Риски при покупке зем.участка через предварительный договор с большим задатком

Здравствуйте, Иван.

1. Насколько это вообще реальная схема, с точки зрения разумности моего в ней участия?

2. Как предусмотреть, что мой задаток (или аванс) пойдет, действительно, на оплату задолженности?

Иван

Схема довольно рискованная. В первую, очередь, нужно действительно устроить так, чтобы деньги не попали в руки собственника, а пошли в банк на погашение долга.

Для этого лучше, конечно, договориться сразу и с банком, что он принимает деньги от Вас как третьего лица, и предпринимает все необходимые действия по снятию запрета.

Статья 313 ГК РФ Исполнение обязательства третьим лицом
1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо

3. Во всем этом сценарии, действительно ли есть гарантии, что если после снятия запрета на рег. действия собственник №1 или №2 или оба сразу помашут мне ручкой, то суд принудит их продать мне участок по оговоренной сумме, и это займет максимум 1,5-2 месяца?

В соответствии со ст. 429 ГК РФ если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то действительно можно заявить требование о понуждении к заключению основного договора.

Другое дело, что они могут продать этот участок кому-то ещё, а Вы потом сможете потребовать с них только убытки (с учётом их неплатежеспособности — это просто будет третий долг, который вряд ли взыщите).

Иван, добрый день, прежде всего схема не только не стандартная, она ещё и очень рискованная, положа руку на сердце-риэлтор разбираться с приставом не будет, ему лишь бы убедить внести деньги и всё, он скажет что в его обязанности это не входит и что он вам там обещал- не помнит и не было такого.

суд не может обязать собственника продать участок, на который наложен запрет приставом на регистрационные действия, причем наложен он вполне законно, за долги.

Мой совет-лучше в это не ввязываться, есть масса других менее проблемных участков и собственников.

Если же вы всё таки хотите в это ввязаться, то есть ряд моментов

1)заключаете именно аванс. так как он вам возвращается если вы передумали, именно аванс, чтобы в договоре был

отличия существенные

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

 задаток должен быть возвращен. 

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Добрый день!

. Насколько это вообще реальная схема, с точки зрения разумности моего в ней участия?

Как предусмотреть, что мой задаток (или аванс) пойдет, действительно, на оплату задолженности?

В данном случае это конечно должен быть аванс, чтобы в случае расторжения предварительного договора данные денежные средства вам должны быть возвращены в независимости от того будете ли вы инициатором расторжения. 

В соот. со ст.381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Однако в случае отсутствия у продавца данных денежных средств вас это не спасет. даже при наличии судебного решения, однако наличие в собственности у продавцов доли земельного участка, может гарантировать вам получения компенсации не в виде денежных средств а в виде данной доли в ходе исполнительного производства.

Во всем этом сценарии, действительно ли есть гарантии, что если после снятия запрета на рег. действия собственник №1 или №2 или оба сразу помашут мне ручкой, то суд принудит их продать мне участок по оговоренной сумме, и это займет максимум 1,5-2 месяца?

Иван

Да такой риск действительно существует.

. Правильно я понимаю, что в данном сценарии не исключено, что в любой момент «всплывет» еще какая-нибудь задолженность и будет наложен еще один запрет на 1\2 либо у продавца №1 или №2?

Иван

Дать гарантии о невозможности всплытия данной задолженности вам никто не сможет.

Положа руку на сердце, как профессионалы, как считаете — нужно ли во все это ввязываться? Участок хороший, но не то, чтобы прям с ума сойти. Или же вся эта история достаточно типовая?

Иван

Я считаю что можно ввязаться в это, если грамотно составить все договора.Например прописать опцион в предварительном договоре в соот. со ст.492.3 ГК РФ:

По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.

Т.е. прописать в договоре требование, что в случае не возврата денежных средств при не заключении договора стороны обязаны передать вам долю данного земельного участка.

Добрый день. Считаю что схема более чем рискованная. Дело в том, что в соответствии с 

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» 

В связи с этим предварительный договор должен быть так же совершен обязательно нотариально, под  страхом его ничтожности. При наличии запрета На рег.действия нотариус, на мой взгляд,   не удостоверит предварительный договор, а без его нотариального удостоверения он будет ничтожным, в связи с чем обязать заключить по нему сам договор купли продажи будет нельзя.

С уважением Евгений Беляев