Перевод в нежилой фонд - сколько подписей 2/3 или 100%

Скажите, в других субьектах какие требования? 100% или 2/3?

Оксана

Здравствуйте. На самом деле проблема в том, что в случае перевода помещения из жилого в нежилое не только затрагивается, но и уменьшается общее имущество сособственников многоквартирного жилого дома. А уменьшение его требует 100% согласия всех.

Позволю себе большое цитирование, но оно необходимо, поскольку решение Верховного суда РФ подробно поясняет причины необходимости согласия всех собственников:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. N 18-КГ17-86
…
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Леонтьева М.А., суд первой инстанции исходил из того, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная истцом квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, не является частью жилого помещения, не используется в качестве жилого помещения, произведенные реконструкция и перепланировка соответствуют требованиям СНиП, СанПиН и противопожарным нормам, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности строительных конструкций помещения, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают их права и законные интересы, решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры N <...> по ул. <...> Леонтьевым М.А. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, осуществляемая Леонтьевым М.А. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

То есть сначала суд рассмотрел все обстоятельства, а потом сделал вывод о том, что общее имущество сособственников уменьшается.

Таким образом, судами не было учтено, что истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества многоквартирного дома, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.

Дело возвращено на новое рассмотрение с указанием учесть этот вывод.

Здравствуйте, Оксана! Здесь дело даже не в субъектах, поскольку действует федеральное законодательство — ЖК РФ. Всё дело в том, происходит ли в результате производимой Вами перепланировки (реконструкции) уменьшение общего имущества собственников МКД. Из Вашего вопроса следует, что Вы устраиваете вход — ступени, которые располагаются на земельном участке. Это уже уменьшение обещго имущества. Далее — навес. Возможны два способа крепления: либо к фасаду  дома (используется общее имущество — фасад), либо посредством установки опор (опять же уменьшение общего имущества — земельный участок). 

Собственники помещений жилого дома  с момента возникновения у них права собственности на помещения в жилом доме по указанному адресу в силу закона приобретают право собственности на несущие и ненесущие конструкции данного дома, на земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно ч.2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В Вашем случае, вероятно, всё-таки речь идёт о присоединении части общего имущества — земельного участка, и, возможно, части фасада, в связи с чем и требование о наличии согласия всех собственников. Если я неправа относительно Ваших конструкций  они планируются к расположению иначе — поправьте меня. Можете ознакомиться с прикреплённым  решением суда. Там было уже всё возведено без согласия, обязали снести. 

Здравствуйте, Оксана.

С лета 2018г при переводе квартиры в МКД в нежилой фонд Архитектура Кемеровской области стала требовать 100% подписей собственников,

Формально  — сам по себе перевод из жилого помещения в нежилое не требует какого-либо согласия жильцов. Но. Жилищный кодекс РФ указывает, что согласие нужно в тех случаях, когда затрагивается общее имущество МКД.

Очевидно, что при переводе помещения в нежилое — общее имущество будет затрагиваться в каждом случае — так как всегда приходится оборудовать отдельный вход и устанавливать крыльцо. А это уже уменьшение общего имущества в виде разрушения несущей стены дома (дверной проём ведь шире существующего оконного):

Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 N 73-КГ15-8

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что по проекту перепланировки квартиры <...> в доме <...> по ул. <...> для перевода в нежилое помещение собственником планируется оборудовать отдельный вход в него путем изменения несущих конструкций дома и расширения существующего оконного проема в наружной стене за счет уменьшения данной несущей стены дома, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке крыльца с лестничным маршем и пандусом.

Таким образом, указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.

И Верховный суд в этом споре сделал  вывод, что поскольку перевод жилого помещения в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены МКД и передачу части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, то в силу положений части 2 статьи 40 ЖК РФ необходимо было предварительное согласие всех собственников помещений в этом доме.

Это, конечно, пример очень жёсткого толкования норм закона, но тем не менее это толкование поддерживает Верховный суд РФ, и чиновники, естественно, ему следуют.

При этом, даже если сейчас чиновники согласятся с Вашей позицией и согласуют перевод на основе согласия 2/3 собственников, впоследствии один из собственников сможет оспорить перевод и обязать Вас через суд вернуть помещение в первоначальный вид.

                                                                           С уважением, А.В. Максименко