Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

396 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
396 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Нарушено преимущественное право покупки доли в доме

в частном доме есть 5 долевых сособственников. Один из них в доме не проживает. С недавних пор в его квартире поселился неизвестный человек. На вопрос на каких основаниях он проживает он сообщил что его пустил хозяин пожить. Это показалось странным и мы заказали выписку из единого гос. реестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписку получили 15.07.2013. В выписке мы увидели нового собственника как раз на долю соседа. Право новым собственником было зарегистрировано 11.06.2013 года. Получается, что сосед продал свою долю третьиму лицу, не предложив купить нам, а мы заинтересованы в покупке. О преимущественном праве покупке и переводе прав покупателей ст. 250 ГК РФ я читал. Смущает обстоятельство , что с момента вступления в право нового собственника прошло более 3х месяцев. Как мне лучше поступить, что бы выкупить эту долю. Может тут есть какие то подводные камни. Я являюсь сособственником в данном доме.

26 Августа 2013, 17:14, вопрос №194812 Александр, г. Иваново
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Рябинин Александр

    Здравствуйте, согласно ч.3 ст.250 Гражданского кодекса, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    В соответствии с ч.1 ст.200 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

    То есть может еще не прошло 3 месяца когда вы узнали о нарушении вашего права преимущественной покупки, обращайтесь в суд.

    26 Августа 2013, 17:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да с момента получения выписки 3 месяца еще не прошло. Я нашел в интернете комментарии к ст. 250 кот. меня смутили, а именно: 10 .Необходимо иметь в виду, что нередко продажа доли совладельцем с нарушением преимущественного права покупки обнаруживается уже после того, как договор исполнен, и покупатель стал собственником, тем более что по общему правилу право собственности на долю переходит в момент заключения договора, если не требуется государственной регистрации (ст. 251). По точному смыслу закона в этом случае уже невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель стал уже собственником, и договорное обязательство прекратилось исполнением (ст. 408). А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. 250, ни по другим основаниям не предусмотрен. Как быть с этим?

    26 Августа 2013, 18:01
  • Юрист - Рябинин Александр

    А так же в соответствии со ст.205 Гражданского кодекса, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

    26 Августа 2013, 17:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусятникова Виктория

    Необходимо установить на каких основаниях комната перешла к неизвестному лицу. Владелец комнаты является собственником. Для продажи квартиры не требуется согласие второго собственника. Собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, но нужно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.Вами установлено, что лицо, поселившееся в  квартире является посторонним лицом для собственника? Если он не является посторонним лицом, то имеет право на покупку 

    26 Августа 2013, 17:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если он не является посторонним лицом, то имеет право на покупку, а как же преимущественное право покупки доли? нас 5 совладельцев? 2 е точно не получали никаких предложений о продаже доли и уведомлений! Продалась ДОЛЯ в доме , а не комната

    26 Августа 2013, 18:03
  • Юрист - Рябинин Александр

    Законом не установлена возможность признания сделки недействительной по данному основанию. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, следовательно, суд в решении при удовлетворении иска указывает о переводе данных прав и обязанностей, о замене покупателя в договоре купли-продажи доли истцом. Непосредственно сам договор купли-продажи остается действительным с учетом произведенной замены. Также в решении должно быть указано о взыскании с истца в пользу лица, ранее выступавшего покупателем, оплаченных им за долю недвижимости сумм.

    26 Августа 2013, 18:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хорохордин Евгений

    Добрый вечер, Александр. Никаких особых сложностей Ваша ситуация не представляет. Через 14 часов буду в офисе, приложу файл с образцом искового заявления о признании сделки недействительной, основание — нарушение требования ГК РФ о преимущественном праве покупки доли.

    26 Августа 2013, 18:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кагилева Александра
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист
    Общаться в чате

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 ст. 250 ГК РФ).

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3).

    Так как Вы не получали уведомление о предстоящей продаже Вам предоставляется право обратиться в суд с требованием о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя.

    В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

    Таким образом, трехмесячный срок следует исчислять со дня, когда Вам стало известно о совершении сделки.

    В силу вышеизложенного, предлагаю Вам обратиться в суд с исковым заявлением, в котором необходимо изложить следующие требования:

    1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

    2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.

    Вот ссылка на образец искового заявления о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки: http://krasnoufimsky.svd.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=320

    Удачи!

    26 Августа 2013, 18:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Александра спасибо за ответ!

    для меня не ясны несколько моментов

    1. как мне быть с госпошлиной и документом подтверждающим наличие ден средств, ведь я не знаю за сколько продана доля.

    2. я купил в этом доме долю 15 лет назад. и один из соседей ( ответчик) как только познакомились сразу же предложил и купить его долю, т.к. у него много другой недвижимости и он в нашем доме не проживает (приезжает раз в квартал, пускает родню пожить и.т.д.). в общем он иногда между делом мне говорил - типа покупай))) но толком ни цену ничего не говорил и даже на порог не пускал)) раз в несколько лет на протяжении последних 15 ти он мне предлагал купить, но НИКАКИХ конкретных предложений он мне не делал и уведомлений тоже не отправлял, . Как себя вести в суде если он начнет это вспоминать и типа я тебе предлагал, может даже свидетелей каких приведет. Там история запутанная с продажей, человек который сейчас там живет НЕ собственник , собственника из выписки ( я ему ее показывал) не знает)))). Но у него есть юрист, с кот. я общался - он мне сказал мы ничего не потерям, деньги свои все равно вернем.

    27 Августа 2013, 15:41
  • Юрист - Кагилева Александра
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист
    Общаться в чате

    В судебном заседании Ответчик обязан будет доказать факт направления Вам и другим участникам долевой собственности в письменной форме уведомления о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он планировал продать ее (с в последующем продал), так как этого требует статья 250 ГК РФ. Вы в свою очередь настаивайте на том, что уведомление не получали и разговоров об этом между Вами и Ответчиком не было.

    По вопросу государственной пошлины:

    Согласно п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (с изменениями от 06 февраля 2007 года) при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ) цена иска определяется в соответствии с п.п. 2 и 9 ч.1 ст.91 ГПК РФ.

    В силу п.п. 2 и 9 ч.1 ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется: 

    — по искам об истребовании имущества, исходя из стоимости истребуемого имущества; 

    — по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащий организации, — не ниже балансовой оценки объекта.

    Таким образом, Вы можете уплатить госпошлину исходя из инвентаризационной оценки целого дома (определить сумму приходящуюся на интересующую Вас долю). 

    27 Августа 2013, 20:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats