524 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

524 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Как сдать квартиру в аренду от имени жены?

Квартира оформлена на мужа.

Хотим сдать квартиру в аренду, но в силу ряда причин, муж не хотел бы получать с этого официальный доход.

Можно ли создать ИП на жену и сдавать квартиру в аренду от этого ИП, чтобы при этом муж не получал дохода?

Как это правильно оформить документами?

Как будет трактоваться данная ситуация при продаже квартиры через 10 лет?

19 Июля 2018, 23:06, вопрос №2057108

Уточнение клиента

Как минимизировать налоговые отчисления?

19 Июля 2018, 23:28
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Юрист - Алексей
2651
ответ
1548
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Видится только такой вариант:

Муж заключает с женой договор безвозмездного пользования квартирой, где прописывается условия о возможности сдачи квартиры с согласия собственника в аренду

Статья 689. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Право на «суб.аренду» (можно его так обозвать, но по факту это не суб.аренда, а просто аренда) закреплено в п. 2 ст. 615, которое не поименовано в п. 2 ст. 689 ГК РФ, но в то же время глава 36 ГК РФ не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования в аренду.

Таким образом: 

1. Договор мужа с женой о передачей ей в безвозмездное пользование имущества

2. Договор жена с арендатором.

Только нужно все грамотно составить.

19 Июля 2018, 23:16
q Отблагодарить
0 0
2651
ответ
1548
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Как будет трактоваться данная ситуация при продаже квартиры через 10 лет?

Да никак, берете и продаете, налог платит жена как ИП с дохода по договору аренды, как было оно общим имуществом, так и осталось, статус никак его не поменяется. Правовых последствий такая конструкция не порождает никаких в плане отчуждения объекта недвижимости. 

19 Июля 2018, 23:26
2651
ответ
1548
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Как минимизировать налоговые отчисления?

1.  УСН 6% с дохода + страховые взносы 32385 обязательная часть + 1% от суммы превышающей 300 000 рублей (доходы-минус расходы тут не подойдут — расходов нет либо они минимальны).

2. Сдаем как физическое лицо — 13% НДФЛ каждый год со всей суммы.

3. Патент, рассчитать можно тут https://patent.nalog.ru/info/

Что дешевле — зависит от суммы арендной платы.

Да, согласен с коллегой, если совместная собственность супругов приобретена квартира в браке, и титульный собственник муж, можно договор безвозмездного пользования исключить вообще, супруга просто как ИП сдает с согласия мужа нотариального и платит налог с дохода. 

https://www.klerk.ru/doc/32179...
Министерство финансов Российской Федерации

П и с ь м о

26.04.2013
№ 03-11-11/14657

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

****

В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.

Есть вот такие разъяснения.

19 Июля 2018, 23:39
2651
ответ
1548
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Однако тут вопрос как расценит это тот орган (причина) которому Вы не хотите показывать наличие у мужа дохода, будет ли это являться доходом ИП-жены, либо все-таки совместным доходом в силу ст. 34 СК РФ, так как от сдачи совместно нажитого имущества получается доход. Налоговой инспекции будет все равно — ИП заплатил 6% и забыли, они вникать не будут.

19 Июля 2018, 23:48
получен
гонорар
33%
Юрист - Анна
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4011
ответов
1529
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Гвардейское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Роман, добрый вечер!

Когда приобретена квартира? До брака или во время брака?

Поскольку необходимость заключения договора между супругами зависит от того когда квартира приобретена: во время брака или до брака. 

19 Июля 2018, 23:37
q Отблагодарить
0 0
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4011
ответов
1529
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Гвардейское
Общаться в чате

По  поводу регистрации жены в качестве ИП. Нужно выбрать систему налогообложения УСН доходы, при которой она будет платить 6% от полученного от сдачи квартиры в аренду дохода.

19 Июля 2018, 23:40
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4011
ответов
1529
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Гвардейское
Общаться в чате

Если квартира приобретена мужем до брака, то между супругами заключается договор безвозмездного пользования и в дальнейшем квартира сдается в аренду, т.е. по такой схеме как описал выше коллега.

Если в браке, то договор заключать не нужно. Супруг должен дать согласие в письменной форме на сдачу женой квартиры в аренду. Причем, если аренда квартиры будет на срок год и более, нужно согласие удостоверять нотариально.

Ст. 35 СК РФ

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
19 Июля 2018, 23:50
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4011
ответов
1529
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Гвардейское
Общаться в чате

Относительно согласия супруга и патентной системы налогообложения есть письма Минфина РФ.

Так, Минфин РФ в Письме от 11.09.2015 N 03-11-11/52396 разъяснил, что

в отношении предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя по передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться упрощенная система налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.

Так что при осуществлении предпринимательской деятельности в любом случае необходимо согласие супруга удостоверять нотариально.

Что касается патентной системы налогообложения, то Минфин в Письме от 15.04.2016 N 03-11-11/22060 однозначно дает понять, что патентную систему налогообложения невозможно применять в случае если в аренду будет сдаваться квартира, принадлежащая на праве собственности мужу, т.е. приобретенная им до брака:

индивидуальный предприниматель не вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду жилого помещения, находящегося в собственности супруга этого индивидуального предпринимателя.
20 Июля 2018, 00:18
получен
гонорар
34%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4653
ответа
3549
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. Добавлю корректировки по предлагаемому коллегами варианту передачи квартиру  мужем жене в безвозмездное пользование. Дело в том, что при этом варианте у жены образуется дополнительный доход, помимо дохода от сдачи квартиры в аренду. Это внереализационный доход — Налоговый Кодекс  статья 250

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.

По этой схеме жена будет обязана оплатить налог дважды. Первый раз с внереализационного дохода от безвозмездного пользования ИП переданным имуществом. Данный доход будет определяться в размере средней арендной платы за квартиру в Вашем населенном пункте. При этом обязанность по оплате данного налога не будет зависеть от того сдаст ли супруга квартиру в аренду дальше, или нет. Второй вид дохода- доход от сдачи квартиры в аренду женой.

Как минимизировать налоговые отчисления?

Для минимизации налогов в данном случае необходим договор аренды между мужем и женой, где муж все же будет сдавать квартиру аренду жене по минимальной( любой) ставке аренды. Но в этом случае у него будет доход от сдачи квартиры в аренду жене, в связи с чем он должен будет отчитаться по нему и заплатить с него налог 13%. При этом муж не должен регистрироваться ИП, т.к. предпринимательской деятельности он вести не будет. 

Указанный вариант рассматривается с учетом,  что квартира является собственностью лишь мужа.

Если же квартира находится в совместной собственности, то достаточно нотариальной доверенности.

При наличии долевой собственности свои нюансы, но у Вас ее нет, в связи с чем не описываю их.

Как будет трактоваться данная ситуация при продаже квартиры через 10 лет? 

В нашей стране загадывать на 10 лет вперед, это как гадать на кофейной гуще, поэтому можно сказать лишь о сегодняшней позиции.  Если жена является ип,  исходя из сегодняшней позиции минфина и налоговой( например  Письмо Минфина РФ от 30.04.2015 N 03-04-05/25298

При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.

есть еще масса подобных писем с аналогичной позицией), в этом случае,  при продаже своего недвижимого имущества, используемого в предпринимательских целях,  она обязана будет оплатить налог. При этом имущественные налоговые вычеты, предусмотренные статьей 220 НК к ней не применимы  Если квартира на муже( муж единоличный собственник) при продаже квартиры от налогов он будет освобожден по сроку владения — п. 17.1 статья 217 НК.

С уважением Евгений Беляев

20 Июля 2018, 07:33
q Отблагодарить
3 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.