8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Приватизация муниципальной квартиры с целью последующей продажи

Добрый день!

У меня несколько вопросов.

1. В данный момент идёт процесс приватизации муниципальной квартиры с целью последующей продажи. Я бы хотел получить расчёт суммы налога, который необходимо оплатить с продажи. Предполагаемая сумма продажи – 7 000 000 руб.

2. В приватизации участвуют три взрослых человека. Лучше приватизировать квартиру в равных долях, или на одного человека? В приватизации учувствует один пенсионер, будут ли какие-нибудь налоговые послабления при продаже, в случае приватизации квартиры только одним человеком – пенсионером?

, Илья, г. Москва
Алексей Шпадырев
Алексей Шпадырев
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

Я бы хотел получить расчёт суммы налога, который необходимо оплатить с продажи.

Илья

Вы можете оформить налоговый вычет на сумму 1 млн. рублей, снизив на эту сумму налоговую базу. Таким образом придется заплатить НДФЛ 13% от 6 млн. рублей, то есть 780 000 рублей.

2. Лучше приватизировать квартиру в равных долях, или на одного человека? В приватизации учувствует один пенсионер, будут ли какие-нибудь налоговые послабления при продаже, в случае приватизации квартиры только одним человеком – пенсионером?

Илья

В отношении налогового вычета разницы не будет.Если продается квартира, которая находится в долевой собственности, то общая сумма вычета 1 млн. делится между ними пропорционально их долям. Однако квартиру целиком можно продать без нотариального оформления сделки, что проще и выгоднее.

Для пенсионера льгот по уплате НДФЛ в данном случае не будет.

0
0
0
0

Максимальная экономия будет для вас, если подождете три года перед продажей. Тогда от уплаты налога вы будете освобождены.

Консультация юриста бесплатно
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
10 рейтинг

Здравствуйте.

Дело в том, что каждое лицо, владеющее недвижимостью или ее частью имеет право на имущественный налоговый вычет по ст. 220 НК РФ

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Соответственно, если владеть и продавать квартиру будет один человек, то размер вычета составит 1 млн рублей. Если три — соответственно 3 млн рублей.

Тот факт, что продавец пенсионер ничего к вычетам не добавляет.

Таким образом, если вы будете владеть квартирой втроем и продавать ее вместе за 7 млн рублей, то налог будет подлежать уплате с суммы в размере 4 млн рублей и составит 520 т.р. на троих.

1
0
1
0
Эмиль Искендеров
Эмиль Искендеров
Юрист, г. Серпухов
1. В данный момент идёт процесс приватизации муниципальной квартиры с целью последующей продажи. Я бы хотел получить расчёт суммы налога, который необходимо оплатить с продажи. Предполагаемая сумма продажи – 7 000 000 руб.

Илья

Добрый день, Илья!

Тут еще важно — какова кадастровая стоимость квартиры. Если Вы озвучили цену, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то для целей налогообложения (для определения суммы уплачиваемого налога) будет применяться именно 0,7 от кадастровой стоимости квартиры (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

2. В приватизации участвуют три взрослых человека. Лучше приватизировать квартиру в равных долях, или на одного человека? В приватизации учувствует один пенсионер, будут ли какие-нибудь налоговые послабления при продаже, в случае приватизации квартиры только одним человеком – пенсионером?

Илья

Если будет один договор купли-продажи на одного собственника, то он должен будет подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог со всей суммы продажи. Если он является налоговым резидентом РФ по НДФЛ (т.е. живет в РФ не менее 183 дней в течение 12 календарных месяцев подряд), то он имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ при продаже недвижимости в сумме 1000000 р., т.е. налог будет определяться так:

(7000000 — 1000000)*0,13 = 780000 руб.

Если будет один договор купли-продажи на трех собственников, то каждый из собственников сможет претендовать на имущественный вычет при продаже пропорционально размеру его доли, но итоговая сумма налога, подлежащая уплате в бюджет все равно составит 780000 р.

Если же оформите продажу тремя разными договорами купли-продажи, когда каждый собственник доли продаст свою долю отдельным договором, то каждый из собственников вправе получить имущественный вычет при продаже недвижимости в сумме 1000000 р., т.е. итогам сумма уплачиваемого налога будет меньше, поскольку общую сумму в 7 млн. р. сможете уменьшить не на 1 млн. руб., а на 3 млн. руб. в общем итоге.

Вышеуказанное действительно, если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности. Если использовали в предпринимательской деятельности — вычет не предоставят и налог будет уплачиваться со всей суммы продажи.

0
0
0
0

Не совсем понятно про зачёт налоговых вычетов в случае продажи одной квартиры и последующей покупке двух квартир. Давайте рассмотрим на конкретном примере. Квартира приватизируется в равных долях на 3х человек с последующей продажей за 7 000 000 руб. по трём договорам купли-продажи, и последующим приобретением двух квартир за 4 000 000 руб. и 3 000 000 руб. Каким образом можно уменьшить сумму налога при такой схеме сделки?

Илья

Каждый налогоплательщик уменьшает свой полученный доход от продажи. Если продаете каждую долю по разным договорам, то каждый продавец доли сможет уменьшить свой доход от продажи на 1 млн. руб., как я писал ранее. Но если в этот же налоговый период (календарный год) этот же налогоплательщик купит недвижимость, то у него есть право на вычет при покупке недвижимого имущества. Но этот вычет налогоплательщик может получить только в том случае, если он ранее его не получал. Если кто-то из долевых собственников сможет воспользоваться обоими вычетами — это хорошо.

Продажа и покупка будут осуществляться одним годом (покупка будет сразу же после продажи). Конкретно, какая сумма налога будет из приведённого выше примера? (P.S.: Ранее право на имущественный вычет не было использовано)

Илья

Зависит от размера полученных долевым собственником денежных средств. Если каждый из них получит за свою долю одинаковое количество денег по своему договору, то 7000000/3-1000000-2000000= ...

получится отрицательный результат, который влечет отсутствие обязанности платить НДФЛ при получении права на оба вычета и возможность получения денег из бюджета за счет ранее уплаченного в бюджет НДФЛ по ставке 13% (вычет будет в сумме 666667 р.)

Евгений Беляев
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
10 рейтинг

Добрый день. В данном случае, если квартира будет в собственности менее 3 лет, при ее продаже необходимо будет оплатить налог в размере 13%. При этом в соответствии со ст. 220 НК может быть применен налоговый выечт в размере 1 000 000 рублей. Вам выгодней для снижения суммы налога провести приватизацию в равных долях и оформить сделку купли продажи отдельными договорами по долям. Т.е. каждый владелец продает свою долю. В этом случае налоговый вычет сможет получить каждый совладелец -

НК

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде о
т продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

1
0
1
0

При этом дополню. Стоимость продажи не может быть менее 70% от кадастровой стоимости( если будет менее, то в качестве налоговой базы будет принято именно 70% от кадастровой стоимости).

Можно предложить еще один вариант, но здесь нужно считать насколько он будет выгоден. Если квартира будет приватизирована на 1 человека, он будет зарегистрирован после приватизации в качестве ИП на УСН 6% с видами деятельности, связанными со сдачей недвижимости в аренду, при ее продаже он, как ИП не будет иметь прав на налоговый вычет, но размер налога составит 6%.

Возьмем Вашу ситуацию с продажей за 7 000 000 и наличием вычетов по 3 сособственникам в 3 000 000. Общая налоговая база составит 4 000 000 рублей, отсюда налог составит — 520 000 рублей. Если собственник один и он ИП на УСН 6%, сдающий квартиру в аренду, размер налога составит 6% от 7 000 000 — 420 000 рублей, т.е. экономия в 100 000 рублей. С уважением Евгений Беляев

Денис Попов
Денис Попов
Юрист, г. Пермь

Уважаемый Илья, также добавлю, что в данном случае имеется возможность оптимизировать выплату налога продав квартиру по долям.

В этом случае каждый из продавцов может уменьшить свою и без того не слишком большую налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей. А затем, если ранее не использовалось право на имущественный вычет, воспользоваться им при покупке новой квартиры. Для тех, кто уже воспользовался имущественным вычетом до 2013 года, но тогда стал обладателем жилья стоимостью менее 2 миллионов рублей (например, при покупке доли в квартире) есть возможность получить вычет на оставшуюся сумму.

С уважением

0
0
0
0
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
7.5 рейтинг

Здравствуйте!

предложенная коллегами продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, через отчуждение каждым собственником своей доли по отдельному договору имеет право на жизнь, однако, хотелось бы добавить, что это легко выявляется ФНС, считает это уходом от налога и доначисляется НДФЛ.

есть это подтверждающая судебная практика основывающаяся на Определении КС от 13 марта 2008 года N 5-П, например

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и не оспаривалось административным ответчиком, квартира, расположенная по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Шушары, Славянка, улица <...>, кадастровый номер 78:42:0018304:13700, общей площадью 80,5 кв. м, была приобретена в общую долевую собственность Т.И. и членов его семьи как единый объект на основании решения ФГКУ «Центральное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 19 декабря 2013 года, а не по самостоятельным сделкам (в индивидуальном порядке). Его последующая продажа, несмотря на формальное заключение отдельных договоров купли-продажи долей (по 1/4) в праве, также фактически осуществлялась в качестве единого объекта. Об этом свидетельствует совершение сделок в один и тот же день — 06 октября 2014 года, с одним и тем же покупателем Т.А.Л.

Учитывая, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности четырех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности, несмотря на наличие четырех договоров купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Иными словами, каждый участник общей долевой собственности имеет право получить долю имущественного налогового вычета пропорциональную принадлежащей ему доле. Иное распределение имущественного налогового вычета при общей долевой собственности невозможно, поскольку законодателем императивно установлено правило о распределении имущественного налогового вычета между совладельцами этого имущества пропорционально их доле при продаже единого объекта.

При указанных обстоятельствах названные сделка правомерно квалифицирована МИФНС России N 31 по Свердловской области в целях налогообложения как реализация имущества (квартиры) в целом. Такое право налоговых органов вытекает из их полномочий по налоговому контролю и прямо предусмотрено подпунктом 3 пункта 2 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации.

Допущенное в данном случае правоприменение соответствует правовым позициям, изложенным в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года N 5-П, согласно которым имущественный налоговый вычет предоставляется именно на объект недвижимости, а не на долю в праве в нем. Такой порядок уравнивает граждан — участников общей долевой собственности с гражданами — собственниками жилого дома или квартиры: общая сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого как участникам общей долевой собственности, так и собственнику жилого дома или квартиры, остается в пределах единого максимального размера; в противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу конституционных принципов равенства и справедливости в сфере налогообложения.

{Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.10.2016 по делу N 33а-17655/2016
Требование: О взыскании задолженности по налогу на доходы физических лиц, пеней, штрафа.
Обстоятельства: По результатам проверки налоговой декларации по НДФЛ налогоплательщик привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Требование о погашении долга не исполнено. Решение: Требование удовлетворено. {КонсультантПлюс}}

Исходя из позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года N 5-П, подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, допускающий предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности в квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что такой вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля квартиры. Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае — объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик — целое жилое помещение, выделенную в нем долго в натуре или его долю в праве общей долевой собственности.


{Апелляционное определение Свердловского областного суда от 23.03.2016 по делу N 33а-5081/2016 Требование: Об оспаривании решений налогового органа. Обстоятельства: Налогоплательщику начислены НДФЛ, пени, штраф ввиду неправильного определения суммы налогового вычета при продаже жилого дома и земельного участка, находившихся в долевой собственности налогоплательщика и третьего лица менее установленного срока. Решение: В удовлетворении требования отказано. {КонсультантПлюс}}

чтобы снизить риск претензий Вам следует проводить сделки по отчуждению долей с разрывом во времени, например 1 неделя, либо при продаже нескольким покупателем (семье с детьми например) разбить сделки, т.е. Вы продаете долю мужу, а совладелец детям.

почему не другому супругу? потому что это их совместное имущество при покупке в браке, а родители прав собственности на имущество ребенка не имеют. еще оптимальней будет сочетание обоих вариантов.

1
0
1
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
489 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Договор созданию (формированию) франчайзингового пакета в целях последующей продажи /реализации Заказчиком созданного франчайзингового пакета
Необходим анализ договора по созданию (формированию) франчайзингового пакета в целях последующей продажи /реализации Заказчиком созданного франчайзингового пакета со стороны Заказчика, плюсы минусы подводные камни. В 2х словах компания занимается упаковкой Франшизы
, вопрос №2826325, егор, г. Санкт-Петербург
2 ответа
Регистрация юридических лиц
Законно ли открытие ООО с целью последующей продажи?
Законно ли открытие "ооо" с целью последующей продажи, без ведения какой либо деятельности? Есть какая либо ответственность за подобную деятельность?
, вопрос №2355467, Сергей Мельников, г. Москва
1 ответ
Приватизация
Документ на приватизацию муниципальной квартиры
Приватизация муниципальной квартиры. Квартира была получена дедом (со стороны матери) и всегда являлась муниципальной. Хотим приватизировать. Ситуация следующая: деда нет в живых, главный квартиросъемщик - мать. В какой-то момент времени в квартиру были прописаны - отец, мать, я, младший брат. Все совершеннолетние. (до прописки по настоящему адресу были прописаны в ТАИИ (Тульский артиллерийский институт - тут проходил службу отец) без права на проживание). Будучи уже прописанными в этой квартире, родители развелись. Через некоторое время решением суда отца выписали из этой квартиры. Сейчас прописаны только я, мать, брат. При попытке приватизации нам отказано с требованием предоставить справку об неиспользуемой возможности приватизации с предыдущих мест прописки (Тульская область, г. Тула, проспект Ленина 99 - фактический адрес метонахождения ТАИИ). Верное ли это требование? Должен ли я предоставить такую справку об отце, который уже выписан из приватизируемой квартиры?
, вопрос №969604, Дмитрий, г. Тула
1 ответ
Жилищное право
Как выписать ребёнка с целью последующей продажи квартиры?
Добрый день, У меня сложилась следующая ситуация: 1. В разводе 7 лет; 2. Имеется ребёнок - ему 9 лет. Он проживает отдельно со своей матерью в другом городе на съёмном жилье (уже 2 года). Условия мне не известны. Мне проживания мне не сообщается. 3. Ребёнок прописан у меня. Он не является собственником; 4. Мне необходимо продать квартиру. Вопрос: Как выписать ребёнка с целью последующей продажи квартиры. Спасибо... Сергей. тел. 8-918-437-55-19
, вопрос №935980, Сергей, г. Краснодар
1 ответ
Все
Имеет ли значение наличие у одного из нанимателей в собственности недвижимости при приватизации муниципального жилья и последующем разделе имущества
в муниц квартире проживают и зарегистрированы муж.жена и их совершеннолетняя дочь. какие риски может понести один из нанимателей(муж),если он приобретет в собственность недвижимость. имеетсч в виду. не будут ли ущемлены его права при приватизации муниципальной квартиры,при ее последующей продаже, разделе, при сносе ветхого жилья и переселении,либо других ситуациях.спасибо
, вопрос №893952, наталья, г. Москва
1 ответ