Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать квартиру при наличии нескольких собственников
Я (мне 45 лет)проживаю в г. Воркута (Арктический район - Заполярье) - моногород с "депрессивной" экономикой. Как долго город будет существовать не известно. В средней полосе России, в г. Йошкар-Ола имею только 1/3 часть приватизированной двухкомнатной квартиры. Совладельцы - мама-пенсионерка и сестра (ей 41 год). Сестра проживает с двумя детьми в двухкомнатной квартире мужа в г. Йошкар-Ола. Мама проживает в нашей приватизированной квартире. Но несколько лет назад она перенесла инсульт. Поврежден участок мозга, отвечающий за кратковременную память : может потеряться, не помнит, что делала недавно, покупает ненужные вещи и услуги у мошенников. Сестра забрала её к себе жить, чтобы она была под контролем. В связи с этим она хочет улучшить свои жилищные условия, купить трехкомнатную квартиру, продав нашу приватизированную двушку. Она хочет для улучшения своих жилищных условий забрать вырученные деньги за 2/3 квартиры-свои и мамы. Мне оставить мою 1/3 часть. Но я с этим не согласен. Так как я рассчитываю как наследник своих родителей на 1/2. Рано или поздно мне придется покинуть Воркуту, и я рассчитывал вернуться в родительскую квартиру на старости, так как другого жилья в средней полосе у меня нет. Вопрос : как должна поступить моя мама со своей долей, чтобы мы получили с сестрой поровну? При современном ценообразовании на рынке жилья в Йошкар-Оле на свои деньги, полученные за 1/3 жилья я не смогу купить даже комнату-гостинку. Должна ли мама написать отказ от своей доли или оформить другой документ?
Здравствуйте, Александр!
В первую очередь надо отметить, что продать всю квартиру без Вашего на это согласия (как собственника 1/3 доли в праве собственности) сестра не сможет.
Вся квартира может быть продана только при наличии Вашего согласия. Причем Вы будете одним из участников данной сделки.
Соответственно, если Вы будете против, то такая сделка просто не состоится.
Далее надо сказать, что если сестра захочет продать свою долю и долю мамы, то у Вас как у одного из участников долевой собственности на квартиру имеется преимущественное право покупки (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).
То есть свои доли они в первую очередь должны предложить приобрести Вам, а потом уже постороннему лицу.
Теперь что касается следующего:
Так как я рассчитываю как наследник своих родителей на 1/2
Александр
Вот тут немного непонятно. Наследниками Ваших родителей являетесь ведь как Вы, таки Ваша сестра. Поэтому, насколько я понимаю, на 1/2 от квартиры Вы в любом случае претендовать не можете.
Возможно, Вы имели в виду, что имеете право претендовать на 1/2 долю от доли Вашей мамы?
Здравствуйте, Александр!
Ваша маме не должна отказываться от принадлежащей ей доли. Она вправе как собственник по своему усмотрению распорядиться своей долей как ей угодно.
Согласно ст.209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Если в дальнейшем маму признают по суду недееспособной, то разрешение на совершение сделок по отчуждению недвижимости будет получать опекун в органах опеки. Но вряд ли опека даст такое согласие.
Согласно ст.37 ГК РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Если не будет завещания после смерти матери вы будете наследовать долю матери с сестрой в равных долях (если нет иных наследников первой очереди).
Желаю удачи!
Может ли мама отписать мне и сестре по 1/2 своей доли и как это сделать? То есть откажется от своей доли в нашу пользу, чтобы при продаже квартиры мы с сестрой получили по 1/2 стоимости квартиры.
Александр
может но такую сделку удостоверяет нотариус. если нотариус поймет, что мама не может отдавать отчета своим действиям, то сделку он не будет удостоверять.
Кроме того, риск признания такой сделки недействительной слишком высок.
Желаю удачи!
Здравствуйте, Александр!
Мама, как собственник доли, вправе любым способом распоряжаться своей долей. Она может ее продать, подарить, завещать и тд. Если она будет продавать свою долю, то ВЫ с сестрой имеете право преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ.
Если ВЫ не желаете продавать свою долю, то можете не продавать. а оставить все как есть. У ВАс все равно сохраниться право проживания в квартире и право распоряжения своей долей.
Обязанности передавать свою долю у мамы нет. Это ее право.
Вопрос: как должна поступить моя мама со своей долей, чтобы мы получили с сестрой поровну? При современном ценообразовании на рынке жилья в Йошкар-Оле на свои деньги, полученные за 1/3 жилья я не смогу купить даже комнату-гостинку. Должна ли мама написать отказ от своей доли или оформить другой документ?
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Ваша мама может подарить/продать каждому из вас (Вам и Вашей сестре) по половине своей доли. Таким образом у каждого из Вас останется по 1/2 долей в квартире. Соответственно затем Вы с сестрой можете определится о дальнейшей судьбе квартиры — продать.
Уточнение клиента
Может ли мама отписать мне и сестре по 1/2 своей доли и как это сделать? То есть откажется от своей доли в нашу пользу, чтобы при продаже квартиры мы с сестрой получили по 1/2 стоимости квартиры. Так на полученные деньги я смогу себе что-то приобрести жилье меньшей площади. В противном случае я буду против продажи родительской квартиры.
понятия «отписать» в законодательстве в данном случае не имеется, в Вашем случае имеется сделка: купля-продажа доли или дарения доли. В связи с чем, Вам нужно обратиться к нотариусу о заверении соответствующего договора — продажи или дарения (дарение более оптимальный вариант, т.к. соответствует существу сделки).
В противном случае я буду против продажи родительской квартиры.
Обращаю Ваше внимание, что на текущий момент Ваша сестра и так вправе продать свою долю в квартире постороннему лицу, с соблюдением условия преимущественной покупки.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Александр, здравствуйте. Я считаю, что здесь надо отталкиваться от другого. А именно, от того что Вы написали.
Мама проживает в нашей приватизированной квартире. Но несколько лет назад она перенесла инсульт. Поврежден участок мозга, отвечающий за кратковременную память: может потеряться, не помнит, что делала недавно, покупает ненужные вещи и услуги у мошенников. Сестра забрала её к себе жить, чтобы она была под контролем.
Именно, это является важным. Если мама находится в таком состоянии, то не один нотариус не согласиться удостоверить сделку, не договор купли-продажи, ни дарения, ни завещания. Поэтому, у сестры нечего не получиться на данный момент сделать с квартирой (именно с маминой долей), поэтому после смерти мамы, Вы как и полагается примите наследство по закону (вместе с сестрой в равных долях), но это с учётом того, если мама ранее, до того как заболела не написала завещание на кого-либо.
В соответствии с п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Это, на тот случай если сестра всё же сделает от мамы завещание на неё в этот период, или дарение или продажи доли, то воспользуйтесь этой статьей.
А сейчас Вам, лучше всёго воспользоваться советом Берестова Сергея. Таким образом, Вы создадите препятствие сестре в совершении каких либо сделок с квартирой. И, после наступления событий, сможете выкупить у сестры её долю, и вернуться в родительскую квартиру когда сочтете нужным.
А вот в этом вопросе надо иметь в виду то, что мама (во всяком случае, теоретически) имеет право просто подарить свою долю Вашей сестре (своей дочери).
В этом случае доля сестры в праве собственности на квартиру составит 2/3, а Ваша доля — 1/3.
По большому счету это ни на что не повлияет (сестра так и не сможет одна, без Вас, продать всю квартиру, и продать свою 2/3 долю постороннему лицу она сможет только в том случае, если Вы вы порядке права преимущественной покупки не приобретете её долю).
Однако на её стороне будет в любом случае преимущество в том, что она может получить деньги уже за свои 2/3, а Вам так и останется 1/3.
Избежать этого можно только в том случае, если признать маму недееспособной.
Сделать это можно либо при жизни — путем подачи в суд заявления о признании гражданина недееспособным, либо в случае, если такая сделка (дарение мамой своей доли сестре) состоится, — путем признания этой сделки недействительной на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ:
Может ли мама отписать мне и сестре по 1/2 своей доли и как это сделать? То есть откажется от своей доли в нашу пользу, чтобы при продаже квартиры мы с сестрой получили по 1/2 стоимости квартиры. Так на полученные деньги я смогу себе что-то приобрести жилье меньшей площади. В противном случае я буду против продажи родительской квартиры.