528 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

528 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Признание сделки купли-продажи недействительной?

Риэлтор коттеджного поселка по хорошей цене предлагает купить коттедж (вторичка от частника). Коттедж предлагается по цене ниже рыночной на 2 млн. руб. Ни на землю, ни на сам дом обременений на сегодня нет.

Проблема заключается в том, что сам собственник должник, и в настоящее время имеет 5 действующих исполнительных производств, начиная от незначительных сумм по оплате налогов, коммунальных платежей, и заканчивая крупным долгом в 3млн. руб. по невозврату займа (исполнительный лист выдан в 2016г.). В сентябре 2017 на этого должника открыто дело в суде - Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами. Решения по нему пока нет, заседания все время откладываются и переносятся. Хотелось бы понять, насколько велики риски, что в дальнейшем (после регистрации сделки россреестре дома и земли на меня), данную сделку купли-продажи признают недействительной (при обращении истца в суд).

15 Марта 2018, 14:30, вопрос №1935688
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

получен
гонорар
33%
Юрист - Роман
6675
ответов
2146
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Владивосток
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, в данном случае если его долги велики, то есть опасность, что в отношении него может быть начато банкротное дело и управляющий начнет оспаривать подобные сделки, а в данном случае определенные основания имеются для признания данной сделки подозрительной, я считаю, что риск здесь достаточно высок, поскольку сумма большая и я бы предпочел не рисковать.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О несостоятельности (банкротстве)»Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
 

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

15 Марта 2018, 14:33
q Отблагодарить
0 0
6675
ответов
2146
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Владивосток
Общаться в чате

Долги у Продавца немаленькие и я думаю навряд ли деньги с продажи имущества он пустит на погашение своих долгов, вполне возможно, что он как раз продает имущество, предчувствуя опасность банкротства.

15 Марта 2018, 14:34
получен
гонорар
33%
Юрист - Роман
3005
ответов
1348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 3005ответов
  • 1348отзывов

Алексей, здравствуйте. 

Риски, на самом деле, довольно серьёзные. Этому человеку явно светит банкротство, а банкротство — это возможность оспорить его сделки аж за три года. 

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
 

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

От этого особо не застрахуешься — если дело дойдет до банкротства и цена явно занижена — с домом придётся попрощаться и взыскивать с банкрота деньги (что само по себе проблема). 

15 Марта 2018, 14:33
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
34%
Юрист - Александр
1357
ответов
667
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Алексей.

Не рекомендую, если дело дойдёт до банкротство сделку могут признать недействительной.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
«О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

15 Марта 2018, 14:34
q Отблагодарить
0 0
1357
ответов
667
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В итоге землю у Вас заберут, а Вам придётся становится в третью очередь банкротства, и не факт что деньги получите, скорее даже почти наверняка не получите.

15 Марта 2018, 14:35
Юрист - Андрей
9,7
Рейтинг Правовед.ru
21131
ответ
8184
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Хотелось бы понять, насколько велики риски, что в дальнейшем (после регистрации сделки россреестре дома и земли на меня), данную сделку купли-продажи признают недействительной (при обращении истца в суд).

Алексей

Алексей, добрый день! Опасаться этого стоит только в случае, если в отношении продавца будет возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Тогда в соответствии с законом о банкротстве такая сделка может быть оспорена с очень большой вероятностью

ст. 61.2 Закона о банкротстве

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов,может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
 
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

либо

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
15 Марта 2018, 14:35
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12851
ответ
6000
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проблема заключается в том, что сам собственник должник, и в настоящее время имеет 5 действующих исполнительных производств, начиная от незначительных сумм по оплате налогов, коммунальных платежей, и заканчивая крупным долгом в 3млн. руб. по невозврату займа (исполнительный лист выдан в 2016г.)

Алексей

Здравствуйте

Вообще не понятно как он хочет недвижимость продавать при таком долге. Обычно пристав накладывает арест на недвижимость и запрет регистрационных действий (в рамках фз об исполнительном производстве) в таком случае- и пока они его не снимут- ничего сделать не получиться. Только разве что на торгах будут продавать.

Посмотрите выписку из егрн на предмет этих запретов. 

А вообще в такой ситуации от сделки конечно лучше отказаться.

То есть тут сама продажа уже идет под вопросом, не говоря уже об оспаривании сделки в будущем, а это в такой ситуации

 Решения по нему пока нет, заседания все время откладываются и переносятся. Хотелось бы понять, насколько велики риски, что в дальнейшем (после регистрации сделки россреестре дома и земли на меня), данную сделку купли-продажи признают недействительной (при обращении истца в суд).

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
 

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

очень вероятно если пойдут через банкроство

15 Марта 2018, 14:36
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.