Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Претензии со стороны третьих лиц (супруги продавца)
Добрый день!
Приобрёл квартиру, регистрация и передача денег оформлены, акт приема-передачи будет подписан ч-з две недели.
Сделку проводило юр. агенство с проверкой правовой чистоты. На руках есть заключение об отсутствии очевидных рисков, в том числе исследовано:
- наличие обременений на объект недвижимости;
- наличие прав и полномочий на совершение сделок;
- соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющмхся сторонами сделки;
- соблюдение требований семейного законодательства при совершении сделки;
- наличие оведений о банкротстве Продавца;
-овпадение сведений в ЕГРН и ГКН;
- принадлежность объекта к объектам кулътурного наследия;
- наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости;
- наличие исполнительных производств;
- наличие судебных разбирательств;
- действительность паспорта;
- иные факты в соответствии с технологией проверки объектов недвижимого имущества, с учетом особенностей сделки.
По документам квартира была приобретена предыдущим владельцем в 2004 году. Судя по паспорту, в браке он на данный момент не состоит, но (!) паспорт меняли в 2012 и, насколько мне известно, штамп о разводе из старого паспорта мог попросту не переехать.
В случае, есл предположить, что с предыдущим владельцем был заключён брак до приобретения квартиры и бывшая жена попытается оспорить сделку, какие у меня могут быть варианты защиты в суде?
Можно ли меня считать добросовестным покупателем, учитывая проверки, проведённые юридическим агенством?
Как я могу усилить свою позицию сейчас?
Как я понимаю, пункт в ДКП «о соблюдении прав третьих лиц или приобретении аналогичного жилья» на практике не сработает и квартира может быть отчуждена даже по истечении трёх лет с момента бракоразводного процесса.
Здравствуйте, Павел.
Согласие бывшего супруга на сделку строго по закону не требуется. Однако, проверять наличие режима совместной собственности супругов на эту квартиру было необходимо.
Бывшая супруга вправе оспорить эту сделку если квартира была приобретена возмездно в период брака.
Вы можете заявлять о применении сроков исковой давности по требованиям бывшей супруги, но Вы должны доказать, что она знала о прекращении режима совместной собственности супругов на эту квартиру.
Семейный кодекс
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Семейный кодекс уже не регулировал отношения бывших супругов, но если режим совместной собственности на квартиру не был прекращен, применяется Гражданский кодекс
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Вы вправе требовать возврата Вам средств по сделке или договариваться с продавцом, чтобы он передал половину средств за квартиру бывшей супруги в обмен на ее отказ от иска или на ее нотариальное согласие на эту сделку.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день, Павел.
В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Вы не могли знать, что продавец женат, поэтому оспорить сделку не представляется возможным.
Здравствуйте, Павел.
Поскольку не было оснований предполагать наличие у продавца супруга, от которого в силу закона требуется согласие на совершение сделки с совместно нажитым имуществом, а при его наличии — его несогласие с такой сделкой, Вы, как добросовестный приобретатель, полагались на ст. 35 СК РФ, в которой сказано:
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исходя из этого, пока не доказано обратное, такое согласие предполагается.
По документам квартира была приобретена предыдущим владельцем в 2004 году. Судя по паспорту, в браке он на данный момент не состоит, но (!) паспорт меняли в 2012 и, насколько мне известно, штамп о разводе из старого паспорта мог попросту не переехать.
При смене паспорта штамп о расторжении брака проставляется обязательно, он не мог просто не переехать — это нарушение будет со стороны УФМС
Пункт 90.3 Административного регламента ФМС, ссылочка ниже:
http://base.garant.ru/70389996...
По поводу заключения брака ДО покупки квартиры, Вы ссылайтесь на срок исковой давности, и о том, что супруга знала о сделке, вообще по-хорошему надо было бы с неё отобрать расписочку, что она в курсе сделки и претензий не имеет.
http://legalacts.ru/sud/oprede...
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, а не с момента возникновения иных обстоятельств (регистрация права собственности на имущество за одним из супругов в период брака, прекращение брака, неиспользование спорного имущества и т.п.).
Позиция ВС РФ выше — не важно, что брак расторгнут давно, срок ИД исчисляется с момента когда истица узнала о нарушении своего права. Но в то же время Вы действовали добросовестно, поскольку не могли знать о наличии прав третьих лиц на этот объект, к в Вам претензий быть не должно, БС все свои вопросы правовые будет решать с супругом, а не с Вами, он ей выплатит компенсацию за её долю и т.д. — в случае возникновения спора.
Кроме того, сделка не может быть признана не действительной так как для совершения сделки бывшим супругом по распоряжению недвижимым имуществом, нажитым в браке, не требуется нотариально удостоверенное согласие другого бывшего супруга. Сделка по распоряжению недвижимостью, совершенная бывшим супругом, не может быть признана недействительной по причине отсутствия нотариального согласия другого бывшего супруга. Следовательно, возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной связывается законом с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о данном несогласии. При этом бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств возлагается на сторону, оспаривающую сделку.
В остальном — Вы добросовестный приобретатель, поэтому не о чем переживать вообщем-то, это продавец должен переживать.
Здравствуйте, Павел!
Многое будет зависеть от наличия зарегистрированных брачных отношений между продавцом и его супругой на момент покупки.
Если на момент приобретения квартиры они состояли в браке, подобная ситуация будет регулироваться п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом,права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.То есть в этой ситуации вашу добросовестность или недобросовестность как покупателя, а также могли ли вы знать о супруге продавца суд не будет принимать во внимание. Такая сделка будет признана судом недействительна в любом случае.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если же они в браке не состояли, однако квартира является совместно нажитым имуществом, такие отношения регулируютсяп. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вот в этой ситуации вы уже можете доказать, что в момент заключения договора вы не знали и не могли знать о режиме совместной собственности на квартиру, и суд оставит квартиру за вами.
«проверять наличие режима совместной собственности» — под этим что имеется в виду? Под всем выпискам продавец — единственный владелец, а в паспорте в графе Семейное положение — пусто.
Вот пример судебной практики по схожим обстоятельствам, где дело дошло до Верховного Суда.
То есть суды первой и второй инстанций признали сделку недействительной.
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов по нижеприведенным основаниям о которых я Вам указывал в своем первом ответе.