Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На что сослаться
Под договор Долевого участия (далее – ДУ) я взял ипотеку. Все транши со стороны банка осуществлены. Застройщик по факту строительства просит доплатить, так как фактическая площадь жилья оказалась больше. Данный пункт в договоре ДУ имеется, банком согласован.
Банк увеличить ипотечный кредит и осуществить еще один транш отказывается, ссылаясь на то, что такой практики нет и не более одного транша.
В ФЗ «Об ипотеке» не нашёл подобных ограничений, кроме того, согласно п.4. ст.9 «Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения», в моём договоре должен был быть прописан порядок и другие необходимые условия определения конечной цены моего залога/обязательства, тем более учитывая, что в договоре ДУ есть пункт говорящий о возможном увеличении площади по факту строительства.
п.5 ст.9 «Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.», так же не прописано в моем договоре.
Могу ли я ссылаться на указанные выше пункты в переписке со своим банком, или они не относятся к делу и я их не корректно трактую? Или на что можно сослаться, что бы у меня появилось обоснованное требование к банку, на выдачу доп. средств, в виде доп. соглашения к кредитному договору? У меня есть административный ресурс, который может заставить банк заключить доп. соглашение, но этот адм. ресурс нужно убедить, что мои "хотелки" юридически правомочны. Банк в официальном отказном ответе ссылается на п.3 ст.307.1 ГК РФ.
Основное положение ипотечного договора в приложении. Просьба изучить!
- Ипотечный договор.pdf
Уважаемый Лев! Доброго! Как Вы сами пишите:
Данный пункт в договоре ДУ имеется, банком согласован.
Далее
Банк увеличить ипотечный кредит и осуществить еще один транш отказывается, ссылаясь на то, что такой практики нет и не более одного транша.
Тогда здесь ссылаться на ст.ст.309,310 ГК РФ, ст. 5 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», условия ДДУ.
Здравствуйте, Лев! Ваши отношения с банком регулируются заключёным между Вами договором, соответственно, Вы вправе требовать от банка исполнения тех обязательств, которые предусмотрены договором.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2.14. В случае, если Кредит предоставлен в виде Кредитной линии, использованиеКредитной линии производится Траншами, каждый из которых должен быть погашен в сроки,
определенные Индивидуальными условиями. Выдача очередного Транша осуществляется в
пределах неиспользованной суммы лимита выдачи на основании полученного Кредитором
заявления Заемщика и при отсутствии просроченной задолженности по ранее предоставленным
Траншам, а также неисполнения иных обязательств, предусмотренных Кредитным договором.
Вы вправе требовать об банка выполнения условий договора, которые им предусмотрены. В Вашем договоре кредит был предоставлен в виде кредитной линии или единовременным платежом? В вопросе Вы указываете, что все предусмотернные транши банком уже выполнены. Уточните, пожалуйста, этот момент. Не совсем понятна ссылка банка в отказе на п.3 ст. 307.1 ГК РФ, возможно, ссылка именно на эту статью связана как-то с Вашим обращением.
Добрый день, Лев.
не относятся к делу и я их не корректно трактую?Лев
Я полагаю, что всё-таки неверно трактуете.
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Эти пункты введены, чтобы максимально точно определить объём залогового обзательства. Если в кредитном договоре выдача денег на эти возможные в будущем доплаты по ДДУ не предусмотрена, то это всего лишь значит, что ипотекой они не охватываются и не кредитуются. И выдачу нового транша в сумме этих доплат потребовать не получится.
Почему? Что запрещает? Почему в доп. соглашении нельза прописать указанные стать 4 и 5, и произвести доп. выплату по кредиту?
Объем залогового обязательства по факту определен не достоверно. Закон об ипотеке требует наличие данных пунктов в договоре, а их вроде как нет в нем. Вы смотрели?
Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2016 N 24-КГ16-20
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Указанное выше закрепленное в законе требование к условиям договора ипотеки о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, направлено на защиту интересов залогодателя, который должен быть осведомлен о существенных условиях обязательства, исполнение которого он обеспечивает своим имуществом.Однако данное правило не распространяется на случаи, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, на что указал Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в разъяснениях, содержащихся в пункте 43 указанного выше постановления Пленумов, согласно которому в таком случае условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
То есть это всё имеет значения для залогового обязательства, но не для размера выдачи кредита.
Здравствуйте, Лев!
Закон об ипотеке ( в т.ч.указанные Вами пункты 4 и 5 Закона об ипотеке) в отношении обязательства банка по выдаче кредита никак не применяется. Применяются общие положения ГК РФ о кредите.
Тут нужно смотреть сам договор, который Вы не привели, а не его приложение, в котором прописаны лишь общие условия.
Важно то, имеется ли кредитная линия и какой лимит по ней.
Вот выдержка из приведенных Вами условий:
Кредитная линия – совокупность траншей Кредита, предоставляемых Кредитором Заемщику в порядке и на условиях, определенных Кредитным договором. Лимит выдачи – максимально допустимый размер общей суммы предоставляемых Кредитором Заемщику денежных средств в рамках Кредитной линии.Если же банк уже выдал конкретно оговоренную в договоре сумму или лимит кредитной линии исчерпан, то значит, действительно банк свои обязательства исполнил полностью.
Как вариант, можно попробовать убедить банк, что вследствие роста стоимости заложенного имущества (ввиду увеличения площади) может возникнуть несоразмерность стоимости заложенного имущества и обеспеченного залогом обязательства (то есть кредита). И чтобы исключить вероятность появления такой несоразмерности, и нужно увеличить обеспеченного залогом обязательство, то есть выдать еще транш кредита, заключив доп.соглашение.
Но тут, конечно, все зависит от того, насколько сильно выросла площадь, ну и, конечно, понадобится Ваш административный ресурс.
2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст.348 ГК РФ).
Здравствуйте, Лев.
У Вас тем обязательством, о котором говорится в п. 4. и 5 ст 9. Закона об ипотеке, является не обязательство по ДДУ (с застройщиком), а о обязательство по кредитному договору с банком (вернуть кредит).
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
И к залогу (ипотеке) эта доплата за увеличение площади напрямую не относится.
Поэтому здесь вовсе нет никакого нарушения.
Если я недостаточно понятно объяснил, напишите и я постараюсь объяснить более развёрнуто. Просто ситуация с залогом (ипотекой) кажется несколько запутанной на первый взгляд, и не удивительно, что могут возникнуть недопонимания
Добрый вечер. Я не очень понимаю, почему все игнорирую моё изначальное письмо, где я пишу, что у меня есть административный ресурс, который может заставить банк заключить со мною доп соглашение. НО! для этого мне нужно убедить административный ресурс поверить в мою правоту и в лень банка. Так вот, давайте обсуждать именно в этом направлении от и до, а не кусками.
В законе об ипотеке я нашел только 4 и 5 статью так как как там есть подходящие для меня фразы:
4… Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
считаю, что из договора ДДУ следует возможность изменения стоимости цены в будущем, банк это проигнорировал и в договор не вписал хотя в законе написано «должны быть». Вроде подходит.
5… обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия.
Не очень понимаю, что тут имелось под понятием ипотечное обязательство, но судя по описанию в законе, это как мои обязательства перед кредитором так и обязательства кредитора предо мной. Опть таки «должны быть» но их нету, так же считаю, что подходит как аргумент.
Буду мусолить ст. 4 и 5. пока меня не убедят, почему они не в тему.
Еще раз акцентирую внимание, подписать банк со мною доп соглашение «Заставят». Нужна красива и лаконичная аргументация почему это в целом возможно и ничему не противоречит. В большом письме банка на мой запрос о подписании со мною доп соглашения, они ответили, что они здесь не причем, являются третьей стороной и это не их проблема, что нужны еще деньги. Это ПОНЯТНО, всё верно. Но они не написали ни одного финансового или юридического основания в невозможности со мною подписать, т.е. просто не хотят, тоже понятно. Я хочу.
Добрый день. Можно поподробнее, зачем ссылаться на ст.ст.309,310 ГК РФ, ст. 5 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) ?
Уважаемый Лев! В дополнение: понимаете, если ДДУ регламентирована оплата Участником Застройщику при увеличении площади квартиры (по факту), ДДУ согласован с банком, тогда неясно вообще о чем спор с банком.
В любом случае любое изменение договора (в т.ч. ипотечного) возможно или по согласию сторон или по решению суда (см. ст.ст.450-453 ГК РФ).
Если банк отказывается от увеличения кредита ввиду необходимости доплаты по расхождению в метражах построенной квартиры (при том, что ДДУ согласован банком и есть условие о доплате) — идите в суд.
Здесь иное предложить достаточно сложно.