Тонкости изменения ДДУ с 01 сентября 2018 г

Здравствуйте Илья!

Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Часть 1.2 введена Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ и вступила в силу с 01.07.2018.

При этом в Федеральном законе от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» говорится, что (ст. 8)

5. Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона),если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Согласно ст. 17 ФЗ -214

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, обязательность использования счетов эскроу зависит не от того, когда получено застройщиком разрешение на строительство (до или после 01.07.2018г.), а зависит от того, когда ДДУ представлен на  государственную регистрацию с первым участником долевого строительства (до или после 01.07.2019г.).

Если ДДУ с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию до 01.07.2019г., то счет эскроу не является обязательным.

Здесь важным моментом является то, прошел ли ДДУ регистрацию в ЕГРН, по моему мнению нельзя изменить предмет договора ДДУ, здесь можно действовать только путем расторжения ДДУ и заключения нового в отношении нового объекта.
Согласно 214-ФЗ

4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,

Согласно правил ведения ЕГРН  утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 года N 943

Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
В записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются: вид сделки: договор участия в долевом строительстве; предмет сделки: слова «объект долевого строительства», а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта…
— сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора; 

— слова «Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у...», далее указываются фамилия, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве; сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан; сведения о дате расторжения или прекращения договора страхования и (или) дате прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющихся стороной соответствующего договора.

Как и всякий другой договор, договор  участия в долевом строительстве может изменяться по общим основаниям одним из способов, предусмотренных статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Но речь идёт об изменении условий договора, составляющих его содержание. По соглашению между собой застройщик и дольщик после заключения договора участия в долевом строительстве могут изменить любое из его условий – планируемую площадь подлежащего передаче объекта долевого строительства, перечень работ, выполняемых застройщиком, цену договора, порядок расчётов и другие условия. Согласно 214-фз, но не сам предмет, поскольку предмет в данном случае индивидуален и «привязан» к земельному участку на котором ведется строительство, к проэктной документации, счету эскроу, страховке и т.д.

На мой взгляд, изменение предмета договора может повлечь отказ в регистрации дополнительного соглашения. Однако в ряде случаев отказ может быть обжалован. К примеру, в Постановлении АС СЗО от 18.12.2014 № А56-3224/2014 суд признавая отказ в регистрации незаконным сделал вывод, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве направлено на более точное описание помещений, передаваемых дольщику, и не свидетельствует об изменении предмета договора в целом.
Считаю, что в Вашем случае правильным было бы действовать через расторжение и заключение нового ДДУ в отношении нового объекта.