Как оформить сделку купли-продажи квартиры без негативных последствий?

Здравствуйте. Я покупаю квартиру в ипотеку без первоначального взноса. В договоре прописано, что продавец получает денежные средства, но фактически не получает. В договоре не сказано, что сумма ПВ является Задатком. Договор уже согласован Банком. Как быть если продавец переживает вдруг я расторгну договор после регистрации и попрошу сумму с него ту которую он не получал по факту? Если напишу расписку, что передал эту сумму в качестве Задатка по договору купли-продажи квартиры по адресу N и передам продавцу будет достаточно? Как правильно оформить такую сделку чтобы ни одна из сторон не переживала?