Имеет ли право наймодатель раньше срока по договору выселить нанимателя?

Здравствуйте,  Алишер.

Указанное основание, если оно не включено в Договор найма не является основанием для расторжения Договора найма.

Даже в случае перехода права собственности, Вы остаетесь нанимателем на срок Договора.

Откажите ему, пусть обращается в суд с иском о расторжении Договора и о Вашем выселении.

Потребуется помощь в составлении документов, обращайтесь.

Гражданский кодекс

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
 
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день.

Нет он не вправе этого требовать так как это право есть в строго оговоренных случаях

ГК РФ

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Как видите, Вашего случая тут нет. 

И более того продажа жилья не влечет расторжение догоовра найма

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
 
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Укажите ему на эти нормы

Здравствуйте Алишер, Вы можете выложить сюда (обезличив свои данные) договор найма.
В любом случае, Ваши отношения регулируются ст. 671 Гражданского Кодекса: 

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно ст. 675: переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Кроме того, согласно ст. 687 ГК: договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежаразрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если Вы исправно вносите арендную плату то расторгать с Вами договор не имеют право.

Здравствуйте! По общим правилам в силу ч.1 ст.617 ГК РФ (дублирование в ст.675 ГК РФ):

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть хочет продавать — пусть продает, к Вас это особого отношения не имеет. Более того, Продавец (Арендодатель) обязан предупредить нового Покупателя о таком обременении как аренда.

Так что живите спокойно.

По уму видеть бы договор в целом.

Алишер, добрый день! Согласно ст. 675 ГК

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

поэтому если договором не предусмотрено досрочное расторжение и вы не хотите съезжать наймодателю или новому собственнику придется обращаться в суд. Также наймодателю стоит знать, что согласно ст. 558 ГК

1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Алишер, здравствуйте. 

Законом довольно чётко ограничено право расторжения договора найма жилого помещения, если в договоре нет иных условий. 

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом если квартиру продадут — это тоже не повод для расторжения договора.

ГК РФ 

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
 
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Вы вправе пользоваться жилым помещением с учётом договора. Так можете и ответить в письменном виде своему наймодателю. 

С уважением, 

Роман Новиков

Здравствуйте, Алишер. Согласно ст.687 Гражданского кодекса РФ

«2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи».

Таким образом, наймодатель вправе расторгнуть договор досрочно только в случае нарушения Вами вышеуказанных обязательств по договору, и сделать он это может только в судебном порядке.

Однако договором могут быть предусмотрены иные основания, в том числе, для одностороннего отказа стороны от исполнения договора, при котором для прекращения прав и обязанностей по договору достаточно извещения второй стороны. Поэтому надо внимательно читать договор. Если такие условия не прописаны, значит, действия наймодателя незаконны. Кроме того, наличие договора найма квартиры не препятствует её продаже. Просто продавец должен уведомить покупателя о наличии обременения в форме договора найма квартиры. Согласно ст.675 ГК РФ

«Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».
 

Добрый день, Алишер!

Действительно требовать расторжения договора при описанных Вами условиях наймодатель не вправе. Условия договора, процитированные Вами частично повторяют содержание ст. 687 ГК РФ, где установлен порядок расторжения договора найма жилого помещения (http://www.consultant.ru/cons/... ). При этом указанная статья не позволяет наймодателю в описанном Вами случае таким образом расторгать договор. Поэтому если в Вашем договоре у наймордателя нет права на одностороннее расторжение договора, то его требования незаконным.

Более того, надо понимать, что даже продажа квартиры не является основанием для расторжения договора найма и Вашего выселения.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
 
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поэтому можете предложить наймодателю согласовать выгодные Вам условия расторжения или вообще отказать ему в расторжении договора (по Вашему выбору).

Здравствуйте, Алишер!

После продажи квартиры произойдет только перемена лиц в обязательстве: наймодателем станет новый собственник. Все остальные условия договора найма (в том числе срок) останутся прежними. Новый наймодатель также не сможет досрочно расторгнуть договор в связи со сменой собственника. Закон на Вашей стороне.

Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2014.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 675

1. Смена собственника жилого помещения (наймодателя), независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.), не влияет на характер правоотношений с нанимателем, то есть в договор найма жилого помещения не вносится в связи с этим никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник при этом приобретает статус наймодателя.
Данная норма направлена на обеспечение прав нанимателя и их сохранение в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника, как правило, в результате гражданско-правовых сделок — это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.
При толковании данной нормы Конституционный Суд РФ разъяснил, что сохранение статуса нанимателя жилого помещения при смене собственника жилого помещения означает, что, во всяком случае, недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения (см. Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П).
Также из материалов судебной практики следует, что при смене собственника новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия (см. Определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012).
2. Судебная практика:
— Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П;
— Определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012;
— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10.07.2012 N 11-13417;
— Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-6589;
— Определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 04.10.2011 по делу N 33-5374/11;
— Определение Московского городского суда от 20.09.2013 N 11-28356/13;
— Определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29.01.2013 по делу N 33-540/2013;
— Определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 14.08.2012 по делу N 33-3554/2012;
— Определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 19.01.2012 по делу N 33-36-2012;
— Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 по делу N 33-39869.

У меня такая ситуация: я, физическое лицо, снимаю квартиру по договору (договор заключен через риэлторскую компанию) договор рассчитан на долгосрочный период, а т.е. действует до июня 2018 года;

Алишер

Добрый день! Прошу уточнить — Вы денежные средства за найм помещения оплатили полностью или часть? Задолженность имеется?

ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение. 

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексомРоссийской Федерации.

В данном случае Вам необходимо контролировать вопрос внесения платы — т.е. не пропускать сроки как указано в договоре найма — тогда проблем не должно возникнуть, поскольку исходя из вопроса оснований для досрочного расторжения договора просто нет. 

но вчера вечером звонить наймодатель и сообщает, что продает квартиру, и мне нужно до 22 марта из нее выселиться...

Алишер

Это её проблемы. Будет звонить просто скажите, что Вам некуда выезжать и по договору срок проживания и найма до июня и Вы не намерены расторгать договор досрочно.

В договоре написано: наймодатель вправе «потребовать расторжение договора и возмещение убытков в случае, когда им будут установлены факты использования квартиры не в соответствии с условиями настоящего договора». И нигде нет пункта, что она может раньше срока окончания аренды расторгнуть договор и просто выселить меня.

Алишер

Это хорошо...

Имеет ли право наймодатель выселять меня и расторгать договор раньше времени?

Алишер

Нет не имеет право. Если будет обращаться в полицию и.т.д. то просто покажете договор и никто вас выселить не сможет. Если подаст иск в суд на выселение то подадите письменное возражение на иск в котором укажите все обстоятельства с приложением копии договора и будете просить отказать в удовлетворении искового заявления в полном объёме.

ГПК РФ — Статья 149. Действия сторон при подготовке дела к судебному разбирательству.

2. Ответчик или его представитель:
1) уточняет исковые требования истца и фактические основания этих требований;
2) представляет истцу или его представителю и суду возражения в письменной форме относительно исковых требований;
3) передает истцу или его представителю и судье доказательства, обосновывающие возражения относительно иска;
4) заявляет перед судьей ходатайства об истребовании доказательств, которые он не может получить самостоятельно без помощи суда. 

При данных обстоятельствах, если вы будете вносить своевременно плату за найм в соответствии с договором и использовать жилое помещение без нарушений то суд откажет в иске.

Ведь риэлторская компания только «капусту стрижет» и вряд ли будет помогать в решении этого вопроса...

Алишер

Вы правы риэлторы этим заниматься не будут — они оказывают услуги по поиску жилого помещения и всё. 

И к кому мне обратиться за помощью?

Алишер

Если телефонный разговор не приведёт к положительному результату то можете направить наймодателю письменное уведомление в котором сообщить информацию как предлагал выше - просто укажите, что Вам некуда выезжать и по договору срок проживания и найма до июня (п.п. ___) и Вы не намерены расторгать договор досрочно, будете использовать жилое помещение по назначению в соответствии с договором найма и в указанные сроки. Если подаст иск то действуйте как указал выше. С Уважением...