288 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Покупка квартиры заложенной по ипотеке

Добрый день!

планирую купить квартиру, которая в настоящее время заложена в ипотеке. При этом, ипотека выплачена не до конца и я, как покупатель, плачу часть суммы оставшейся ипотеки, остальную доплачивает продавец.

Продавец предлагает две схемы покупки:

Первый вариант сделки

- 2-х сторонний договор и регистрация через нотариуса.

Внесение денег в кассу или перевод (с любого счета из любого банка от покупателя на счет продавца). В назначение платежа указываем оплата квартиры.

далее происходит - выдача закладной банком после проведения процедуры списания средств.

Второй вариант:

3-х сторонний дкп с уступкой объекта залога и снятием обременения с квартиры при оплате стоимости на счет банка.

Оставшийся долг выплачивает продавец, все обременения с квартиры будут сняты. Всё это можно делать через ячейку, либо через аккредитив.

Вопросы:

- какие могут быть риски при такой сделке?

- какой из вариантов покупки предпочтительнее?

С уважением,

Алексей

Предварительный договор куплиПредварительный договор купли-прода~.docx-прода~.docx
15 Марта 2018, 22:22, вопрос №1936239

Уточнение клиента

Спасибо большое за консультацию.
Выбрали вариант 2. Вот что предлагают продавец и банк 

1.Закладка денег в ячейку. 
2.Подписание ДКП (трехсторонний).
3.Получение от банка письма-обязательства о снятии запрета (сейчас есть запрет на сделки и регистрацию)
4. Передача документов на регистрацию (по нотариальной доверенности).
Регистрироваться все будет поэтапно, одной организацией с которой работает банк. Сначала снятие запрета, потом переход права собственности и снятие обременения по закладной.
5. После получения документов с регистрации продавец получает по логике доступ к ячейке и может забрать деньги и далее должен их внести в банк. Этот момент меня особенно смущает, так как получается что формально у меня есть право собственности, но и еще обязательства перед банком. Продавец выдадет мне расписку и у него также будут какие то обязательства перед банком — но что если он не внесет деньги или внесет их не сразу?

далее передача квартиры по акту.
Какие могут быть подводные камни в этой схеме и как их можно избежать?
С уважением,
Алексей

16 Марта 2018, 19:00

Уточнение клиента

Добрый день!
продавец прислал драфт договора — могли бы его посмотреть?
С уважением,

Алексей

Предварительный договор куплиПредварительный договор купли-прода~.docx-прода~.docx
20 Марта 2018, 14:07
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
31%
Юрист - Олег
7,6
Рейтинг Правовед.ru
5108
ответов
2039
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Липецк
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день

Первый вариант рекомендую даже не рассматривать, а вот второй — это рабочий вариант, который вам и нужно выбрать

Самый главный риск в таких сделках — это если банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не перейдет к новому владельцу. Поэтому сделку в любом случае нужно проводить с участием банка

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
 

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Сделку безопаснее будет проводить с помощью банковских ячеек — одна служит для оплаты банку суммы долга, другая — для оплаты продавцу. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.

15 Марта 2018, 22:33
q Отблагодарить
1 0
7,6
Рейтинг Правовед.ru
5108
ответов
2039
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате

После получения одобрения банком, но перед проведением процедуры оплаты, рекомендуется заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи — чтобы он не передумал заключать сделку после погашения ипотеки. В данном договоре вы прописываете все условия и сроки совершения сделки, В таком случае продавца можно будет принудить к заключению договора

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
15 Марта 2018, 22:39
7,6
Рейтинг Правовед.ru
5108
ответов
2039
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате
5. После получения документов с регистрации продавец получает по логике доступ к ячейке и может забрать деньги и далее должен их внести в банк. Этот момент меня особенно смущает, так как получается что формально у меня есть право собственности, но и еще обязательства перед банком. Продавец выдадет мне расписку и у него также будут какие то обязательства перед банком — но что если он не внесет деньги или внесет их не сразу?

А почему не сделать две ячейки, в одну из которых будут внесены деньги на погашение ипотеки и доступ к ней будет иметь только банк, а во вторую — деньги продавцу, к которой он будет иметь доступ после совершения сделки? Таким образом риска недобросовестности продавца получится избежать.

Вторая проблема таким образом тоже решается — банк по совершению сделки получает деньги на погашение ипотеки и снимает обременение

16 Марта 2018, 20:53
7,6
Рейтинг Правовед.ru
5108
ответов
2039
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате

Добрый день

В общем-то договор стандартный

Из его содержания не понятно, кто, когда и как должен погасить ипотеку. Это лучше конкретизировать

Если на квартиру, судя по всему, наложен арест, который означает запрет на регистрационные действия, то арест должен быть снят до совершения сделки. В таком случае исполнительный лист должен быть отозван банком до совершения сделки, чтобы на момент ее совершения никаких ограничений не было

Не совсем понятно, что должно означать:

снять ограничительные меры в момент подписания Основного договора,

В момент это сделать невозможно — на процедуру отзыва исполнительного листа, окончания исполнительного производства, снятия наложенных ограничений уйдет как минимум несколько дней, и то если пристава поторопить

2.9. Покупатель осведомлен, что Жилое помещение является предметом
залога АО «Банк» по кредитному г.,
возбуждено исполнительное производство. Информация о ходе исполнительного производства, в том числе об имеющихся ограничениях в отношении Жилого помещения в полном объеме
доведена до Покупателя.

2.10. Покупатель осведомлен о позиции АО «»
окончить исполнительное производство и снять ограничительные меры в момент подписания Основного договора, письмо банка прилагается. 

И по поводу предварительного договора, имейте ввиду:

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
20 Марта 2018, 14:24
получен
гонорар
31%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12865
ответов
6006
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Первый вариант сделки

— 2-х сторонний договор и регистрация через нотариуса.

Внесение денег в кассу или перевод (с любого счета из любого банка от покупателя на счет продавца). В назначение платежа указываем оплата квартиры.

Алексей

Здравствуйте

Однозначно это не вариант — тут не участвует банк.

У вас имущество в залоге — поэтому так делать не надо, без согласия банка- как залогодержателя такую сделку провести нельзя.

Второй вариант:

3-х сторонний дкп с уступкой объекта залога и снятием обременения с квартиры при оплате стоимости на счет банка.

Алексей

Вот так и надо делать- но только сперва лучше письменно обратится в банк чтобы вам одобрили эту сделку.

Главное для вас конечно снятие залога в росреестре.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Оставшийся долг выплачивает продавец, все обременения с квартиры будут сняты. Всё это можно делать через ячейку, либо через аккредитив.

Алексей

Лучше через ячейку — когда происходит исполнение обязательств сторонами — будут получены деньги.

Если сделка не состоится- потом просто сами заберете деньги из ячейки.

Ну и конечно решить кто из вас будет эти изменения вносить через росреестр — как правило покупатель эти занимается, конечно имея отметки банка о погашении долга.

15 Марта 2018, 22:38
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12865
ответов
6006
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
5. После получения документов с регистрации продавец получает по логике доступ к ячейке и может забрать деньги и далее должен их внести в банк. Этот момент меня особенно смущает, так как получается что формально у меня есть право собственности, но и еще обязательства перед банком. Продавец выдадет мне расписку и у него также будут какие то обязательства перед банком — но что если он не внесет деньги или внесет их не сразу?

Вот тут надо конечно документы посмотреть — какие обязательства точно у сторон останутся.

Ну и конечно момент с деньгами — тоже самое- например должно быть письмо из банка (либо договор и акт) о том что деньги положены в эту ячейку в нужной размере. И после завершения сделки продавец их получает.

16 Марта 2018, 19:44
Алексей
клиент, г. Москва

спасибо. А какие по логике должны остаться?

16 Марта 2018, 19:54
получен
гонорар
39%
Юрист - Татьяна
6363
ответа
2573
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Алексей!

Всё зависит от того, кто собственник и кто на стороне покупателя. Объясню почему.

Сделки с совместным имуществом супругов или сделки с долями в недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению.

Как Вы понимаете, с залоговым имуществом ни один нотариус без согласия кредитора работать не будет. Поэтому рассмотрим сначала вариант, при котором требуется нотариальное удостоверение.

— 2-х сторонний договор и регистрация через нотариуса.

Внесение денег в кассу или перевод (с любого счета из любого банка от покупателя на счет продавца). В назначение платежа указываем оплата квартиры.

далее происходит — выдача закладной банком после проведения процедуры списания средств.

Алексей

Я предположу, что нотариус задействован именно по закону, а не по прихоти сторон. Так вот — это самый оптимальный вариант.

Если же нотариус не нужен — имущество не совместное, продаваемая квартира не в долевой собственности, то предложу такой вариант.

Заключается предварительный договор, по условиям которого аванс в размере остатка основного долга по ипотечному кредиту перечисляется на кредитный счет продавца. После погашения кредита продавец совершает процедуру погашения записи об ипотеке в ЕГРН и уже чистый объект продаётся покупателю по основному договору. Вполне реальная сделка — она и без беготни, и без лишних финансовых затрат.

Для пущей уверенности в продавце можно также в предварительном договоре предусмотреть помещение денег в банковскую ячейку. И в основном договоре тоже отразить это.

И есть ещё третий вариант, но, на мой взгляд, он практически нулевой для Вас. Это привлечение кредитора, то, что предлагает продавец… Могу сказать из личного опыта, что банки дают согласие на такие сделки лишь в двух случаях?

— если у продавца (заемщика по кредитному договору) появилась просрочка и у банка есть риски перевода ссудной задолженности на внебаланс;

— если покупатель собирается оформлять в этом же банке ипотечный кредит на покупку этого жилья (повторная ипотека).

А по причине масштабного укрупнения банков и централизации и дистанционного обслуживания клиентов Ваши обращения в банк с заявлением о даче согласия на сделку будут рассмотрены где-то месяца через три...

Думаю, вариант с полным погашением кредита и снятием обременения Вам более всех подходит.

Удачи!

15 Марта 2018, 22:59
q Отблагодарить
1 0
Алексей
клиент, г. Москва

спасибо. Разрешение банка на сделку есть

16 Марта 2018, 19:56
6363
ответа
2573
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Алексей, коль уж выбрали второй вариант, то будем отталкиваться от него.

После получения документов с регистрации продавец получает по логике доступ к ячейке и может забрать деньги и далее должен их внести в банк. Этот момент меня особенно смущает, так как получается что формально у меня есть право собственности, но и еще обязательства перед банком. Продавец выдадет мне расписку и у него также будут какие то обязательства перед банком — но что если он не внесет деньги или внесет их не сразу?

Алексей

Если Вы посмотрите проект договора, то увидите, что обязательства перед банком будут не у Вас, а у продавца-заемщика. Схема, в принципе, рабочая. Рисков нет. Но! Я бы предложила Вам затребовать сначала проект трехстороннего договора, провести правовую экспертизу его условий и только потом его подписывать.

Поэтому сейчас уже обсуждать риски, не видя условий сделки, не стоит.

16 Марта 2018, 23:19
6363
ответа
2573
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Пункт 2.3 не совсем понятен — указано, что покупатель производит оплату в течение одного дня с даты госрегистрации. То есть, покупатель в течение суток с момента внесения в ЕГРН сведений о переходе права на покупателя (о чём будет свидетельствовать выписка) должен положить в ячейку всю сумму — так?

В принципе, там исполнительное производство уже ведётся и на залог судом обращено взыскание…

Только почему у Вас покупатель получает доступ, а не залогодержатель?.. Что там за гарантийное письмо от банка?

Смотрите — продажа жилья идёт в рамках исполнительного производства. Я бы на Вашем месте уточнила размер долга покупателя перед банком. Далее — Вы покупаете, деньги закладываете в ячейку и всё. Больше Вас ничто не связывает с продавцом. Вы уже собственник.

А уж как там будут разбираться между собой банк и должник — их дело. Но тем не менее — банк тоже будет принимать участие как залогодержатель, поэтому данный договор необходимо и с ним ещё согласовать.

20 Марта 2018, 15:17
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

288 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут