656 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

656 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Чем опасна покупка апартаментов, если земля в залоге у банка, подавшего иск к застройщику?

Добрый день! Вопрос следующий.

У застройщика есть жилой комплекс (помещения со статусом не жилой недвижимости), 1-я очередь сдана, люди уже получили в собственность апартаменты. Сейчас еще можно купить последние апартаменты по ПДКП.

На 2-ую очередь люди оформляли с застройщиком ДДУ.

У застройщика земля, где построен комплекс - в собственности, но в залоге у банка, который кредитовал застройщика на строительство зданий.

Сейчас банк подал иск о банкротстве за просрочку какого-то платежа, застройщик конечно же говорит, что банк просто не разобрался в ситуации, все у компании хорошо и можно смело покупать апартаменты.

Вопрос, чем опасна покупка апартаментов в данном комплексе для тех, кто уже получил право собственности, для тех, кто купил вторую очередь по ДДУ и для тех, кто купил уже готовое жилье по ПДКП? Что будет, если банк выиграет дело? Очень уж хочется купить апартаменты именно в этом комплексе, если есть шанс себя как-то обезопасить, купив апартаменты на вторичке с правом собственности, хотелось бы об этом узнать.

Спасибо!

28 Августа 2018, 21:33, вопрос №2090471

Уточнение клиента

Хотелось бы разобраться более конкретно. Во вложении прикладываю договор ПДКП, который предлагают заключить застройщики с оплатой 100% суммы за апартаменты. 

Подскажите пожалуйста, какие риски есть у нас как у покупателей апартаментов по этому конкретному договору? 

Сможем ли мы по суду признать собственность? Если да, то спустя какое время после заключения договора ПДКП? 

Подскажите пожалуйста, какие риски есть у покупателей по ПДКП, ДДУ и собственников, которые уже получили собственность на апартаменты, в случае, если банк кредитор выиграет иск и получит право на землю, которая находится в залоге и на которой построен комплекс? Кто и чем рискует? 
В части жилых помещений нашла вот такой закон, а что касается не жилых помещений?

 
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком 1.При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Застройщик построил комплекс апартаментов в санаторно-курортной зоне, где могут быть построены только рекреационные, оздоровительные центры, поэтому это апарнтаменты, а не квартиры, смогут ли на застройщика подать в суд и как-то доказать, что он нарушил закон и снести здания комплекса? (застройщик до 2020 года обещает возвести здание оздоровительного комплекса на территории ЖК)

Застройщик хочет обязать компенсировать затраты на услуги по содействию в регистрации перехода права собственности. Но насколько мне известно, ПДКП не регистрируется, так что за услугу предлагает застройщик? 

Буду благодарна за ответы. 

9а,9б,11,18,19_ДЮНЫ_Предва9а,9б,11,18,19_ДЮНЫ_Предварит. ДКП.docрит. ДКП.doc
28 Августа 2018, 21:43
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

получен
гонорар
70%
Юрист - Владимир
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

ПДКП — это предварительный договор купли-продажи? Если апартаменты ещё не построены и у застройщика нет на них документов (нет записи в ЕГРН), то это очень рискованно. Застройщик рискует обанкротиться, апартаменты вам так и не передаст, а взыскать с него деньги будет уже нереально.

Если же вы сразу покупаете уже готовые апартаменты, то тогда можно. Если дом уже сдан в эксплуатацию, то факт залога земельного участка на вас никак не повлияет.

28 Августа 2018, 14:29
q Отблагодарить
1 0
Анастасия
клиент, г. Санкт-Петербург

Да, речь о полностью готовых апартаментах, люди уже год живут и получили собственность. Просто по ДДУ уже застройщик не может оформить, потому что объект введен в эксплуатацию, а по договору купли-продажи не может, потому что объект еще не зарегистрирован в собственность застройщика. 

28 Августа 2018, 15:28
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Вот и опасно, что не зарегистрирован. Возможно и не будет, тогда придётся признавать право собственности через суд. Но уже надёжнее

28 Августа 2018, 15:45
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Есть такая положительная судебная практика. Если дом построен без нарушения строительных норм, то право собственности на апартаменты всё равно оформите. Но возможно придётся судиться

28 Августа 2018, 15:46
Анастасия
клиент, г. Санкт-Петербург

Спасибо большое за ответы!

28 Августа 2018, 16:06
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Спасибо!

28 Августа 2018, 16:09
8,2
Рейтинг Правовед.ru
4151
ответ
1707
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате

Добрый день

Сейчас еще можно купить последние апартаменты по ПДКП.

Дело в том, заключение предварительного договора — это не покупка недижимости

Сам по себе предварительный договор не создает для сторон прав и обязанностей. И соответственно деньги по предварительному договору не должны платиться, если они не передаются в качестве задатка или аванса

То есть если что-то пойдет не так, то вам придется судиться с продавцом. Положительная практика таких споров есть, например П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи

Другое дело, что заключая предварительный договор, вы не можете знать наверняка, что застройщик действует добросовестно и не совершает параллельную продаже тех же самых апартаментов. То есть эта сделка относится к достаточно рискованным. Все может получиться благополучно, а может и нет, и в таком случае ваши шансы получить квартиру будут далеко не 100%

28 Августа 2018, 21:42
Анастасия
клиент, г. Санкт-Петербург

Спасибо за информацию. А что касается вот этого вопроса, какие риски? 

Застройщик построил комплекс апартаментов в санаторно-курортной зоне, где могут быть построены только рекреационные, оздоровительные центры, поэтому это апарнтаменты, а не квартиры, смогут ли на застройщика подать в суд и как-то доказать, что он нарушил закон и снести здания комплекса? (застройщик до 2020 года обещает возвести здание оздоровительного комплекса на территории ЖК)

29 Августа 2018, 18:47
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

В последнее время ничего гарантировать нельзя — здания и строения действительно, сносят. Но пока что только когда инициатива исходит от городских властей. Но прецеденты созданы, всё может быть. Хотя строго по закону снести нельзя, потому что стоимость здания явно превышает стоимость земли.

К тому же Банку нужно получить деньги,, а не земельный участок. Ему нет особого смысла добиваться сноса здания.

Поэтому риски есть, конечно, но не сказал бы, что слишком большие.

ПДКП регистрировать не надо, видимо, имеется в виду услуги по регистрации перехода права собственности по основному договору, когда он будет заключён. Это распространённая практика, так они дополнительно зарабатывают. Самому регистрировать намного дешевле, чем через застройщика.

28 Августа 2018, 22:40
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Договор стандартный для таких ситуаций и, конечно же, в пользу продавца. Там бы многое подправить, в первую очередь весь раздел 5. Особенно пункт 5.6 смущает. И ещё из пункта 5.7 надо из перечня форс-мажорных обстоятельств убрать «принятие актов государственных органов», иначе любое решение суда по поводу земли будет трактоваться  как форс-мажор.

Но, в принципе, договор нормальный, стандартный. Каких-то подводных камней нет, это не мошенничество.

28 Августа 2018, 22:52
Анастасия
клиент, г. Санкт-Петербург

Спасибо за информацию. А что касается вот этого вопроса, какие риски? 

Застройщик построил комплекс апартаментов в санаторно-курортной зоне, где могут быть построены только рекреационные, оздоровительные центры, поэтому это апарнтаменты, а не квартиры, смогут ли на застройщика подать в суд и как-то доказать, что он нарушил закон и снести здания комплекса? (застройщик до 2020 года обещает возвести здание оздоровительного комплекса на территории ЖК)

29 Августа 2018, 18:47
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Прецедентов, когда бы сносили апартаменты по причине того, что это фактически жилые помещения, не припомню. По разным основаниям сносят (в основном из-за несоблюдения строительных норм), но по этому вряд ли возможно, хотя гарантировать ничего нельзя, конечно: при заинтересованности «сильных мира сего» может быть что угодно.

29 Августа 2018, 19:30
Анастасия
клиент, г. Санкт-Петербург

И сможем ли мы по суду признать собственность? Если да, то спустя какое время после заключения договора ПДКП? 

29 Августа 2018, 18:48
1759
ответов
797
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Здесь разные риски и разные контрмеры.

Если застройщик после срока, указанного в договоре, не заключит  с вами договор купли-продажи, то вы можете признать договор заключённым в судебном порядке, обратившись в суд хоть на следующий день, но нужно это сделать в течение шести месяцев (п. 5 ст. 429 ГК). Это без проблем.

Но если к тому времени само здание не будет зарегистрировано, то право собственности Росреестр всё равно не зарегистрирует. Тут два варианта: 1) расторгать договор и взыскивать с застройщика назад деньги вместе с хорошей неустойкой и прочими бонусами по Закону о защите прав потребителя. Это тоже без проблем, но если застройщик «сольётся» и у него на счетах не будет денег, то вы их не получите. 2) признавать в судебном порядке право собственности на нежилое помещение. Это уже совсем не гарантировано, судебная практика разная. Я бы оценил вероятность удовлетворения иска 50\50.

29 Августа 2018, 19:26
получен
гонорар
30%
Юрист - Илья
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5694
ответа
2287
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Сейчас банк подал иск о банкротстве за просрочку какого-то платежа, застройщик конечно же говорит, что банк просто не разобрался в ситуации, все у компании хорошо и можно смело покупать апартаменты.

Анастасия

Добрый день,

При малейшей угрозе банкротства застройщика, если речь идет о нежилых помещениях, совет один, обходите такой объект стороной. Все имущество уйдет в конкурсную массу, никакой защиты, в отличие от дольщиков по жилой недвижимости, в законе не предусмотрено.

чем опасна покупка апартаментов в данном комплексе для тех, кто уже получил право собственности

Анастасия

Теоретически, при банкротстве, ничто не помешает конкурсному управляющему обжаловать такие сделки, если он найдет какие-либо основания, например, заниженную стоимость объекта. Это конечно маловероятно, но исключать риски нельзя.

кто купил вторую очередь по ДДУ

Анастасия

Так как речь идет о нежилой недвижимости, что ДДУ, что ПДКП практически не защищают покупателей (если право собственности на них не оформлено).Преимущество ДДУ в том, что теоретически требования покупателей обеспечено залогом, что учитывая, процедуру торгов, все равно не позволит вернуть всю сумму денежных средств. Однако реализация залоговых прав участников ДДУ по нежилым помещениям отрегулировано не лучшим образом и существуют достаточно большие проблемы с их реализацией.

для тех, кто купил уже готовое жилье по ПДКП?

Анастасия

Так как речь идет о нежилой недвижимости, что ДДУ, что ПДКП практически не защищают покупателей (если право собственности на них не оформлено).

Что будет, если банк выиграет дело? Очень уж хочется купить апартаменты именно в этом комплексе, если есть шанс себя как-то обезопасить, купив апартаменты на вторичке с правом собственности, хотелось бы об этом узнать.

Анастасия

Если введут процедуру банкротства (и дойдет до конкурсного производства), все имущество перейдет в конкурсную массу и будет продано с торгов. Покупатели встанут в очередь кредиторов без каких-либо преимуществ, особенно это касается ПДКП, по ДДУ теоретически это будет залоговый кредитор (в любом случае убытки для покупателей неизбежны).

Принимая во внимание вышеизложенное, покупка апартаментов выглядит более-менее безопасно у хорошего застройщика, в отношении которого отстуствуют какие-либо претензии третьих лиц на суммы свыше 300 000 рублей (порог для банкротства), заявления о признании его банкротом, дом достроен, оформление производится посредством заключения обычного договора купли-продажи.

29 Августа 2018, 09:58
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

656 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут