1028 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1028 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Юридическая консультация по договору

Приложил договор купли-продажи на квартиру. Нужно его почитать и выделить спорные моменты, оценить стоит ли работать с таким договором.

Важный момент - мы указываем стоимость квартиры 70% от кадастровой (потому что продавцу квартира досталась по отступному и в собственности менее 3-х лет), а фактически покупать будем за меньшие деньги. Проконсультируйте пожалуйста, как себя обезопасить в этом случае? Какие документы требовать от продавца?

Спасибо!

ДКП Малов иДКП Малов и Маслов.docx Маслов.docx
29 Августа 2018, 15:09, вопрос №2091606
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

получен
гонорар
40%
Юрист - Андрей
9,8
Рейтинг Правовед.ru
17879
ответов
6996
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Павел, добрый день! Вы как понимаю покупатель. Сразу скажу что такая схема выгодная продавцу рискована для покупателя т.к. предполагает возникновение у него права требования разницы между ценой в договоре и фактически уплаченными деньгами. Тут тогда только офрмлять расписку на разницу между ценой и реальной ценой, а реальную стоимость проводить через ячейка, указав что стальное передано на момент подписания договора по расписке как аванс, если продавец станет возражать — не заключать договор просто. По самому договору. В п. 1 Договора указано прошедшее время, надо все таки поправить на «продает» и «покупает», это ведь не акт передачи. В остальном договор стандартный в общем то, все необходимые условия прописаны. По п. 10 — согласие супруги должно быть нотариальным в силу ст. 35 СК РФ, можно дополнить в этой части. Если права зарегистрированы до 01.01.2016 положения ч. 5 ст. 217.1 НК РФ в части 70% кадастровой стоимости при ее продаже не применяются

29 Августа 2018, 15:20
q Отблагодарить
0 0
Павел
клиент, г. Москва

Подскажите пожалуйста пример такой расписки на разницу между ценой и реальной ценой и нужно ли заверять ее у нотариуса?

29 Августа 2018, 16:08
10053
ответа
3789
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

заверять необязательно. составляется в свободной форме. Что деньги переданы-деньги получены. Ну и конечно важно указать паспортные данные лиц.

29 Августа 2018, 16:10
9,8
Рейтинг Правовед.ru
17879
ответов
6996
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Подскажите пожалуйста пример такой расписки на разницу между ценой и реальной ценой и нужно ли заверять ее у нотариуса?

Павел

Указываете что тогда то, в связи с покупкой квартиры такой то по договору купли продажи продавцом ХХХ получены от покупателя ШШШ денежные средства  в виде предоплаты (аванса)  в размере ХХХ. Дата, подпись, нотариальное заверение не обязательно

29 Августа 2018, 16:11
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11001
ответ
5362
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Заверять необязательно, но надо продумать эту расписку- за что именно она идет.

Просто указывать именно этот договор не стоит- а то получатся расхождения по суммам между распиской и договором- это тоже не оч хорошо. 

29 Августа 2018, 16:16
получен
гонорар
40%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11001
ответ
5362
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, назначение: жилое, площадь 59,3 кв. м, этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: обл. Московская, р-н Клинский, г. Клин, проезд Пролетарский, д. 1, кв. 1, кадастровый (условный) номер: 50:03:0:438 (далее — «Квартира»).

обычно пишут передал и принял, а не продал и купил, не ошибка, но все таки лучше поправить. И раз это не акт а именно договор пишут- обязуется передать и обязуется принять — действие у вас в будущем идет.

п. 2- взять свежую выписку из егрн — чтобы посмотреть кто там собственник и как к нему перешла квартира- лучше это проверить до заключения договора.

п. 4- оплата после перехода права собственности к вам- это хорошо

п. 6 — говорит о зарегистрированных лицах и о том что они снимутся с регистрации в течении 3 дн, учтите что если этого не будет- то вам придется их самостоятельно потом снимать с регистрации через суд

п. 8 не понятен — у вас как то отдельно идет и регистрация квартиры и отдельно ее передача уже после этой регистрации.

Тогда уж логичнее передать вам ее сейчас по акту, а потом идти на регистрацию подавать документы. Ну или то определить дату передачи точно — а то сейчас вот этот п 8 вас отсылает к п. 7

7. Продавец в течение 7 (Семи) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру на имя Покупателя,обязуется освободить Квартиру от личных вещей и передать Квартиру Покупателю по подписываемому Сторонами передаточному акту с комплектами всех ключей от нее. В противном случае Покупатель вправе взыскать с Продавца неустойку в размере 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки выполнения вышеуказанных условий.

и получается что квартира в егрн уже на вас, но вам она всю неделю не передана, и вы за нее не отвечаете- хотя по закону как раз вы за нее и начинаете отвечать с момента регистрации права собственности — как раз записи в егрн.

При этом нет гарантий что в 7 дн срок они уложатся.

Это ст гк

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

п. 10 все согласия супругов должны быть нотариально заверены.

+ конечно риски на счет сумм договора- потому что если в реальности вы отдаете больше денег чем есть в договоре — то в случае любых проблем- вы через суд сможете вернуть только сумму указанную в договоре.

Все что сверху- либо оформлять как то долговой распиской, либо иногда делают договор купли продажи каких то вещей — и акт по ним, что тоже передано- чтобы уложиться в сумму полностью.

Ну и плюс приложить к договору конечно все эти согласия супругов, акт передачи квартиры тоже.

29 Августа 2018, 15:20
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Александр
9,7
Рейтинг Правовед.ru
3831
ответ
1607
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Павел. 

Кадастровый номер перепроверьте. По-моему ошибка.

По открытым сведениям этот кадастровый номер принадлежит не квартире, а «Платформе пассажиркой низкой № 2 у вокзала»

От продавца — оригиналы документов на квартиру, выписку свежую и паспорт. 

Сейчас еще посмотрю содержание, возможно нужно будет что то вносить в договор.

29 Августа 2018, 15:21
q Отблагодарить
0 0
9,7
Рейтинг Правовед.ru
3831
ответ
1607
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Правильный номер написан в акте: 

50:03:0060309:438

В договоре поправьте, в остальном вопросов не возникло. В целом типовой.

29 Августа 2018, 15:24
9,7
Рейтинг Правовед.ru
3831
ответ
1607
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Объект в акте и договоре разные вообще.

29 Августа 2018, 15:25
получен
гонорар
20%
Адвокат - Олег
10053
ответа
3789
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. В целом договор нормальный, обычный. Только в паре мест бы я уточнил. В частности. 

9. Подписывая настоящий Договор, Продавец гарантирует и подтверждает, что:

тут бы изложил 

9. Подписывая настоящий Договор, Продавец гарантирует и подтверждает, что на момент перехода права собственности и подписания настоящего договора:

Далее, тут

- не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом;

вместо месяца я бы указал три года. А в целом такая схема для покупателя рискованна, поскольку можно потом требовать неосновательного обогащения и как Вы будете оформлять разницу непонятно. Как вариант расписка. Плюс согласие супругов должно быть нотариально оформлено, а не  просто указано в договоре.  П. 8 также посмотрите, он непонятен, нужно определиться с передачей. Или акт в один день с регистрации в Росреестре, или позже.

29 Августа 2018, 15:21
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Василий
1517
ответов
541
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Павел! 

Договор составлен по всем требованиям. В банках есть услуга: аккредитив в вашу пользу, он дешевле и безопаснее. Вы предъявляете зарегистрированный договор-банк раскрывает аккредитив и деньги зачисляются на ваш счет.

Но необходимо понять кто это:

6. На момент подписания настоящего Договора на регистрационном учете в Квартире состоят: Волков Владимир Николаевич, 10 июля 1960 года рождения, Волкова Дарья Владимировна, 08 июля 1996 года рождения и Волков Дмитрий Владимирович, 08 апреля 1992 года рождения.

К РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
 

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные права с собственником, если иное не установлено законом или договором (ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 24 настоящей статьи.
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

29 Августа 2018, 15:22
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.