Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа недвижимости и статус ИП/физлица
Два вопроса по поводу недвижимости вокруг статуса ИП:
1. Планируется покупка земельного участка с целью продажи. Продажа будет производится за сумму, выше чем сумма покупки. Соответственно, возникает доход. Если ИП на УСН 6%, то по определению вся сумма договора и будет считаться налогооблагаемой базой. Как без применения схемы с агентским договором заплатить 6% от разницы, а не от всей суммы? Либо обратная ситуация, если на УСН6 ситуация не выходит, как заплатить 13% НДФЛ от разницы (как физлицу), чтобы налоговая не вменила 6% от всей суммы. Либо в данном случае, чтобы не рисковать, лучше оформлять сделку на лицо, не являющееся ИП. Что думаете?
2. В настоящий момент запускаем процесс приватизации квартиры с целью последующей продажи. Отсюда следующие подвопросы: 1. После продажи квартиры планирую купить или построить дом. Насколько я понимаю, расходы на этот дом не будут учтены для уменьшения налогооблагаемой базы после продажи квартиры, поскольку учитываются расходы на жилье, которое продается. Это верно? 2. Я являюсь ИП. Если соответствующим образом подготовиться, чтобы отнести продаваемую квартиру к объекту, используемому в предпринимательской деятельности (например, добавить коды деятельности ИП о сделках с недвижимостью, а также по аренде жилья, заключить договор на сдачу в аренду от имени ИП и тд), могу ли заплатить не 13% НДФЛ, а 6% по УСН как ИП? Если да, в таком случае у меня возникают следующие вопросы: - Может ли квартира использоваться в предпринимательской деятельности, если помимо ИП ей владеют третьи лица? Или для подстраховки лучше приватизировать ее полностью на себя? - Есть ли разница, добавлять коды ОКВЭД до приватизации или после? - Сколько по времени ее нужно сдавать и какие нюансы еще можно учесть, чтобы налоговая точно не могла возразить, что данная квартира относилась к предпринимательской деятельности?
И верно ли я понимаю, что при продаже квартиры в качестве ИП кадастровая стоимость никак не влияет на сумму в договоре и на налог? То есть, какую сумму в договоре пропишу, с такой суммы и заплачу 6%, верно? Возможны неблагоприятные последствия, если сумма по договору будет существенно ниже рыночной?
Уважаемые юристы, так и не понятно, сколько надо «просдавать» квартиру, чтобы налоговая смогла согласиться с тем, что она использовалась в предпринимательской деятельности.
Также хотелось бы понимать, если все же продавать квартиру не как ИП, а по классическому способу, какие будут расклады?
Исходные данные следующие: приватизация на двух человек. Продаем за сумму Х, где Х — сумма выше чем кадастровая стоимость — 30%.
Какие возможности для уменьшения налогооблагаемой базы владельца каждой доли предлагает закон? (Никто из нас не участвовал ранее в получении налогового вычета)
Какая сумма налогового вычета и условия для его получения? (Имеет ли значение официальное трудоустройство? Например, я ИП, второй прописанный — не имеет офицаильного трудоустройства.
Имеет смысл перед приватизацией прописать в квартиру несовершеннолетнего ребенка, чтобы на него также получить налоговый вычет (если это возможно)?
И главный вопрос, все же хотелось бы финально прояснить ситуацию. На те деньги, который будут выручены от продажи этой квартиры, будет куплен/построен дом. Это вообще никаким образом не повлияет на налогооблагаемую базу, даже если обе сделки будут совершены в одном налоговом периоде?
Добрый день! Земельный участок лучше купить на физлицо и тогда при наличии подтверждающих документов (договор купли-продажи участка) после продажи данного земельного участка, налог необходимо будет оплатить с разницы.
По вопросу 2 Вы правы, расходы на дом учитываться не будут.
Минфином России в 2017 году в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11.08.2017 года №03-04-05/51707 разъяснено, что налогоплательщик при исчислении НДФЛ не вправе уменьшить сумму доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, если такое имущество использовались в предпринимательской деятельности. При этом в случае прекращения деятельности в качестве предпринимателя возможность воспользоваться правом на профессиональные налоговые вычеты также отсутствует. В данном варианте учесть расходы на приобретение имущества может только ИП на УСН при уплате соответствующего налога вместо НДФЛ.
При этом налогоплательщики, зарегистрированные в качестве ИП и использующие объект недвижимости при исчислении налоговой базы по НДФЛ, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ).
Квартира должна быть полностью в Вашей собственности.
Оквэды дополнить можете в любое время до начала занятия такой деятельностью.
Как без применения схемы с агентским договором заплатить 6% от разницы, а не от всей суммы?Игорь
Игорь, добрый день! При применении УСН 6% никак не получится заплатить от разницы поскольку согласно ст. 346.18 НК РФ
В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.
а доходом в описанной ситуации будет все полученное по сделке
Либо обратная ситуация, если на УСН6 ситуация не выходит, как заплатить 13% НДФЛ от разницы (как физлицу),Игорь
В отношении НДФЛ ст. 220 НК в части расчета налоговой базы по доходам от продажи имущества предусмотрено, что
4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта,положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
уменьшение дохода на сумму расходов от продажи такого имущества возможен в рамках применения профессиональных налоговых вычетов по НДФЛ, но одновременное применение УСН такую возможность исключает — т.е. либо в рамках УСН 6% либо отказаться от УСН и учесть расходы будучи ИП на ОСНО. Либо в судебном споре доказать что данный земельный участок не использовался в предпринимательской деятельности и тут зависит от в том числе от вида разрешенного использования участка
Либо занижать цену в договоре
То есть, с участком все просто, покупает физлицо (без статуса ИП, чтобы не нервировать налоговую), за 1 миллион руб., продает через неделю за 1,3 млн руб., налог 13% платится с 300 тыс. руб., верно?
Помогут ли в данном случае еще и налоговые вычеты?
исчисление налогов от сделки купли-продажи осуществляется исходя из договорной цены, но если она ниже кадастровой, то может возникнуть налоговый спор с ИФНС.
Посоветовала был не рисковать.
Добрый день. Квартиру как ИП Вам необходимо будет сдавать хотя бы один налоговый период, т.е. 1 год