Судьба земли под зданием, при выкупе здания у бюджетной организации

Question

Между ООО (покупатель) и Федеральным государственным бюджетным учреждением (далее - ФГБУ, продавец) заключён договор купли-продажи здания, по результатам проведенного аукциона. Переход права собственности на здание уже зарегистрировано. Однако, земля под зданием находилось в бессрочном пользовании ФГБУ, в связи с чем, право собственности на землю к ООО не переходило, к тому же договор купли-продажи здания не предусматривал никаких условий о земле. Исходя из принципа единства судьбы здания и земли, а также из судебной практики (правда по спорам между обычными юриками и физиками), и учитывая что договор купли-продажи здания не предусматривал условия о земле, считаю что земля автоматический перешла к ООО вместе с зданием (статья 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ). Но проблема в том, что по договору продавцом выступает не Российская Федкрация ( собственник здания и земли) а ФГБУ., хотя в принципе ни земля, ни здание никогда не находились в собвтенности ФГБУ и не могли находится в силу закона, земля как земля так здание до момента перехода права собственности находилось в федеральной собственности, и правамочия в принципе этот ФГБУ осуществляет государственные. То есть говоря простым языком продавцом выступает РФ в лице ФГБУ. Ну и вопрос можно ли признать право сочбвтенности на землю на основании статьи 35 ЗК и 552 ГК. Интересует судебная практика с участием государства, умные мысли по этому поводу, а также упрёки что я авантюрист))) помогите пожалуйста разобраться) любые уточнения, задавайте умные вопросы.

Александр Дрожевников · Answer

Добрый вечер, Николай. Купив здание на таком земельном участке, к Вам перешло право бессрочного пользования землёй: Статья 552 ГК Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Теперь Вы можете переоформить его в аренду или выкупить без торгов: Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса; Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! вопрос можно ли признать право сочбвтенности на землю на основании статьи 35 ЗК и 552 ГК. Николай считаю, что нет, учитывая судебную практику, в частности 13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. {Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» {КонсультантПлюс}} или Суд первой инстанции правильно отклонил довод ответчика о том, что право постоянного бессрочного пользования не может быть приобретено лицами, не поименованными в ст. 20 Земельного кодекса РФ. Пункт 1 указанной статьи устанавливает, что в постоянное бессрочное пользование земельные участки могут быть предоставлены только учреждениям, казенным предприятиям и органам власти. Однако в рассматриваемом споре спорный земельный участок истцу не предоставлялся. Право постоянного бессрочного пользования было приобретено истцом как правовое последствие приобретения им права собственности на предприятие. По этой же причине не подлежит применению ст. 559 ГК РФ. К тому же земельные участки в состав проданного предприятия не входили и предметом договора не являлись, что подтверждается приложением N 1 к договору. На основании изложенного суд кассационной инстанции подтверждает законность вывода, положенного в основу принятого по д1елу решения, о том, что в результате продажи предприятия истцу, к СПК «Золотая нива» перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вне зависимости от того, что истец не является субъектом данного права. Данная позиция основана на п. 2 ст. 271 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и подтверждена в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11. {Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2009 N КГ-А41/10428-08 по делу N А41-К1-1961/08 {КонсультантПлюс}}

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 16448/12 от 21 мая 2013 г. при рассмотрении заявления ООО «Промсельстрой»о пересмотре судебных решений в порядке надзора от 21 мая 2013 г. указано, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости. Постановление: http://www.arbitr.ru/bras.net/... Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса (137-ФЗ) предусматривает, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. В Вашей ситуации вы можете заключить либо договор аренды на ЗУ либо приобрести данный участок в собственность, однако с учетом цены земельных участков, приобретаемых собственниками объектов капитального строительства в г.Москве и обладателями права постоянного (бессрочного) пользования приобретение ЗУ в собственность крайне невыгодный вариант.