ИП:

1. Планируется покупка земельного участка с целью продажи. Продажа будет производится за сумму, выше чем сумма покупки. Соответственно, возникает доход. Если ИП на УСН 6%, то по определению вся сумма договора и будет считаться налогооблагаемой базой. Как без применения схемы с агентским договором заплатить 6% от разницы, а не от всей суммы? Либо обратная ситуация, если на УСН6 ситуация не выходит, как заплатить 13% НДФЛ от разницы (как физлицу), чтобы налоговая не вменила 6% от всей суммы. Либо в данном случае, чтобы не рисковать, лучше оформлять сделку на лицо, не являющееся ИП. Что думаете?

2. В настоящий момент запускаем процесс приватизации квартиры с целью последующей продажи. Отсюда следующие подвопросы: 1. После продажи квартиры планирую купить или построить дом. Насколько я понимаю, расходы на этот дом не будут учтены для уменьшения налогооблагаемой базы после продажи квартиры, поскольку учитываются расходы на жилье, которое продается. Это верно? 2. Я являюсь ИП. Если соответствующим образом подготовиться, чтобы отнести продаваемую квартиру к объекту, используемому в предпринимательской деятельности (например, добавить коды деятельности ИП о сделках с недвижимостью, а также по аренде жилья, заключить договор на сдачу в аренду от имени ИП и тд), могу ли заплатить не 13% НДФЛ, а 6% по УСН как ИП? Если да, в таком случае у меня возникают следующие вопросы: - Может ли квартира использоваться в предпринимательской деятельности, если помимо ИП ей владеют третьи лица? Или для подстраховки лучше приватизировать ее полностью на себя? - Есть ли разница, добавлять коды ОКВЭД до приватизации или после? - Сколько по времени ее нужно сдавать и какие нюансы еще можно учесть, чтобы налоговая точно не могла возразить, что данная квартира относилась к предпринимательской деятельности?

Показать полностью

13 декабря 2018, 16:07, Игорь, г. Москва

жилье

Уточнение от клиента

И верно ли я понимаю, что при продаже квартиры в качестве ИП кадастровая стоимость никак не влияет на сумму в договоре и на налог? То есть, какую сумму в договоре пропишу, с такой суммы и заплачу 6%, верно? Возможны неблагоприятные последствия, если сумма по договору будет существенно ниже рыночной?

13 декабря 2018, 16:21

Уточнение от клиента

Уважаемые юристы, так и не понятно, сколько надо «просдавать» квартиру, чтобы налоговая смогла согласиться с тем, что она использовалась в предпринимательской деятельности.

Также хотелось бы понимать, если все же продавать квартиру не как ИП, а по классическому способу, какие будут расклады?

Исходные данные следующие: приватизация на двух человек. Продаем за сумму Х, где Х — сумма выше чем кадастровая стоимость — 30%.
Какие возможности для уменьшения налогооблагаемой базы владельца каждой доли предлагает закон? (Никто из нас не участвовал ранее в получении налогового вычета)

Какая сумма налогового вычета и условия для его получения? (Имеет ли значение официальное трудоустройство? Например, я ИП, второй прописанный — не имеет офицаильного трудоустройства.

Имеет смысл перед приватизацией прописать в квартиру несовершеннолетнего ребенка, чтобы на него также получить налоговый вычет (если это возможно)?

И главный вопрос, все же хотелось бы финально прояснить ситуацию. На те деньги, который будут выручены от продажи этой квартиры, будет куплен/построен дом. Это вообще никаким образом не повлияет на налогооблагаемую базу, даже если обе сделки будут совершены в одном налоговом периоде?

17 декабря 2018, 13:45

Елена Македонская

Юрист, г. Пенза

Добрый день! Земельный участок лучше купить на физлицо и тогда при наличии подтверждающих документов (договор купли-продажи участка) после продажи данного земельного участка, налог необходимо будет оплатить с разницы.

По вопросу 2 Вы правы, расходы на дом учитываться не будут.

Минфином России в 2017 году в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11.08.2017 года №03-04-05/51707 разъяснено, что налогоплательщик при исчислении НДФЛ не вправе уменьшить сумму доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, если такое имущество использовались в предпринимательской деятельности. При этом в случае прекращения деятельности в качестве предпринимателя возможность воспользоваться правом на профессиональные налоговые вычеты также отсутствует. В данном варианте учесть расходы на приобретение имущества может только ИП на УСН при уплате соответствующего налога вместо НДФЛ.

При этом налогоплательщики, зарегистрированные в качестве ИП и использующие объект недвижимости при исчислении налоговой базы по НДФЛ, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Квартира должна быть полностью в Вашей собственности.

Оквэды дополнить можете в любое время до начала занятия такой деятельностью.

13 декабря 2018, 16:16

Елена Македонская

Юрист, г. Пенза

исчисление налогов от сделки купли-продажи осуществляется исходя из договорной цены, но если она ниже кадастровой, то может возникнуть налоговый спор с ИФНС.

Посоветовала был не рисковать.

13 декабря 2018, 16:47

Елена Македонская

Юрист, г. Пенза

Уважаемые юристы, так и не понятно, сколько надо «просдавать» квартиру, чтобы налоговая смогла согласиться с тем, что она использовалась в предпринимательской деятельности.
Елена Македонская

Добрый день. Квартиру как ИП Вам необходимо будет сдавать хотя бы один налоговый период, т.е. 1 год

17 декабря 2018, 13:49

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Андрей Власов

Юрист, г. Апатиты

Эксперт

Как без применения схемы с агентским договором заплатить 6% от разницы, а не от всей суммы?
Игорь

Игорь, добрый день! При применении УСН 6% никак не получится заплатить от разницы поскольку согласно ст. 346.18 НК РФ

В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

а доходом в описанной ситуации будет все полученное по сделке

Либо обратная ситуация, если на УСН6 ситуация не выходит, как заплатить 13% НДФЛ от разницы (как физлицу),
Игорь

В отношении НДФЛ ст. 220 НК в части расчета налоговой базы по доходам от продажи имущества предусмотрено, что

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта,положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

уменьшение дохода на сумму расходов от продажи такого имущества возможен в рамках применения профессиональных налоговых вычетов по НДФЛ, но одновременное применение УСН такую возможность исключает — т.е. либо в рамках УСН 6% либо отказаться от УСН и учесть расходы будучи ИП на ОСНО. Либо в судебном споре доказать что данный земельный участок не использовался в предпринимательской деятельности и тут зависит от в том числе от вида разрешенного использования участка

Либо занижать цену в договоре

13 декабря 2018, 16:16

Игорь

Клиент, г. Москва

То есть, с участком все просто, покупает физлицо (без статуса ИП, чтобы не нервировать налоговую), за 1 миллион руб., продает через неделю за 1,3 млн руб., налог 13% платится с 300 тыс. руб., верно?

Помогут ли в данном случае еще и налоговые вычеты?

13 декабря 2018, 16:26

Елена Македонская

Юрист, г. Пенза

Да. все верно.

Налоговый вычет равен 1 млн рублей, в соответствии со ст. 220 НК РФ имеете право на налоговый вычет, если Ваш доход составил менее 1 млн.рублей.

13 декабря 2018, 16:38

Похожие вопросы

1150 ₽

Вопрос решен

Налоговое право

Есть ли что-то противозаконное в данном варианте расчета за приобретаемую недвижимость

Добрый день! Вопрос связан с использованием криптовалюты в качестве дальнейшего средства платежа за недвижимость на территории государства ЕС. Из-за действующих санкций ЕС риэлторами мне предложен следующий вариант. Я гражданин РФ ФЛ покупаю USDT (криптовалюту) на Киргизской бирже за рубли (РФ) через банк РФ (у биржи открыт счет ЮЛ-нерезидента в банке ВТБ) и получаю USDT на заграничный кошелёк. Затем перевожу USDT на счет другой европейской биржи (могу его открыть имея ВНЖ страны ЕС), конвертирую USDT в евро и европейская финансовая компания по реквизитам и договору купли-продажи недвижимости отправляет от моего имени (по поручению) денежные средства Продавцу. Есть ли что-то противозаконное в данном варианте расчета за приобретаемую недвижимость. При открытии счетов на биржах проверяется законность используемых мною денежных средств (предоставляются документы подтверждающие доходы). Так же будут использованы мною кредитные средства. Заранее очень благодарна за консультацию!

12 июня, 09:38, вопрос №4979359, Ольга, г. Красноярск

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Исполнительное производство

Здравствуйте у меня вопрос, у меня стоит запрет на продажу автомобиля, и соответственно заблокирована карта, могу ли пересечь границу с Воронежа до Луганска?

08 июня, 18:44, вопрос №4976784, Юлия, г. Воронеж

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Земельное право

Поворачивается идеальный вариант продать его и купить дом смучастком( знакомые соседи срочно продают в 2

Добрый день! Мне 10лет назад выдали участок 12соток, как многодетным в долевую собственность. Поворачивается идеальный вариант продать его и купить дом смучастком( знакомые соседи срочно продают в 2 раза дешевле кадастровой стоимости), им надо было срочно, они пытались помочь собрать все доки для опеки, но их родители прикованые к кровати, требовали внимания) и поэтому каждый приезд за бумажкой, был очень нервный, и когда очередной раз опека запросила переделать очередной документ, я почувствовав, что могу лишиться выгодной недвижимости( 18 соток земли и дом 350мкв с газом светом), я приняла решение купить( взять в долг) без опеки. Забирая документы из опеки, мне сказали, что я могу продать землю, при условии, что 40% от продажи уйдут 2 детям на счёт и желательно чтоб у детей была недвижимость в собственности( квартира 50квм( у каждого члена семьи 1/5 доля). Находим покупателя, подаём в опеку для предварительного разрешения, отказ... Только при острой необходимости можем продать. То есть у меня есть земля, за которую я буду 6 лет платить налоги, облагораживать, косить...но жить там не комфортно, далеко от цивилизации, много времени уйдёт на подключение коммуникаций и постройку недвижимости. И есть дом который надо приводить в порядок, отдавать за него долги..., который находится в центре посёлка, где можно жить, быть вместе с семьёй, отдыхать, вместе делать дела и общаться!

04 июня, 22:49, вопрос №4974350, Ирина, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Все

Надо ли открывать счет в банке несовершеннолетнему ребенку при купле-продаже недвижимости? Какое постановлкние, и нормат

Надо ли открывать счет в банке несовершеннолетнему ребенку при купле-продаже недвижимости? Какое постановлкние, и нормативный акт это регламентирует?

02 июня, 16:54, вопрос №4972155, Юрий, г. Санкт-Петербург

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Право собственности

Должен ли прописанный жилец возмещать собственнику долги за ЖКУ?

Здравствуйте мой молодой человек прописан в квартире брата который является собственником но не прописан в недвижимости В чем суть когда мой молодой человек прописался в данной квартире он сразу ушел в армию и вот он вернулся и через 6 месяцев после возвращения приходит установление от судебных пристав собственнику что долг за это период составляет 21000 тыщ которые изъяли у собственника.Точно сказать не могу что входит в эту суму налог на недвижимости и ЖКУ? Но собственник требует у прописанного вернуть сумму которую у него изъяли. Якобы до этого как там не был никто зарегистрирован налогов не было и ничего платить не нужно было. Прошу подсказать в этом вопросе:) (Квартира не на счетчиках)

29 мая, 01:36, вопрос №4967969, Ирина, г. Астрахань

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.