Юридическая Экспертиза документов при регистрации залога в Росреестре

Здравствуйте,  Ольга.

А в Договоре не было указано, что он является передаточным документом и что передача по акту не требуется?

Гражданский кодекс

Статья 556. Передача недвижимости

 
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Разъяснения Росреестра о правовой экспертизе по старому закону

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 августа 2013 г. № 14-исх/07892-ГЕ/13 Об установлении единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70395852/#ixzz55NRtIxTF

С уважением!   Г.А.  Кураев

Ольга, добрый день. В соответствии со ст.29 ФЗ-218

Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1.Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:
1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;
3)проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Т.е. УФРС было обязано провести правовую экспертизу документов и, выявив отсутствие передаточного акта, приостановить сделку и известить об  этом стороны.

Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа “О практике применения законодательства”, одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 N 5. в п.24 указывают, что 

В соответствии с п. 24 указанных Рекомендаций не допускается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи в случае, если вещь не передана по акту приема-передачи покупателю.

Однако если в договоре прямо  было указано, что переход права не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то УФРС должно было произвести регистрацию. Вот позиция Верховного суда по данному вопросу: 

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10

“…Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 постановления N 10/22, согласно которой в случае, “когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права”, суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации…”

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Здравствуйте, Ольга!

Дело в том, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

(введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

 
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вы продали квартиру в 2010 году, и переход права собственности зарегистрирован, и данную сделку по настоящее время никто не оспорил, не признал недействительной и договор не был расторгнут.

По этому новый собственник имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, даже если квартира осталась в вашем владении, данный факт не лишает возможности новому собственнику сдавать квартиру в залог.

Вопрос: должен ли был сотрудник Росреестра при регистрации залога проверить наличие Акта приема-передачи квартиры и при его отсутствии затребовать у собственника?

Ольга

Думаю не должен, так как государственный регистратор будет прежде всего анализировать сам договор залога, а также правомочия собственника на распоряжение квартирой. Предыдущую сделку между вами регистратор проверять не должен, так как в реестре есть запись о собственнике.

В 2010 году я продала квартиру. Переход права к новому собственнику зарегистрирован в Росреестре.

Ольга

Здравствуйте. Все зависит от того, что содержится в договоре. Поэтому есть смысл разместить его либо как минимум посмотреть, что в нем указано насчет передачи квартиры. Как верно отмечено коллегами согласно ст. 556 ГК РФ составление отдельного акта передачи объекта сделки не является обязательным, т.к. об этом может быть указано в самом договоре.

Я пытаюсь оспорить их сделку, но пока безрезультатно.

Ольга

Правильно ли я понял, что Вы обратились в суд и он Вам уже отказал? Если это так, то есть необходимость ознакомиться и с судебными актами, вынесенными по этому делу. Поскольку суд не связан самим фактом произведенной регистрации и в состоянии проверить все документы связанные со сделкой и ее регистрацией, тем более, если такой вопрос ставился Истцом.

С каким иском Вы обратились в суд?

Здравствуйте, Ольга!

Я пытаюсь оспорить их сделку, но пока безрезультатно.

Ольга

Вряд ли получится. Залогодержатель полагался на запись в реестре. Исполнение/неисполнение сделки сторонами при наличии записи в реестре не влечёт последствия для третьих лиц.

Можно попытаться сослаться на то, что залогодержатель должен был проверить договор на наличие доказательства исполнения сделки (акта передачи) — но тут зависит от того, посчитает ли суд, что это обязательный элемент добросовестного поведения.

Статья 335 ГК РФ Залогодатель
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

По схожим отношениям (по добросовестности в купли-продаже, а не в залоге) есть вот такое разъяснение Верховного суда РФ:

«Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.
При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.
Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

То есть рассуждая о добросовестности,  ВС РФ в этом обзоре приходит к выводу, что нужно не только смотреть запись в реестре, но и правоустанавливающие документы. Это может Вам помочь.

Но даже здесь всё будет упираться в то, что раз переход права собственности не оспорен, то собственником будет считаться покупатель.

Что же касается последствий непередачи недвижимости, то это давало возможность покупателю требовать исполнения договора или его расторжения. 

Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Но в Вашем случае Вы продавец и это Вы не передали объект. А поэтому если покупатель заплатил деньги, то ничего этого Вы потребовать не могли.

Если деньги не передавались, то как вариант можно признать договор купли-продажи мнимой сделкой и потребовать применить последствия в виде возврата всего полученного, но нужно доказать, что стороны и не намеревались исполнять договор.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

6. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Но как в случае с расторжением, так и в случае с недействительность, есть серьёзнейшее препятствие — срок исковой давности

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)

— 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
— примечание.10-летний срок, указанный в п. 1 ст. 181, начинает течь с 01.09.2013. Вынесенный до 09.01.2017 отказ в удовлетворении иска в связи с истечением этого срока может быть обжалован (ФЗ от 28.12.2016 N 499-ФЗ).

И в любом случае — расторгнете ли Вы договор купли-продажи, признаете ли недействительным — залог, вероятнее всего, сохранится.

Что же касается правовой экспертизы  — для каких целей Вам нужно доказать вину госоргана? Вы хотите взыскать с росреестра убытки? Это будет осложнено тем, что Вы были стороной сделки, и определённая часть вины за неосмотрительность будет возложена на Вас, а к тому же - исковая давность помешает — и это самая серьёзная проблема.

Добрый день!

Дополню ответы коллег еще одним моментом. Я считаю, что вами выбран неверный способ защиты права (иск о признании недействительным договора залога).

Вы не можете оспаривать договор залога между «покупателем» и банком, поскольку вы не являетесь стороной договора (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Вы можете попытаться защитить свои права следующими способами:

1. Оспорить договор купли-продажи, заключенный 2010 году, по тому основанию, что квартира не передавалась. Однако здесь придется объяснять суду почему столько лет вы это требование не заявляли. А также неясен вопрос об оплате (произвел ли покупатель оплату за квартиру). Вообще нужно изучать документы и оценивать перспективы такого иска. Но как результат, вы сможете добиться возврата права собственности на квартиру и снятия с нее залога.

2. Оспорить договор купли-продажи (2010) по вновь возникшему основанию. Например, от лица вашего мужа (бывшего мужа), который не давал согласия на продажу квартиры. Опять же для этого требуется анализ ситуации, выяснять, есть ли основания для иска.

3. Взыскивать убытки с покупателя квартиры, если он вам не заплатил стоимость квартиры, и при этом, заполучил право собственности на нее.

По поводу обязанности Росреестра при регистрации залога — проверять факт передачи квартиры, то присоединяюсь к уже высказанному мнению — оспорить регистрационные действия Росреестра не удастся, поскольку проверка данного акта приема-передачи по предыдущей сделке не входила в обязанности регистратора, когда он проверял документы по залогу квартиры.