8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
800 ₽
Вопрос решен

Чем опасна покупка апартаментов, если земля в залоге у банка, подавшего иск к застройщику?

Добрый день! Вопрос следующий.

У застройщика есть жилой комплекс (помещения со статусом не жилой недвижимости), 1-я очередь сдана, люди уже получили в собственность апартаменты. Сейчас еще можно купить последние апартаменты по ПДКП.

На 2-ую очередь люди оформляли с застройщиком ДДУ.

У застройщика земля, где построен комплекс - в собственности, но в залоге у банка, который кредитовал застройщика на строительство зданий.

Сейчас банк подал иск о банкротстве за просрочку какого-то платежа, застройщик конечно же говорит, что банк просто не разобрался в ситуации, все у компании хорошо и можно смело покупать апартаменты.

Вопрос, чем опасна покупка апартаментов в данном комплексе для тех, кто уже получил право собственности, для тех, кто купил вторую очередь по ДДУ и для тех, кто купил уже готовое жилье по ПДКП? Что будет, если банк выиграет дело? Очень уж хочется купить апартаменты именно в этом комплексе, если есть шанс себя как-то обезопасить, купив апартаменты на вторичке с правом собственности, хотелось бы об этом узнать.

Спасибо!

Уточнение от клиента

Хотелось бы разобраться более конкретно. Во вложении прикладываю договор ПДКП, который предлагают заключить застройщики с оплатой 100% суммы за апартаменты.

Подскажите пожалуйста, какие риски есть у нас как у покупателей апартаментов по этому конкретному договору?

Сможем ли мы по суду признать собственность? Если да, то спустя какое время после заключения договора ПДКП?

Подскажите пожалуйста, какие риски есть у покупателей по ПДКП, ДДУ и собственников, которые уже получили собственность на апартаменты, в случае, если банк кредитор выиграет иск и получит право на землю, которая находится в залоге и на которой построен комплекс? Кто и чем рискует?
В части жилых помещений нашла вот такой закон, а что касается не жилых помещений?


Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком 1.При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Застройщик построил комплекс апартаментов в санаторно-курортной зоне, где могут быть построены только рекреационные, оздоровительные центры, поэтому это апарнтаменты, а не квартиры, смогут ли на застройщика подать в суд и как-то доказать, что он нарушил закон и снести здания комплекса? (застройщик до 2020 года обещает возвести здание оздоровительного комплекса на территории ЖК)

Застройщик хочет обязать компенсировать затраты на услуги по содействию в регистрации перехода права собственности. Но насколько мне известно, ПДКП не регистрируется, так что за услугу предлагает застройщик?

Буду благодарна за ответы.

, Анастасия, г. Санкт-Петербург
Владимир Салмин
Владимир Салмин
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте!

ПДКП — это предварительный договор купли-продажи? Если апартаменты ещё не построены и у застройщика нет на них документов (нет записи в ЕГРН), то это очень рискованно. Застройщик рискует обанкротиться, апартаменты вам так и не передаст, а взыскать с него деньги будет уже нереально.

Если же вы сразу покупаете уже готовые апартаменты, то тогда можно. Если дом уже сдан в эксплуатацию, то факт залога земельного участка на вас никак не повлияет.

1
0
1
0
Анастасия
Анастасия
Клиент, г. Санкт-Петербург

Да, речь о полностью готовых апартаментах, люди уже год живут и получили собственность. Просто по ДДУ уже застройщик не может оформить, потому что объект введен в эксплуатацию, а по договору купли-продажи не может, потому что объект еще не зарегистрирован в собственность застройщика.

Вот и опасно, что не зарегистрирован. Возможно и не будет, тогда придётся признавать право собственности через суд. Но уже надёжнее

Консультация юриста бесплатно
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
10 рейтинг
Сейчас банк подал иск о банкротстве за просрочку какого-то платежа, застройщик конечно же говорит, что банк просто не разобрался в ситуации, все у компании хорошо и можно смело покупать апартаменты.

Анастасия

Добрый день,

При малейшей угрозе банкротства застройщика, если речь идет о нежилых помещениях, совет один, обходите такой объект стороной. Все имущество уйдет в конкурсную массу, никакой защиты, в отличие от дольщиков по жилой недвижимости, в законе не предусмотрено.

чем опасна покупка апартаментов в данном комплексе для тех, кто уже получил право собственности

Анастасия

Теоретически, при банкротстве, ничто не помешает конкурсному управляющему обжаловать такие сделки, если он найдет какие-либо основания, например, заниженную стоимость объекта. Это конечно маловероятно, но исключать риски нельзя.

кто купил вторую очередь по ДДУ

Анастасия

Так как речь идет о нежилой недвижимости, что ДДУ, что ПДКП практически не защищают покупателей (если право собственности на них не оформлено).Преимущество ДДУ в том, что теоретически требования покупателей обеспечено залогом, что учитывая, процедуру торгов, все равно не позволит вернуть всю сумму денежных средств. Однако реализация залоговых прав участников ДДУ по нежилым помещениям отрегулировано не лучшим образом и существуют достаточно большие проблемы с их реализацией.

для тех, кто купил уже готовое жилье по ПДКП?

Анастасия

Так как речь идет о нежилой недвижимости, что ДДУ, что ПДКП практически не защищают покупателей (если право собственности на них не оформлено).

Что будет, если банк выиграет дело? Очень уж хочется купить апартаменты именно в этом комплексе, если есть шанс себя как-то обезопасить, купив апартаменты на вторичке с правом собственности, хотелось бы об этом узнать.

Анастасия

Если введут процедуру банкротства (и дойдет до конкурсного производства), все имущество перейдет в конкурсную массу и будет продано с торгов. Покупатели встанут в очередь кредиторов без каких-либо преимуществ, особенно это касается ПДКП, по ДДУ теоретически это будет залоговый кредитор (в любом случае убытки для покупателей неизбежны).

Принимая во внимание вышеизложенное, покупка апартаментов выглядит более-менее безопасно у хорошего застройщика, в отношении которого отстуствуют какие-либо претензии третьих лиц на суммы свыше 300 000 рублей (порог для банкротства), заявления о признании его банкротом, дом достроен, оформление производится посредством заключения обычного договора купли-продажи.

1
0
1
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Наследство
В связи с этим вопрос: если банк подал иск на уже умершего человека, может ли исполнительное производство
Добрый вечер! Помогите разобраться в сложившейся ситуации: у гражданина Ройтмана Ильи Борисовича была кредитная карта в банке Русский Стандарт. В ноябре 2017 года он умирает, а в июле 2018 года банк подает иск о взыскании сумм по договору займа, кредитному договору. Решение суда вступает в силу 01/08/2018, а уже 29/4/2019 года исполнительный лист возвращается по ст. 46 ч. 1 п. 3. Наследник, коим выступает его сын - гражданин Германии, заявил о наследстве в положенные 6 месяцев, но нотариус еще не оформил документы, т.к. в силу того, что окончание фамилии "ман" в русском языке пишется с одной буквой "н", а в немецком - с 2 буквами "нн", фамилия наследника по немецкому паспорту стала Ройтманн, а по российскому свидетельству о рождении - Ройтман. Пока не будет доказан юридический факт того, что это одно и то же лицо, нотариус не может выдать Свидетельство о регистрации права на наследство (речь идет о долгах в банках и 1/3 доли квартиры в Москве). В связи с этим вопрос: если банк подал иск на уже умершего человека, может ли исполнительное производство перейти на наследника, который еще не оформил до конца право на наследство (и когда это произойдет, неизвестно). Если дождаться окончания 3-х летнего срока, отведенного для исполнительного производства (ИП) в отношении умершего, может ли быть переоформлено новое ИП на наследника? С уважением, Алексей Пузанов
, вопрос №3038451, Алексей Пузанов, г. Москва
1 ответ
Банкротство
Ооо взял кредит в банке ипотека с залогом имущества, в ооо процедура наблюдения, банк подал иск на
ооо взял кредит в банке ипотека с залогом имущества, в ооо процедура наблюдения, банк подал иск на поручителей, иск удовлетворен на сумму долга, также включился в реестр кредиторов на сумму этого же долга. а теперь скрывая от ооо решили переуступить долг 3 лицу, ооо не уведомили и банк не отвечает кто и что. в ипотечном договоре не прописано о переуступке 3 лицам долга.
, вопрос №2879474, оксана, г. Москва
1 ответ
Взыскание задолженности
Ооо процедура наблюдения в банке ипотека с залогом земли и строений, банк подал иск на поручителей сумму
Ооо процедура наблюдения в банке ипотека с залогом земли и строений, банк подал иск на поручителей сумму долга, включился в реестр кредиторов и теперь собирается переступить долг в кредитном договоре нет условия передачи 3 лицам нам не говорят кто именно уведомления не получали
, вопрос №2879466, оксана, г. Москва
2 ответа
Ипотека
Как прийти к мировому соглашению, если банк подал иск о взыскании ипотеки на квартиру?
Мною и супругом в 2012 г. была приобретена квартира за 5 000 000,00 руб. 50% стоимости внесли мы и 50% взяли кредит под ипотеку т.е на покупку квартиры. Платили с 2012 г и платим до сих пор. Но с 2016 г по 2018 начало у нас неоднократно были просрочки по плановым платежам более 3-х месяцев за 1 год, которые не своевременно но погашали и так же пени. В марте 2018 года Банк подал иск о возврате всей суммы кредита досрочно так как у нас были просрочки более 3-х месяцев и неоднократно. На день обращения банка в суд сумма общей задолженности составляла 2499 000руб . На сегодняшний день у нас просрочек нет, на 13.06.2018 года они все полностью погашены и так же и пени и т.д, более того вносили досрочные платежи с опережением графика. На сегодняшний день согласно нового графика остаток основного долга составляет 2 189 000 руб. Банк по сей день принимает платежи со списанием процентов согласно графика ежемесячных платеже. О финансовых трудностях мы банк письменно не уведомляли а только по телефоны с менеджерами общались и объясняли . В судебном заседании судье предоставили справку о том что просроченной задолженности нет , но судья говорит что банк требует возврата всех средств из за просрочек. Подали ходатайство о переоценке квартиры так как не согласны с оценочной стоимостью банка да и оценочная стоимость производилась банком более полугода назад. Подскажите пож 1. Как банк уговорить пойти на мировое соглашение? (Обращались к менеджеру который ведет наш договор говорит «Ваше дело выиграть суд, так как банк не может отозвать иск в связи с тем что потом если у нас будут просрочки не сможет подать на нас новый иск) 2. Как еще можно затянуть процесс чтоб было время на досрочное погашение. 3. Как сохранить квартиру?
, вопрос №2156687, Светлана Петрова, г. Москва
1 ответ
Право собственности
Недвижимость в залоге, банк подал иск в суд на выселение
Здравствуйте,банк подал на выселение из квартиры,отдано моим мужем под залог по договору ипотеки,муж 100%-ый собственник,я сейчас жена,но прописана в квартире до брака по договору бессрочного безвозмездного пользования,дети малолетние прописаны тоже в этой квартире,когда квартира ушла под залог у нас был годовалый ребёнок и без моего согласия. Суды прошли,торги прошли,банк оформил квартиру после торгов себе в собственность,торги признаны не состоявшийся и теперь подал в суд на выселение. Имеет ли значение моё согласие,как человека,прописанного по договору вышеуказанному,если нет,то почему на выселение банк заявил меня и моих детей,как полноправными ответчиками,т.е. 4 ответчика нас вместе с мужем,и верила у раскидана госпошлину на всех,какое отношение я имею к делу,если я проживаю по договору и у меня сменился просто собственник квартиры,имеют ли право накладывать отдельно на меня и моих детей госпошлину?
, вопрос №1402985, Наталья, г. Москва
1 ответ