Можно ли вернуть гараж застройщику в случае если экспертиза подтвердит неустронимость выявленных недостатков и получить обратно денежные средства?

Здравствуйте,  Алексей.

Если Вы приобретали гараж для себя как гражданина для личного а не для коммерческого пользования, то на Ваши отношения с Застройщиком распространяет действие Закон о защите прав потребителей в части неурегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В связи с этим, Вы вправе и должны требовать устранения недостатков от Застройщика.

В случае, если недостатки по качестве объекта являются существенными или не будут устранены в установленный срок, то Вы вправе в судебном порядке требовать расторжения договора и возврата уплаченных по Договору средств.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

 
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

 
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Статья 9. Расторжение договора

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте. Немного дополню, изложенное коллегой Кураевым.

Можно ли вернуть гараж застройщику в случае если экспертиза подтвердит неустронимость выявленных недостатков и получить обратно денежные средства?

Алексей

Если Вам удастся доказать, что недостатки действительно носят неустранимый характер, то безусловно Вы будете иметь право требовать расторжения договора и возврата денежных средств. Что касается существенности недостатка, то об этом можно посмотреть в 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Существенный недостаток товара (работы, услуги),
недостаток технически сложного товара

В нем указано следующее:
 

13. Исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) — недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, — недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.
В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств;в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, — недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, — время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;
г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, — различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, — недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Понятно, что если вопрос в фундаменте, то выделенные три пункта этих разъяснений вполне подходят под Ваш случай.

Что мне делать в такой ситуации?

Алексей

В силу положений ч. 5, 5.1 и 6 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ  гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее 5-ти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В как участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Таким образом, Вам необходимо получить общее заключение эксперта и причинах возникновения трещин в объекте и основываясь на нем, направить застройщику претензию о расторжении договора и взыскании денежных средств. Направляете ее заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Следует обратить внимание на то, что по Вашим словам застройщик уже пытался ликвидироваться. Это означает, что необходимо не только приготовить и направить претензию, но и сразу же не дожидаясь истечения 10-дневного срока готовить иск и ходатайство о применении обеспечительных мер в целях предотвращения вывода активов и ликвидации организации — поскольку, как я понимаю, Вы будете явно не одиноки в своих требованиях у застройщика будет сильное желание каким-либо образом уйти от ответственности. 

Алексей, добрый вечер.

Можно ли вернуть гараж застройщику в случае если экспертиза подтвердит неустронимость выявленных недостатков и получить обратно денежные средства?

Определение существенности недостатков остаётся на усмотрение суда и если они будут признаны существенными (я полагаю, что будут), то суд расторгнет договор и взыщет деньги с застройщика. 

Похожее дело описывается в п.31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации 4 декабря 2013 года. Суд пришёл к выводу, что недостатки недвижимости являются существенными, т.к. их исправление приведёт к большим финансовым затратам и причинит неудобства собственникам других помещений.

31. Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым

договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из
конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства.
Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан
расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. и
муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального
строительства города Иркутска» в связи с наличием существенных
нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.
В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической
экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными
доказательствами, представленными сторонами, установлено, что объект
долевого строительства – квартира, переданная Е., в существующем
состоянии непригодна для проживания без устранения биологических
повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее
несоответствия проектной документации, требованиям технических и
градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации
приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых
показателей работоспособности системы естественной вентиляции,
эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение
наружных ограждающих конструкций здания к требованиям,
действующим в области строительства и энергосбережения.
Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при
строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются
существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует
неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для
обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома
потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с
надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов. Выполнение
таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно
выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при
проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в
нем граждан.

Что касается вашего вопроса 

Какаие еще выплаты мне полагаются?

то здесь отмечу следующее. К отношениям по ДДУ применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей»

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»

2. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Поэтому,  если застройщик не удовлетворит Ваши требования в добровольном порядке и вопрос будет решаться в суде, то Вы вправе заявить взыскание компенсации морального вреда на основании  ст 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», которой за нарушение прав потребителя предусмотрена компенсация морального вреда и п.45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указывающим, что 

при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. 

При этом размер компенсации морального вреда Вы определяете по своему усмотрению. 

Кроме того,  в вашу пользу с застройщика будет взыскан штраф в размере 50% от взыскиваемой судом суммы на основании ст.13 Закона о защите прав потребителей и п.46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 

при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.