Правомерны ли действия арендодателя

Здравствуйте

Дело вы том что если вы 

то в связи с перепланировкой этажа нам необходимо освободить помещение и переехать временно в соседнее с сохранением арендной ставки, что мы и сделали без лишних разговоров и каких-либо бумаг.

Александр

переехали без каких либо актов о возврате помещения ему — и соответственно получения в пользование нового помещения- то действуют изначальные условия по договору и акту- что вы изначально получили, то за вами и должно числиться пока по акту вы это не вернете арендодателю

Остальные общения конечно надо было допником фиксировать к договору- иначе о них можно забыть.

Другое дело что договор у вас по п. 21.- на 11 мес — то есть он уже закончился по сроку, но в этом случае если стороны его фактически продолжают исполнять- он становиться заключенным на неопределенный срок

гк

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

а расторгнуть такой договор можно- на неопределенный срок заключенный можно подав уведомление за 3 мес.

Статья 610. Срок договора аренды
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

но при этом конечно помещения не могут меняться произвольно, без подписания актов возврата и передачи нового помещения.

Санкции- только договором тут могут предусматриваться.

Здравствуйте, Александр.

Ситуация, конечно, неоднозначная. По пункту 4.4.7 Договора это всё должно происходить с оформлением акта и подписанием соглашения о приостановлении договора. В отсутствии документального оформления придётся доказывать всё иными доказательствами.

Но ссылаться нужно именно на то, что переезд — это было временное изменение договора, а возобновление должно быть с теми же условиями — в тоже помещение и с арендной платой.

Но всё упирается в доказывание. 

Статья 65 АПК РФ Обязанность доказывания

1. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

И на данный момент такой переезд может быть истолкован в суде как угодно, в том числе как прекращение предыдущего договора.

Александр, здравствуйте!

В п.2.2 написано, что арендатор обязан уведомить о проведении капитального ремонта. 

Как Вы указали, что это было устно. Просто возможно за это поцепляться в части привлечения к ответственности по договору.

Относительно же  

Хотел бы спросить, насколько законны действия арендодателя? Применимы ли к нему какие-либо санкции?

Как я понял, что письменных договоренностей о том, что он обязался передать конкретное имущество, нет. 

В этой ситуации нужно руководствоваться именно договором. Согласно разделу 2 в его обязанности не входит передать объект о котором Вы договаривались. 

Однако в этой ситуации с учетом ст. 621 ГК РФ полагаю, что стоит потребовать помещение именно того размера, которое предусмотрено договором. 

Здравствуйте, Александр!

1.

в связи с перепланировкой этажа нам необходимо освободить помещение и переехать временно в соседнее с сохранением арендной ставки, что мы и сделали без лишних разговоров и каких-либо бумаг.

Александр

С этим Вы уже сделать ничего не сможете: если у вас с Вашим арендатором данная договоренность не была закреплена дополнительным соглашением, то действует договор аренды на первоначальное помещение и арендуете Вы помещение, указанное в договоре.

В соответствии с п. 2.3. Договора договор продлевается автоматически на последующие периоды продолжительностью 11 календарных месяцев в случае, если не одна из Сторон в срок, не менее чем за 60 календарных дней до истечения срока действия Договора не сообщит о своем намерении продлевать Договор. Количество пролонгаций ограничено 5 разами.

Исходя из условий Договора, срок действия договора аренды истек 10 сентября 2018 года, и, учитывая, что за 3 месяца до 10 сентября Ваш арендодатель письменно не сообщил Вам о расторжении договора, Договор считается заключенным на тех же условиях на тот же срок. 

и в итоге теперь нам предлагается помещение гораздо меньшего размера

Александр

Предметом Договора является четко обозначенное нежилое помещение с определенной площадью и под определенным номером. Ваш договор был автоматически пролонгирован, поэтому Вы вправе отказаться от предложения Арендатора о предоставлении Вам другого помещения. 

Как я поняла, в данный момент Ваша торговая точка находится вне помещения, прописанного в договоре. 

В соответствии с пп. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

На основании данной статьи Вы можете решить вопрос в судебном порядке. Предварительно направьте Арендодателю претензию, возможно, он поймет, что не стоит с Вами связываться — в большинстве случаев такие вопросы решаются во внесудебном порядке.

2.

В соответствии с п. 4.2.3 (точный номер пункта не просматривается) Договора Арендатор обязан… Уведомить субарендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес Субарендатора соответствующего уведомления за 1 календарный месяц до предполагаемой даты корректировки.

и с более высокой стоимостью в пересчете на кв м (повышение на 20% ).

Александр

Следовательно, данное предложение Арендодателя будет правомерным, если он соблюдет условие о предварительном уведомлении Вас.

Одновременно, в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ Ваш арендатор не может менять арендную плату чаще, чем раз в год.

Если возникнут какие-либо вопросы — обращайтесь. 

С уважением, Юдакова Е.А.