Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как лучше поступить с передачей доли?
Здравствуйте! Мой дедушка является собственником доли в 1/6 от однокомнатной квартиры в Москве, в которой я живу. И он и я прописаны в ней. У него имеется своя семья и сын от другого брака, после рождения моей мамы. Моральные семейные отношения не совсем родные. На данном этапе мы с ним договорились на платную передачу этой 1/6 доли мне, чтобы квартира полностью была у именно нашей семьи. То есть, доли будут только мамины и мои. Получается схема договоренности у нас такая - я составляю долговую расписку дедушке (для рассрочки) на определенную сумму и будем оформлять передачу этой 1/6 мне, я буду выплачивать постепенно за УЖЕ переданную мне долю.
Соответственно вопрос - каким образом вы посоветуете это сделать наиболее удобно, менее затратно по всем налогам и т.д. и САМОЕ ГЛАВНОЕ - безопасно, чтобы не могло получиться так, что эту долю каким-то чудесным образом могли отобрать в суде через несколько лет, включая, в дальнейшем, его сыном от другого брака. То есть, какой из способов будет железно передавать эту долю без последующего возможного оспаривания. Насколько я знаю, можно сделать дарственную и стандартный - купля-продажа. Наследственную не беру в расчет, там всё небезопасно, насколько знаю. Просьба описать подробно ваши советы по этой ситуации, а также какие примерно это расходы.
Здравствуйте, ну на мой взгляд проще всего долю подарить, поскольку в таком случае не надо будет соблюдать право примущественной покупки, поскольку если вы будете продавать долю, то дедушка обязан всем собственникам будет предложить купить долю, а они должны будут отказаться, при чем отказ будет нотариальным, а это лишние деньги.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2018)Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Кроме того, дарение близким родственникам не будет облагаться никаким налогом.
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
(п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ)
А чтобы данную сделку никто не оспорил в дальнейшем — заверяйте нотариально договор дарения. Нотариальную сделку очень сложно оспорить в суде, это всегда гарант того, что сделка была совершена не под влиянием обмана, лицо осознавало что делает итд.
Добрый день. Изложу свое мнение:
На данном этапе мы с ним договорились на платную передачу этой 1/6 доли мне, чтобы квартира полностью была у именно нашей семьи.
Таким образом я исхожу из того, что сособственником по оставшейся доле выступает мама.
1.На мой взгляд сделка по дарению не будет безупречной в силу того, что
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
В Вашем случае речь идет о встречном исполнении обязательства, поэтому данная сделка не может являться дарением.
Кроме того, возникает вопрос и о безупречности займа в данном случае, поскольку
ГК РФ Статья 807. Договор займа
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
ГК РФ Статья 812. Оспаривание договора займа
1. Заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
3. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительностине были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.
Но это уже о гарантиях для дедушки
2. Мне кажется что в Вашем случае может подойти договор купли-продажи доли с рассрочкой платежа.
При этом если мама, являющаяся вторым сособственником, не против( а я понимаю так, что она не против), то в соответствии с
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Указанная сделка, в силу
Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Статья 2
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:
1) в статье 24:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
будет совершаться у нотариуса( впрочем как и любая иная сделка с долями)
По поводу оспаривания сделки, оспариваться может любая сделка, но при этом, совершая куплю-продажу, Вы убираете возможные подводные камни из Ваших взаимоотношений и существенно снижаете возможность положительного обжалования сделок. С уважением Евгений Беляев
Здравствуйте!
При этом право на получение налоговых вычетов Вы не теряете
Беляев Евгений
не могу полностью согласиться к коллегой, т.к. в ст.105.1 НК есть ч.7
7. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи.
которую ФНС сможет применить к Вам в случае, если цена продаваемой доли будет занижена по сравнению с ее рыночной стоимостью.
Статья 105.1. Взаимозависимые лица
1. Если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения (далее — взаимозависимые лица).
добавлю, что при рассрочке Вам совсем не обязательно ждать полной оплаты, т.е. если рассрочка на 2-3 года Вы по окончании каждого из них можете подавать на вычет в размере произведенных расходов в конкретном периоде.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 ноября 2015 года N 03-00-08/2/68507
[О предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при приобретении жилья в рассрочку и складывающейся судебной практикой]Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в связи с обращениями налогоплательщиков по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при приобретении жилья в рассрочку и складывающейся судебной практикой в соответствии со статьей 34_2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2000000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Согласно абзацу двадцать четвертому подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Абзацем двадцать седьмым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) определено, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.
Письмами Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 5 сентября 2014 года N 03-04-07/44576, от 11 июня 2014 года N 03-04-05/28176, от 12 августа 2014 года N 03-04-05/40052 доводилась позиция о том, что возможность корректировки размера заявленного и полученного имущественного налогового вычета, в том числе в связи с ежегодной уплатой предоставленной рассрочки, подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) не предусмотрена.
Вместе с тем, обращаем внимание, что законодательством о налогах и сборах (в том числе в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) возможность получения налогового вычета в полном объеме не ставится в зависимость от формы оплаты приобретаемого имущества. При этом такая оплата налогоплательщиком может производиться в виде единовременного платежа (в том числе за счет заемных средств) или в рассрочку.
По нашему мнению, в качестве основных критериев для получения права на имущественный налоговый вычет при приобретении имущества Кодексом установлены характеристики приобретаемого объекта недвижимости (квартиры, комнаты, жилые дома, земельные участки, на которых они расположены), а также максимальный размер фактически произведенных расходов на приобретение этого объекта.
Таким образом, обращение за имущественным налоговым вычетом в нескольких налоговых периодах в случае оплаты одного и тоже приобретенного объекта недвижимости в рассрочку не является обращением за его повторным предоставлением, а по смыслу статьи 220 Кодекса аналогично переносу на будущие периоды остатка неиспользованного налогового вычета.
В противном случае налогоплательщики, приобретающие объекты недвижимого имущества и оплачивающие их в рассрочку в течение нескольких налоговых периодов, ставятся в неравное положение с точки зрения предоставления им имущественного налогового вычета по сравнению с налогоплательщиками, полностью оплатившими приобретенный объект в одном налоговом периоде (включая налогоплательщиков, оплативших приобретенное жилое помещение единовременно за счет заемных средств и осуществляющих погашение займа в течение нескольких налоговых периодов).
При этом письма Департамента от 5 сентября 2014 года N 03-04-07/44576, от 11 июня 2014 года N 03-04-05/28176, от 12 августа 2014 года N 03-04-05/40052 подлежат применению в части, не противоречащей настоящему письму.
Просим довести приведенную в настоящем разъяснении позицию до налоговых органов.
Директор Департамента
И.В.Трунин
Сложно судить о том, что у вас происходит, но не хотите ли вы рассмотреть как вариант договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением. Оба можно удостоверить у нотариуса. Оба предполагают выплату денежных средств с передачей имущества в вашу собственность, единственное второй договор более сложный и предполагает, что вы будете материально содержать деда пожизненно.
При этом право на получение налоговых вычетов Вы не теряете, поскольку
поскольку не относитесь к числу взаимозависимыхС уважением Евгений Беляев
Соглашусь с коллегой Чернобавским относительно занижения цены. При этом, давая ответ на вопрос, я исходил из того, что занижать цену никто и не собирался. Данный вариант мной даже не рассматривался, иначе не было бы вопросов об оформлении долговых расписок и гарантировании в наибольшей степени самой сделки.
Хотел бы обратить внимание на разъяснение данное в
Таким образом Вы будете вправе обратиться за получением налогового вычета при сделке купли продажи с дедом. Но сделку действительно нужно оформлять( коль уж вопрос об этом встал) по реальной рыночной цене. В этом случае никаких вопросов к Вам не возникнет. Сам по себе указанный вычет помогает вернуть достаточно значительные суммы. Для примера при покупке доли скажем за 600 000 руб., Вы сможете освободить указанную сумму дохода от налогообложения, а это ни много, ни мало -78 000 рублей ( 600 000 * 13%). Это просто пример рассчета.
Замечу, что данный момент, реальная или заниженная стоимость в договоре, имеет значение не только для возможности получения налогового вычета при покупке( при совершении сделки дарении его, этого вычета, кстати, вообще нет). Он имеет отношение и к сути самой сделки. Теоретически при оформлении сделки по заниженной стоимости существует вероятность подачи иска о признании сделки недействительной, поскольку в соответствии с
Поэтому просто оформляйте сделку купли-продажи с рассрочкой платежа, указывая реальную рыночную стоимость отчуждаемой доли. Оформляйте передачу денег соответствующими документами( скажем расписками дедушки). При этом указанная сделка будет полностью законной и Вы сможете претендовать на получение налогового вычета от потраченной на покупку суммы. С уважением Евгений Беляев