Приватизация муниципальной квартиры с целью последующей продажи

Здравствуйте!

Я бы хотел получить расчёт суммы налога, который необходимо оплатить с продажи.

Илья

Вы можете оформить налоговый вычет на сумму 1 млн. рублей, снизив на эту сумму налоговую базу. Таким образом придется заплатить НДФЛ 13% от 6 млн. рублей, то есть 780 000 рублей.

2. Лучше приватизировать квартиру в равных долях, или на одного человека? В приватизации учувствует один пенсионер, будут ли какие-нибудь налоговые послабления при продаже, в случае приватизации квартиры только одним человеком – пенсионером?

Илья

В отношении налогового вычета разницы не будет.Если продается квартира, которая находится в долевой собственности, то общая сумма вычета 1 млн. делится между ними пропорционально их долям. Однако квартиру целиком можно продать без нотариального оформления сделки, что проще и выгоднее.

Для пенсионера льгот по уплате НДФЛ в данном случае не будет.

Здравствуйте.

Дело в том, что каждое лицо, владеющее недвижимостью или ее частью имеет право на имущественный налоговый вычет по ст. 220 НК РФ 

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Соответственно, если владеть и продавать квартиру будет один человек, то размер вычета составит 1 млн рублей. Если три — соответственно 3 млн рублей.

Тот факт, что продавец пенсионер ничего к вычетам не добавляет.

Таким образом, если вы будете владеть квартирой втроем и продавать ее вместе за 7 млн рублей, то налог будет подлежать уплате с суммы в размере 4 млн рублей и составит 520 т.р. на троих.

1. В данный момент идёт процесс приватизации муниципальной квартиры с целью последующей продажи. Я бы хотел получить расчёт суммы налога, который необходимо оплатить с продажи. Предполагаемая сумма продажи – 7 000 000 руб.

Илья

Добрый день, Илья!

Тут еще важно — какова кадастровая стоимость квартиры. Если Вы озвучили цену, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения (для определения суммы уплачиваемого налога) будет применяться именно 0,7 от кадастровой стоимости квартиры (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

2. В приватизации участвуют три взрослых человека. Лучше приватизировать квартиру в равных долях, или на одного человека? В приватизации учувствует один пенсионер, будут ли какие-нибудь налоговые послабления при продаже, в случае приватизации квартиры только одним человеком – пенсионером?

Илья

Если будет один договор купли-продажи на одного собственника, то он должен будет подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог со всей суммы продажи. Если он является налоговым резидентом РФ по НДФЛ (т.е. живет в РФ не менее 183 дней в течение 12 календарных месяцев подряд), то он имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ при продаже недвижимости в сумме 1000000 р., т.е. налог будет определяться так:

(7000000 — 1000000)*0,13 = 780000 руб.

Если будет один договор купли-продажи на трех собственников, то каждый из собственников сможет претендовать на имущественный вычет при продаже пропорционально размеру его доли, но итоговая сумма налога, подлежащая уплате в бюджет все равно составит 780000 р.

Если же оформите продажу тремя разными договорами купли-продажи, когда каждый собственник доли продаст свою долю отдельным договором, то каждый из собственников вправе получить имущественный вычет при продаже недвижимости в сумме 1000000 р., т.е. итогам сумма уплачиваемого налога будет меньше, поскольку общую сумму в 7 млн. р. сможете уменьшить не на 1 млн. руб., а на 3 млн. руб. в общем итоге.

Вышеуказанное действительно, если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности. Если использовали в предпринимательской деятельности — вычет не предоставят и налог будет уплачиваться со всей суммы продажи.

Добрый день. В данном случае, если квартира будет в собственности менее 3 лет, при ее продаже необходимо будет оплатить налог в размере 13%. При этом в соответствии со ст. 220 НК может быть применен налоговый выечт в размере 1 000 000 рублей. Вам выгодней для снижения суммы налога провести приватизацию в равных долях и оформить сделку купли продажи отдельными договорами по долям. Т.е. каждый владелец продает свою долю. В этом случае налоговый вычет сможет получить каждый совладелец - 

НК

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Уважаемый Илья, также добавлю, что в данном случае имеется возможность оптимизировать выплату налога продав квартиру по долям. 

В этом случае каждый из продавцов может уменьшить свою и без того не слишком большую налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей. А затем, если ранее не использовалось право на имущественный вычет, воспользоваться им при покупке новой квартиры. Для тех, кто уже воспользовался имущественным вычетом до 2013 года, но тогда стал обладателем жилья стоимостью менее 2 миллионов рублей (например, при покупке доли в квартире) есть возможность получить вычет на оставшуюся сумму.

С уважением

Здравствуйте!

предложенная коллегами продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, через отчуждение каждым собственником своей доли по отдельному договору имеет право на жизнь, однако, хотелось бы добавить, что это легко выявляется ФНС, считает это уходом от налога и доначисляется НДФЛ.

есть это подтверждающая судебная практика основывающаяся на Определении КС от 13 марта 2008 года N 5-П, например

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и не оспаривалось административным ответчиком, квартира, расположенная по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Шушары, Славянка, улица <...>, кадастровый номер 78:42:0018304:13700, общей площадью 80,5 кв. м, была приобретена в общую долевую собственность Т.И. и членов его семьи как единый объект на основании решения ФГКУ «Центральное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 19 декабря 2013 года, а не по самостоятельным сделкам (в индивидуальном порядке). Его последующая продажа, несмотря на формальное заключение отдельных договоров купли-продажи долей (по 1/4) в праве, также фактически осуществлялась в качестве единого объекта. Об этом свидетельствует совершение сделок в один и тот же день — 06 октября 2014 года, с одним и тем же покупателем Т.А.Л. 

Учитывая, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности четырех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности, несмотря на наличие четырех договоров купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Иными словами, каждый участник общей долевой собственности имеет право получить долю имущественного налогового вычета пропорциональную принадлежащей ему доле. Иное распределение имущественного налогового вычета при общей долевой собственности невозможно, поскольку законодателем императивно установлено правило о распределении имущественного налогового вычета между совладельцами этого имущества пропорционально их доле при продаже единого объекта.

При указанных обстоятельствах названные сделка правомерно квалифицирована МИФНС России N 31 по Свердловской области в целях налогообложения как реализация имущества (квартиры) в целом. Такое право налоговых органов вытекает из их полномочий по налоговому контролю и прямо предусмотрено подпунктом 3 пункта 2 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации.

Допущенное в данном случае правоприменение соответствует правовым позициям, изложенным в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года N 5-П, согласно которым имущественный налоговый вычет предоставляется именно на объект недвижимости, а не на долю в праве в нем. Такой порядок уравнивает граждан — участников общей долевой собственности с гражданами — собственниками жилого дома или квартиры: общая сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого как участникам общей долевой собственности, так и собственнику жилого дома или квартиры, остается в пределах единого максимального размера; в противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу конституционных принципов равенства и справедливости в сфере налогообложения.

{Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.10.2016 по делу N 33а-17655/2016
Требование: О взыскании задолженности по налогу на доходы физических лиц, пеней, штрафа.
Обстоятельства: По результатам проверки налоговой декларации по НДФЛ налогоплательщик привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Требование о погашении долга не исполнено. Решение: Требование удовлетворено. {КонсультантПлюс}}

Исходя из позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года N 5-П, подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, допускающий предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности в квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что такой вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля квартиры. Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае — объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик — целое жилое помещение, выделенную в нем долго в натуре или его долю в праве общей долевой собственности.

 

{Апелляционное определение Свердловского областного суда от 23.03.2016 по делу N 33а-5081/2016 Требование: Об оспаривании решений налогового органа. Обстоятельства: Налогоплательщику начислены НДФЛ, пени, штраф ввиду неправильного определения суммы налогового вычета при продаже жилого дома и земельного участка, находившихся в долевой собственности налогоплательщика и третьего лица менее установленного срока. Решение: В удовлетворении требования отказано. {КонсультантПлюс}}

чтобы снизить риск претензий Вам следует проводить сделки по отчуждению долей с разрывом во времени, например 1 неделя, либо при продаже нескольким покупателем (семье с детьми например) разбить сделки, т.е. Вы продаете долю мужу, а совладелец детям.

почему не другому супругу? потому что это их совместное имущество при покупке в браке, а родители прав собственности на имущество ребенка не имеют. еще оптимальней будет сочетание обоих вариантов.