Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Финансовые гарантии арендодателя
Есть арендодатель, он же собственник складского помещения, ар-тель в свое время приобрел помещение по договору купли продажи, предмет этой купли продажи - имущественный комплекс с большим количеством строений, среди этих строений есть строение А, которое на момент продажи не было введено в эксплуатацию. Прошло много лет, ар-тель так и не ввел его в эксплуатацию, хотя активно им пользовался, фактически это полноценное строение со всеми коммуникациями. Теперь ар-тель хочет сдать его в аренду, но арендатор отказывается его брать, так как здание не введено в эксплуатацию и на него не оформлено право собственности. Как убедить арендатора что рисков нет? Ар-тель готов нести финансовую ответственность и готов прописать это в договоре аренды. Какие финансовые гарантии ар-тель может дать арендатору? как это сформулировать?
А если в договоре прописать аренду земли на которой стоит здание? земля в собственности. Кроме этого еще ар-тель подал заявление в суд с просьбой признать этот объект достроенным и зарегистрировать право собственности ( ответчик росреестр ), но арендатор не хочет ждать решения суда.
Вопрос не в том, кто виноват. Тут и так ясно кто виноват. Вопрос в том — что делать?
Здравствуйте. можете сказать так, что согласно ст. 55 ГрК РФ
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
то есть согласно этой норме именно застройщик (арендодатель) и будет отвечать по последствиям. Пример практики
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.Само дело https://kad.arbitr.ru/Card/69e...
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в
федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации, застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов
капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
4 А70-13083/2009 Из указанных норм права следует, что обязанность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию лежит на застройщике, т.е. субъектом правонарушения по части 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях является лицо, осуществляющее строительство.
(смотреть кассацию). плюс тут куча практики https://4auditors.ru/sdacha-v-... из ссылки. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» прямо указано, что
11. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации…
Ар-тель готов нести финансовую ответственность и готов прописать это в договоре аренды. Какие финансовые гарантии ар-тель может дать арендатору? как это сформулировать?Taтьяна
Здравствуйте, Татьяна… Если здание самострой, а судя по всему так и есть, то любой договор аренды (тем более долгосрочный) будет законен только при легализации объекта недвижимости… т.к. предметом сделки может быть исключительно объект прошедший государственный кадастровый учет… А долгосрочный договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРН…
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Т.е. законной имеющуюся сделку аренды на текущий момент признать нельзя, а соответственно каких либо советов по ее изменению дать так же не получится… Принудить заключить дополнительное соглашение не возможно… Но на всякий случай хочу Вам привести выдержку из статьи 421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
кроме этого еще ар-тель подал заявление в суд с просьбой признать этот объект достроенным и зарегистрировать право собственности ( ответчик росреестр ), но арендатор не хочет ждать решения суда.
Принудительно заставить нельзя, ответчиком Росреестр быть не может (т.е. здесь сразу отказ будет по иску)… На землю можно заключить аренду… это будет самостоятельный договор аренды, с регистрацией в Росреестре… Если есть опасения у арендатора, то, да, как вариант, можете заключить на землю аренду, но без здания…
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Но выход этот сомнительный, если арендатор согласится, то как вариант, до момента узаконивания строения… Татьяна, Вы вряд ли найдете законный способ воздействия в такой ситуации… Его просто нет, Только договариваться, возможно заключить договор о намерениях, например…
Ст.429 ГК РФ
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Добрый день!
В соответствии с п.11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (http://base.garant.ru/70106590/#ixzz5RYCbnAzV
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
Установлена административная ответственность:
КоАП РФ Статья 9.5.
5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Основной вопрос однако в том, что если с кем либо из персонала Арендатора что-либо произойдет на территории не сданного объекта речь может идти об уголовной ответственности руководителей и Арендатора и Арендодателя.
Ар-тель может такую ответственность полностью на себя взять? до момента узаконивания строения…
ну его право подать в суд. можете и прописать, но согласится ли арендатор — вопрос.
если честно, я ничего не поняла из вашего ответа…