Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрации права собственности по переданным застройщиком объектам недвижимости до признания его банкротом
Добрый день!
Убедительная просьба отвечать только практикующим в данном вопросе юристам. Гонорар будет распределен не за скорость и объем «копи паста» из К+ в ответе, а за качество.
Описание ситуации.
По договорам долевого строительства застройщик передал дольщику (физ. лицу) по актам приемки три объекта недвижимости:
- жилое помещение (не поданы документы в Росреестр для регистрации права собственности);
- нежилое помещение 1 (поданы документы в Росреестр для регистрации права собственности до банкротства застройщика);
- нежилое помещение 2 (поданы документы в Росреестр для регистрации права собственности до банкротства застройщика).
Через месяц после подписания актов застройщик признан банкротом, открыто конкурсное производство.
Росреестр по поданным в один день заявлениям по регистрации нежилых помещений 1 и 2 зарегистрировал нежилое помещение 1 и приостановил регистрацию права собственности по нежилому помещению 2. В уведомлении о приостановлении в качестве причины указано, что в Росреестр доверенность на лицо, подписавшее акт со стороны застройщика, не представлена (кем она должна была быть представлена не указывается).
На момент когда должна была быть оказан гос. услуга по регистрации застройщик не был банкротом, между тем результат по заявлениям, поданным в один день, разный без.
Документы по приостановленному объекту забраны из Росреестра.
Арбитражный управляющий предложил обращаться в суд общий юрисдикции по вопросу регистрации права собственности на жилое помещение.
Вопросы:
1. Какие есть возможности по регистрации права собственности на незарегистрированные объекты недвижимости (жилое помещений и нежилое помещение № 2) с учетом положений статьи 201.8 ФЗ о банкротстве, которые указывают, что требования о признании права собственности могут рассматриваться только в рамках дела о банкротстве?
Можно ли обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объектов недвижимости при указанных обстоятельствах по двум незарегистрированным объектам недвжимости, если да, то
1) какое основание для преодоления положений статьи 201.8 ФЗ о банкротстве
2) кто будет ответчиком
2. Имеет ли смысл обжаловать приостановление Росреестром регистрации права собственности/действия Росреестра, и если да, то в каком порядке (жалоба в вышестоящий орган в суд, прокуратуру).
Прошу указывать ответ только со ссылками на нормативные акты и суд. практику, на которых строится ваш ответ. Заранее спасибо.
Здравствуйте, Иван!
Попробую ответить на Ваши вопросы по порядку.
Поскольку АПП на объекты недвижимости подписаны ДО момента признания застройщика банкротом, то фактически ДДУ считается исполненными, так согласно ст.12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (п.8 ст.201.11):
в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.
При этом рассматривать такого рода иски вправе только арбитражный суд в силу указанной Вами нормы (201.8).
Если бы Вы обратились в суд ДО момента признания банкротом застройщика, то да, можно было бы в суд общей юрисдикции, об этом говориться в Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 января 2017 г. N 8-КГ16-25
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71495732/#ixzz5N1NY98DE
В настоящее время признавать право можно только через Арбитраж.
Имеет ли смысл обжаловать приостановление Росреестром регистрации права собственности/действия Росреестра, и если да, то в каком порядке (жалоба в вышестоящий орган в суд, прокуратуру).Иван
Вы в вопросе указали, что
Документы по приостановленному объекту забраны из Росреестра.
Соответственно Вами было подано заявление о прекращении государственной регистрации, как следствие сейчас бессмысленно обжаловать приостановку регистратора, если Вы сами заявили о своем желании прекратить регистрацию права собственности в отношении… т.е., вообще, баз вариантов откажут в обжаловании приостановки. Т.е. фактически Росреестр Вам не отказал в государственной услуги, а Вы сами по своей воле от нее отказались, о чем имеется соответствующее заявление в Росреестре.
Для сведения… Возможность обжаловать решение государственного регистратора прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и частью 12 статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости Способ обжалования отказа единственный – судебный.
Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Если вопросы остались, всегда готова на них ответить!
Иван, добрый день!
Отвечаю на вопрос по приглашению администрации сайта.
Данный вопрос на этом сайте задавался относительно не давно, очень похоже на то, что его спрашивает одно и тоже лицо.
На мой взгляд, что Застройщик исполнил перед Вами обязательства, в силу следующего: в соответствии с ч.1 ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Учитывая, что конкурсным управляющим данная сделка не оспорена значит акт действующий, и у Вас варианты решения проблемы следующие:
1. В административном порядке, т.е. путем повторной подачи документов для регистрации права собственности.
Для справки: в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст. 223 ГК РФ).
Здесь нужно договариваться с КУ, чтобы вместе с ним подать документы, либо обязать подать документы через Арбитражный суд, т.е. пишете письменное обращение о согласовании времени и месте подачи документов, после чего при отказе, либо отсутствия ответа обращаетесь с заявлением в Арбитражный суд в производстве которого находится дело о банкротстве.
Важно обратить внимание на обязанности АУ, которые закреплены в ст. 20.3 Фз о банкротстве, в части 4. при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве,арбитражный управляющий обязандействовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
2. В судебном порядке путем подачи заявления о признании права собственности о признании права собственности, в силу ст. 201.4., 201.8 ФЗ о банкротстве
. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
Т.е. как видите, что обращаться в суд общей юрисдикции не стоит, поскольку это лишняя трата средств и времени, относительно вариантов решения вопроса я Вам указал выше, относительно обжалования приостановления, то Вам коллега уже объяснила, что был осуществлен добровольный отказ от регистрации.
1) а что на счет нежилого помещения? п.8 ст.201.11 только про жилое. какой вы видите порядок по регистрации нежилого? большой вопрос именно по нему
В данном случае солидарен с коллегой. Даже, если это нежилое помещение, то никто Вас ограничить не может в праве на признание своего права собственности на нежилые объекты недвижимости. В ст. 12 ГК РФ указано о способе защиты, т.е. путем признания, а при таком виде банкротства и введении указанной Вами процедуры заявление иска о признании права собственности не запрещено.
Например, еще раз обратимся к ст. 201.8 указанного ФЗ
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:1) о признании наличия или отсутствияправа собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2) по жилому какая форма заявления в рамках дела о банкротстве?
арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.
далее спускаемся в пункт 4 статьи 201.8
Форма и содержание предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Предъявляющее требования лицо (заявитель) обязано направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
кто будет помимо застройщика в заявлении о признании права собственности в АС на жилое помещение лицо, к которому предъявляется требование (ответчик)?
В данном случае имеется ввиду форма, предусмотренная требованиями ст. 125-126 АПК РФ (общие требования к составлению искового заявления для подачи в Арбитражный суд), т.е. по своей сути это исковое заявление.
http://www.consultant.ru/docum...
В указанных статьях указан общий порядок его направления, а также общие сведения, которые необходимо указать.
Относительно сторон, то в качестве ответчика будет Застройщик, а в качестве третьего лица будет Росреестр.
Вот пример из судебного решения http://sudact.ru/arbitral/doc/...
Если договора считается исполненным, а он реально исполнен, то требований к застройщику у нас нет.
а значит буквально положения п. 1 ст. 208.1 ФЗ не применяются
Здесь Вы не верно применяется нормы права. Важно понимать, что банкротство — это особый правовой режим относительно рассмотрения требований.
В данном случае, если решите обращаться в суд, то только в Арбитражный. Нормы уже выше приведены.
Здесь важно качественно составить заявление и приложить к нему документы, а также соблюсти требования по направлению копий документов сторонам перед подачей заявления.
С уважением, юрист Дмитрий.
Дмитрий, добрый день! не сразу заметил ваш ответ.
В перспективах обращения в АС с требованием о признании права собственности на меня смущает данная норма
Участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование (п. п. 2, 3 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ).
Т.е. упираемся на то, что требований к застройщику у нас нет т.к. договор исполнен, акт подписан, поэтому данное положение относится не к нам? мы же хоть и называем застройщика ответчиком, но без требований к нему. так вы видите?
Иван, здравствуйте!
упираемся на то, что требований к застройщику у нас нет т.к. договор исполнен, акт подписан, поэтому данное положение относится не к нам?
Да. Все верно.
мы же хоть и называем застройщика ответчиком, но без требований к нему. так вы видите?
С юридической точки зрения Вы не правильно понимаете.
При предъявлении иска Застройщик в любом случае будет ответчиком, требование направлено к нему.
Заявление о передаче помещений — это отдельное требование, которое связано с включением в реестр. Как Вы верно заметили, в требовании указывается передать объект, а мы говорим сейчас о признании права, что имеет существенную разницу.
В рамках дела о банкротстве возможно ещё заявлять отдельные иски не связанные с таким заявлением/включением в реестр.
Иск о признании права собственности — это есть отдельное требование не являющееся требованием о включении в реестр, поэтому именно его и нужно заявлять.
Как ранее мы оговорили, что подпись акта приема-передачи не является основанием для возникновения права собственности. Здесь два пути, либо оно возникнет в административном порядке при регистрации в Росреестре или в судебном порядке при признании права.
С уважением, юрист Дмитрий.
Алина, добрый день, спасибо!
1) а что на счет нежилого помещения? п.8 ст.201.11 только про жилое. какой вы видите порядок по регистрации нежилого? большой вопрос именно по нему
2) по жилому какая форма заявления в рамках дела о банкротстве?
арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.
далее спускаемся в пункт 4 статьи 201.8
Форма и содержание предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Предъявляющее требования лицо (заявитель) обязано направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
кто будет помимо застройщика в заявлении о признании права собственности в АС на жилое помещение лицо, к которому предъявляется требование (ответчик)?
Здесь да, сложнее, конечно, но при условии, что договор считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи, то считаю возможным по аналогии применить норму закона в отношении нежилого помещения, при этом, если арбитражный управляющий не будет возражать, то он попросту признает иск и все. В силу ст.208.1 требования предъявляются в отношении недвижимого имущества т.е. любого жилого или нежилого, ответчиком у Вас будет застройщик в лице арбитражного управляющего. В статье указано или иные лица, у Вас таких нет.
Вот по поводу нежилья я вижу такой выход, но утверждать не бирусь, попробую поискать судебную практику положительную… Вам «на руку» в данном вопросе положительное решение регистрирующего органа по первому объекту и то, что акт подписан до момента признания застройщика банкротом.