Материнский капитал и выделение долей детям

Здравствуйте, Сергей.

В соответствии с п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ в случае приобретения (строительства, реконструкции) жилья за счет средств маткапитала право собственности на него оформляется на родителей и детей (в том числе рожденных в последующем) по соглашению с указанием долей каждого.

Таким образом, закон в обязательном порядке требует выделение долей детям и супругу в праве собственности на квартиру или иное жилое помещение, приобретенное с привлечением средств маткапитала.

Так как общая собственность на жилое помещение подлежит оформлению и на будущих детей, то в соглашении должно быть положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общедолевой собственности.

Минимальный размер доли ребенка законом не определен. Следовательно, доля устанавливается собственником(ми) по своему усмотрению. Но следует учитывать, что нормативными актами субъектов (муниципалитетов) РФ устанавливаются минимальные нормы жилья. В среднем по России — это 9-12 кв. м на человека. Поэтому, целесообразно, выделять долю, которая по площади будет не ниже установленной.

В том случае, когда собственником жилья является один из супругов, ему: Сначала потребуется выделить долю второму супругу, заключив соглашение о разделе совместно нажитого имущества (если оно приобретено в браке).
После госрегистрации долей родители могут заключить либо договоры дарения долей детям либо соглашение о распределении доли каждому ребенку. В этих документах за несовершеннолетних детей будет действовать (расписываться в договоре, подавать заявление) второй родитель. В соглашении доли могут определяться с учетом интересов каждого из участников общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних детей.

При тех обстоятельствах, когда правом собственности наделены оба супруга, то можно: При долевой собственности на жилье — сразу заключать договоры дарения либо соглашение в отношении детей;
Когда собственность совместная — действовать придется так же, как и в первом случае: сначала соглашение о разделе совместного имущества, а, затем уже из доли каждого (одного) родителя передается часть детям.

Здравствуйте, Сергей! 

1. По закону нельзя. Вы оформили нотариальное обязательство, о том, что после распоряжения средствами материнского капитала для улучшения жилищных условий переоформите квартиру в общую собственность включая всех детей.

Это требование исходит не от пенсионного фонда, прокурора или иных органов, а из Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ

Вот ч.4 ст.10 ФЗ

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

То есть, родители обязаны оформить жилое помещение в общую собственность детей и родителей. А вот доли детей можно определить любые, например кратные средствам материнского капитала (1/30, 1/50, 1/80 доля в праве) в зависимости от стоимости всей квартиры относительно средствам материнского капитала.

Расписка покупателя не спасет, так как если дети не будут включены в число собственников, то прокурор инициирует иск о признании сделки недействительной и все возвратится к началу, а именно выделению долей.

2. Да, но только в отношении долей детей. В отношении долей родителей трехлетний период останется прежним.

Налог нужно будет заплатить только с долей детей. 

Конечно можно избежать. Если продавать квартиру долями, то каждый ребенок будет иметь право на уменьшение налоговой базы на 1 млн рублей (налоговый вычет) (п.3 ст.210 НК РФ). Например, доля ребенка будет стоить 890 000 рублей, налоговый вычет все покрыл, налога нет. Главное не забыть подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года.

1) Можно ли как-то избежать выделения долей в квартире детям, чтобы не вовлекать опеку во все последующие сделки. Или тогда будут проблемы с покупателями и никто не захочет купить такую квартиру? Можно ли написать какую-то «расписку» для покупателя что дети не будут требовать свою долю в будущем?

Сергей

Здравствуйте. К сожалению это невозможно. Таким образом Вы нарушите не только нотариально данное обязательство о выделении долей детям, но и прямо нарушаете права детей, которые имеют право на часть собственности в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала. Это также подтверждается и нормой закона № 256-ФЗ (п. 4 ст. 10). И конечно никакие расписки в данном случае не помогут — несовершеннолетние сами таки расписки не пишут, а законные представители (родители) не вправе совершать без согласия органа опеки действия, направленные на уменьшение собственности опекаемых (своих детей).  

Наиболее вероятно, что покупатели на это не пойдут, поскольку в договоре на приобретение квартиры Вами явно было указано на приобретение ее с использованием средств материнского капитала. Значит в случае, если будет рассматриваться вопрос о недействительности сделки, может быть сделан вывод о том, что покупатели при должной осмотрительности должны были это увидеть и надлежащим образом отреагировать. То есть возникнут сомнения в их добросовестности, что может привести к возвращению сторон в первоначальное положение. Кроме того, на это обязательно укажет и нотариус при оформлении сделки.

То есть Вам следует выделить детям доли, получить согласие органа опеки на продажу квартиры (что возможно только в случае, если детям будет предоставлена сравнимая доля в другой недвижимости) и продавать от имени всех сособственников.

При этом если будете продавать в долях, то возможно будет получение имущественных вычетов по 1 млн рублей каждому продавцу (включая детей).