1048 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1048 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Каким образом лучше всего/возможно ли затребовать деньги с недобросовестного арендодателя?

20 октября 2017 года был заключен договор субаренды между ООО «Саттва» (Арендодатель) и физ. Лицом на срок до 19 сентября 2018.

Назначение помещения – гончарная мастерская. Арендные каникулы на период ремонта помещения предоставлены не были, ремонт производился за свой счет.

Оплата производилась путем наличного расчета 20 числа каждого месяца лично в руки генеральному директору ООО «Саттва», по условиям договора в первый месяц аренды была внесена также за последний месяц. Размер оплаты 17500 руб. (700 р. Кв. м). Все приходные платежные ордера, подтверждающие оплату на руках (см. вложение)

Последняя оплата была произведена 17 апреля 2018 года.

В тот же день 17 апреля, после оплаты аренды пришли представители собственника здания с заявлением, что я нахожусь в помещении незаконно. (Собственником помещения является РОСНИПИУрбанистики, но они практически банкроты и переданы под управление ВЭБ капиталу). Предложили переоформить договор, при этом в новом договоре отказались писать в назначении помещения под гончарную мастерскую, только офис, арендную ставку озвучили в 900 руб. кв м.

Никаких писем о расторжении договора со стороны субарендатотора не поступало. Запросили у ООО «Саттва» копию договора аренды с «РОСНИПИУрбанистики» и документ, подтверждающий расторжение договора аренды между «РОС НИПУрбанистики» и ООО «Саттва» с 31 марта 2018. В ответ получили только письмо о расторжении договора, но без круглой печати.

В связи с тем, что в наш адрес стали поступать угрозы со стороны Арендодателя (Ген. Директор РОСНИПИУрбанистики Богатырев Д.) о запрете доступа на территорию офисного центра, нами было принято решение о срочном вывозе оборудования. Телефонные разговоры с представителями собственника, а также с арендодателем записаны.

Связь между Генеральным директором РОСНИПИУрбанистики и Генеральным директором ООО «Саттва» очевидна. Сидели с ними в одном кабинете, они не отрицали, что ООО Саттва была организована для сдачи помещений в аренду.

В итоге:

1. Начиная с 17 апреля, невозможно было спокойно работать (работа творческая, а арендодатель стал постоянно трепать нервы, приводили ко мне представителя риелторской конторы, который обещал сдать мое помещение за 1 день за 1000 р кв.м.

2. Пришлось в срочном порядке искать новое помещение, делать там ремонт.

3. Затраты на переезд

Вопросы:

1) Возможно ли вернуть деньги за последний месяц аренды? В договоре субаренды (прилагается) есть пункт о невозврате предоплаты за последний месяц при досрочном расторжении договора.

2) Возможно ли вернуть вообще какие-то деньги? По сути наш договор субаренды был автоматически расторгнут 31 марта 2018 с связи с расторжением договора аренды (ст. 618 ГК РФ). При этом, как указано выше, деньги за аренду ООО «Саттва» взяли с нас 17 апреля (оплата до 19 мая), на что никакого права не имели (мы были не в курсе о расторжении). Т.е. договор субаренды был не действителен в оплаченный нами период с 1 апреля по 19 мая 2018. Помещением мы по факту пользовались до 8 мая включительно, пока искали новое помещение и делали ремонт. Никому ключи не передавали, просто вывезли все вещи.

3) Правомерно ли инициировать прокурорскую проверку ООО Саттва и РОСНИПУрбанистики на предмет сговора с целью мошенничества? Так как есть подозрение, что договора аренды между РОСНИПУрбанистики и ООО Саттва нет и с меня просто брали деньги и делили между собой, не донося до кассы. Ген. директор Саттва в телефонном разговоре так и сказал "Я нанятый сотрудник. Все вопросы к руководству института".

4) Какие действия можно предпринять по привлечению к ответственности Арендодателя?

Приложения:

1) Договор субаренды и приходные кассовые ордера на оплату аренды

2) Письмо о досрочном расторжении договора аренды между Саттва и РОСНИПУрбанистики от 31 марта

Договор БассДоговор Бассейная 21.rarейная 21.rar
Письмо о расторжении договорПисьмо о расторжении договора аренд~.jpgа аренд~.jpg
16 Мая 2018, 17:46, вопрос №1997281 Дмитрий, г. Санкт-Петербург
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
20%
Юрист - Зоя
10,0
Рейтинг Правовед.ru
1442
ответа
518
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Дмитрий.

Мой ответ не должен вызвать у вас какого-либо недовольства. Я в первую очередь решила написать вам о том, что даю ответ объективно на основе закона и сложившейся практики, а также исходя из своего опыта.

1) Возможно ли вернуть деньги за последний месяц аренды? В договоре субаренды (прилагается) есть пункт о невозврате предоплаты за последний месяц при досрочном расторжении договора.

Да, спорный пункт вы вправе оспорить и вернуть денежные средства за последний месяц. Договор был расторгнуть ввиду действий Арендодателя.

2) Возможно ли вернуть вообще какие-то деньги? По сути наш договор субаренды был автоматически расторгнут 31 марта 2018 с связи с расторжением договора аренды (ст. 618 ГК РФ). При этом, как указано выше, деньги за аренду ООО «Саттва» взяли с нас 17 апреля (оплата до 19 мая), на что никакого права не имели (мы были не в курсе о расторжении). Т.е. договор субаренды был не действителен в оплаченный нами период с 1 апреля по 19 мая 2018. Помещением мы по факту пользовались до 8 мая включительно, пока искали новое помещение и делали ремонт. Никому ключи не передавали, просто вывезли все вещи.

Хотя договор аренды и был расторгнут, вы продолжали пользоваться помещением, а значит должны были вносить оплату.

3) Правомерно ли инициировать прокурорскую проверку ООО Саттва и РОСНИПУрбанистики на предмет сговора с целью мошенничества? Так как есть подозрение, что договора аренды между РОСНИПУрбанистики и ООО Саттва нет и с меня просто брали деньги и делили между собой, не донося до кассы. Ген. директор Саттва в телефонном разговоре так и сказал «Я нанятый сотрудник. Все вопросы к руководству института».

Вы вправе инициировать проверку, прокуратура проведет проверку и даст вам ответ.

Однако вы проявив должную степень осмотрительности и заботливости первостепенно должны были запросить договор аренды между арендодателем и собственником, а также согласие собственника на субаренду.

4) Какие действия можно предпринять по привлечению к ответственности Арендодателя?

Не совсем понятно за что привлекать к ответственности Арендодателя. Как я понимаю из вашего вопроса, он не давал согласия на субаренду. Какой-либо сговор — это ваше предположение, тем более, что вы находились в помещении до 8 мая.

Соответственно вы вправе только взыскать денежные средства за период с 9 мая по 19 мая.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их оплаты.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Чтобы привлечь Арендодателя к ответственности необходимо доказать факт мошеннических действий, а данное могло было бы иметь место, если бы вы получили договор аренды между собственником и арендатором (субарендодателем), который был подделан или получили согласие от собственника, однако 

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ N 66).
Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В данном случае, есть риск, что собственник взыщет оплату за период с 1 апреля по 8 мая с вас, поскольку вы пользовались помещением, а договор с арендатором у собственника — арендодателя был расторгнут.

Возможно, вы запросили от арендатора (субарендодателя) согласие на субаренду либо оно было включено в текст договора аренды. Тогда прошу прислать данные документы, и я смогу дополнить ваш ответ.

Также отмечу, относительно взыскания расходов:

1. Начиная с 17 апреля, невозможно было спокойно работать (работа творческая, а арендодатель стал постоянно трепать нервы, приводили ко мне представителя риелторской конторы, который обещал сдать мое помещение за 1 день за 1000 р кв.м.

2. Пришлось в срочном порядке искать новое помещение, делать там ремонт.

В данном случае будет достаточно трудно доказать наличие причинно-следственной связи между действиями арендодателя и убытками, согласно сложившейся судебной практике данные убытки суды не взыскивают, подобные иски не удовлетворяют.

С уважением,

Воробьева Зоя Викторовна

16 Мая 2018, 18:24
q Отблагодарить
1 0
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, Зоя,

Помещение оплачено нами до 19 мая. Субарендодатель отказывается присылать нам какие-либо документы о прекращении договора, мотивируя это тем, что «он ничего не решает», «все решения принимают его начальники из Урбанистики». На данный момент у нас есть только письмо отписка без печати и что-либо еще мы врят ли получим.

 Какие действия мы можем предпринять, чтобы обозначить, что мы не пользуемся помещением(акт нам никто подписывать не собирается) и вернуть деньги за последний месяц аренды?

17 Мая 2018, 13:09
10,0
Рейтинг Правовед.ru
1442
ответа
518
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Дмитрий, направьте письмо в адрес субарендодателя и непосредственно арендодателя собственника о том, что помещение вы не используете. Желательно приложить акт возврата и указать, что направление письма является вынужденной мерой, поскольку устно субарендодатель отказал.

17 Мая 2018, 15:28
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
получен
гонорар
60%
Юрист - Евгений
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. На самом деле я вижу в данной ситуации в большей степени проблемы у Вас. Начну по порядку. Наличие письма о расторжении договора от РОСНИПУрбанистики к ООО «Саттва» не говорит о том, что договор был расторгнут. В соответствии с действующим законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим — ст.310ГК, равным образом и одностороннее расторжение договора  возможно - 

ГК Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

либо по решению суда. В Вашем случае Вы не видели ни решения суда, ни соглашения о расторжении договора аренды.

Следующий момент — к Вам с письменным требованием о расторжении договора не обращались. В соответствии с 

ГК Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор...

Таким образом договор между ООО «Саттва» и Вами остался действующим( вариант с отсутствием договора между РОСНИПУрбанистики и ООО «Саттва» я не рассматриваю, поскольку даже если его не было, сделать его сейчас проблем не составит)

Помещением Вы пользовались до 8 мая, в связи с чем обязаны оплачивать арендную плату. Скажу более того в представленных документах отсутствует акт передачи помещения от Вас, в связи с этим с Вас может быть взыскана арендная плата за все время до момента возврата помещения и подписания указанного акта. Не знаю, у меня возможность взыскания Вами каких то сумм с арендодателя в настоящий момент вызывает большие вопросы. С уважением Евгений Беляев

16 Мая 2018, 18:28
q Отблагодарить
1 0
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Оплата производилась путем наличного расчета 20 числа каждого месяца лично в руки генеральному директору ООО «Саттва», по условиям договора в первый месяц аренды была внесена также за последний месяц. Размер оплаты 17500 руб. (700 р. Кв. м). Все приходные платежные ордера, подтверждающие оплату на руках (см. вложение)

Вот здесь конечно можно попробовать поискать налоговые нарушения в виде неоприходования данных сумм в кассу и сокрытие их от налогов, но насколько это действительно имело место, неизвестно( я думаю, что на самом деле они проводили их по бухгалтерии, но все может быть, возможно я ошибаюсь и проводок не было). В любом случае это лишь попытка насолить арендодателю. Вам она может принести лишь моральное удовлетворение. Но Вы можете сообщить об этом в налоговую, предоставив копии приходников и договор аренды указав, что предполагаете, что  ООО «Саттва» указанные суммы не оприходовало и скрывало от налогов.

16 Мая 2018, 18:45
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

По убыткам добавлю, что поддерживаю коллегу Воробьеву. При заданных условиях, на мой взгляд, Вы не сможете доказать виновных действий со стороны ООО «Саттва». У Вас нет требования об освобождении, нет доказательств того, что Вас перестали пускать. Слова значения иметь не будут, в силу обязательности письменной формы требования о расторжении договора. По документам получается что Вы и сейчас пользуетесь этим помещением, поскольку акта приема передачи от Вас данного помещения не представлено.

16 Мая 2018, 19:17
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Евгений,

Вопрос в том, что субарендодатель не представляет нам никаких документов: копию договора аренды (Урбанистика — Саттва). Только прислали копию письма о расторжении договора. Субарендодатель отказывается с нами общаться по телефону, готов иметь отношения только в юридическом поле.

Какие посоветуете произвести действия, т.к. по факту акта приема-передачи (возврат помещения) мы не получим просто по звонку. Директор Саттва ссылается на то, что он ничего не решает и рекомендует обращаться к Арендодателю (Собственнику), т.е. в Урбанистику.

Еще вопрос:

Мы внесли арендную плату до 19 мая включительно (есть приходный кассовый ордер). По факту выехали 8 мая. Как доказать, что мы не пользовались помещением  в период 8-19 мая.

17 Мая 2018, 12:43
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Напишите претензию с требованием представить все необходимые Вам документы и вручите ее Саттве.

По поводу того, что Вы не пользовались, к сожалению, если арендодатель этого не подтвердит, без наличия акта доказать это будет очень проблематично. Попробуйте отразить в претензии требование о взыскании излишне уплаченной суммы с 9 по 19 и одновременно приложите акт сдачи, подписав его 8 числом.

17 Мая 2018, 14:39
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Просто акт Вам в любом случае необходим. У Вас помещение сдается по акту. Поэтому в любом случае посылайте его. При этом в таком случае посылайте заказным с описью вложения. С уважением Евгений Беляев

17 Мая 2018, 14:45
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Понятно.

Мы решили действовать, как вы посоветовали:
Претензия + акт приема-передачи послать письмом с описью вложения.

Есть вопрос. Я уже писал в тексте проблемы (1 вопрос), что есть п. 3.3 договора Субаренды, где сказано, что в случае досрочного расторжения договора по любым основаниям, арендная плата за последний месяц аренды не возвращается.

Это правомерно? В нашем случае при написании претензии мы можем потребовать возврат этих средств ?

17 Мая 2018, 15:15
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Вы должны указать, на то, что аренда была прервана по требованию арендодателя, в связи с чем Вы претендуете на возврат сумм за пользования с 9 по 19. Это не значит что арендодатель согласится, но предъявить указанное требование Вы вправеПри этом, исходя из принципа свободы договора — ст. 421 ГК, стороны могут закрепить в договоре любые условия. 

17 Мая 2018, 15:21
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Евгений, все таки в нашем случае, мы в праве в претензии требовать возврат арендной платы за последний месяц (п. 3.3) ?

17 Мая 2018, 15:39
Дмитрий
клиент, г. Санкт-Петербург

Евгений,

Вы писали:
В соответствии с действующим законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим — ст.310ГК, равным образом и одностороннее расторжение договора  возможно - 

ГК Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Со слов директора Саттва, Арендодатель (Урбанистика) банкрот и проходит процедуру ликвидации, а это подпадает под пункт 9.2.3. (в договоре аренды межу Саттва и Урбанистика есть такой пункт, опять же со слов директора Саттва).  

Правомерно ли при помощи письма (хоть и без печати) расторгать договор на основании этого пункта ?

17 Мая 2018, 13:17
9,3
Рейтинг Правовед.ru
1677
ответов
939
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Здесь могла бы быть подобная ситуация. При этом, если речь идет именно о банкротстве, Конкурсный управляющий вполне мог расторгнуть договор. Но у Вас все это лишь со слов. Понимаете, Вы не видели ничего этого сами и оперируете лишь тем, что Вам сказали, не проверяя слова. 

17 Мая 2018, 14:30
получен
гонорар
20%
Юрист - Иван
7,1
Рейтинг Правовед.ru
6798
ответов
3432
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Дмитрий.

В данной ситуации вам  были причинены убытки действиями Арендодателя, по  фактической сдаче в аренду имущества в отношении которого он уже таких прав не имел, поэтому касательно оплаты за весь период на который заключался договор, Вы вправе требовать возврата уплаченной суммы.

Об этом также говорит и пункт 6.1 договора, согласно которому причиненные стороне договора убытки подлежат возмещению, так как арендодатель фактически за период который уже был оплачен не выполнил свои обязательства по предоставлению имущества в аренду согласно пункту 1.1 договора, в связи с расторжением основного договора, следовательно именно он не выполнил свои обязательства перед Вами и нарушил их.

16 Мая 2018, 18:50
q Отблагодарить
0 0
7,1
Рейтинг Правовед.ru
6798
ответов
3432
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
ООО «Саттва» с 31 марта 2018. В ответ получили только письмо о расторжении договора, но без круглой печати.

Таким образом договор не может быть прекращен досрочно на основании письма-отписки, то  в этом случае либо заключается соглашение о досрочном расторжении договора при согласии сторон на это на определенных условиях, либо в случае спора договор расторгается в судебном порядке, это письмо не основание.

Фактически если такое соглашение не было оформлено формально договор продолжает действовать, так как именно таким соглашением оговариваются условия досрочного расторжения, т.е. на каком основании. фактически выполненные обязательства сторон на момент его досрочного расторжения, возмещение сторонам или стороне причиненных досрочным расторжением убытков.

Думаю такого рода соглашения добровольно со стороны арендодателя заключено и не будет, поэтому вам стоит направить в его адрес соответствующую претензию, при отказе в ее удовлетворении подавать исковое заявление в суд.

16 Мая 2018, 18:55
7,1
Рейтинг Правовед.ru
6798
ответов
3432
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
автоматически расторгнут 31 марта 2018 с связи с расторжением договора аренды 

Автоматически ничего у Вас не расторгнуто,  договор продолжает действовать, хотя его предмет уже не может  именно в силу закона быть в Вашем пользовании. 

Здесь все претензии к ООО «Саттва».

Вам нужно начать с подготовки соглашения о до срочном расторжении договора с указанием в том числе на возмещение причиненных Вам убытков, возврате излишне оплаченных за пользование имуществом сумм арендной платы, основанием для досрочного расторжения т.е. конкретном документе правового характера по причине которого Ваш договор расторгается досрочно (это явно не указанное письмо)  в случае отказа от его подписания ООО «Саттва» направить в их адрес претензию, если и здесь отказ, в таком случае уже останется лишь подавать иск в суд.

3) Правомерно ли инициировать прокурорскую проверку

Вы конечно вправе обратиться в прокуратуру, но данное заявление  ничего не даст, на мой взгляд здесь гражданский спор. скорее всего будет формальная отписка с указанием на обращение с иском в суд.

4) Какие действия можно предпринять по привлечению к ответственности Арендодателя?

К гражданской ответственности его привлечь вполне возможно, я уже указал об этом и какие возможные в связи с этим меры нужно предпринять.

Что касается других видов ответственности, оснований для этого в данной ситуации я не вижу.

16 Мая 2018, 19:00