Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупатели дома не выплачивают остаток суммы за него и живут в нем незаконно
Здравствуйте! 29 месяцев назад, т.е. 28.08.2015 я начала продавать ипотечный дом, нашлись потенциальные клиенты, они письменно были уведомы, что на дом наложено обременение, в чем поставили свою роспись о своем согласии на покупку моего дома, который находится в залоге у банка, составили Предварительный договор о задатке в размере 400000руб. ( начало договора 21.08.2015 года и окончание договора 28 ноября 2015) и т.к. нам было куда уехать, они попросили переехать в наш дом до окончания сделки, и на этом все. и на протяжении этих 29 месяцев в дом нас не пускают, с коммунальными услугами долги идут под 500000руб. во всех коммунальных службах взяла счета за последние 29 месяцев, в этих счетах видно как со счетчиками творится ужасное, хотя счетчики новые, Остаток денег остался 2000000руб. Деньги больше не отдают, банк нам выставил неустойку еще 2000000руб.Конечно я связалась с банком, написала на имя управляющего письмо от себя, как все было,, банк требует немедленного выселения этих людей,но они плевать хотят на все, они трясут какой то бумажкой, которую мой муж им подписала якобы на передачу дома и они теперь живут там официально, но второго экземпляра этой бумаги они не дают,бумага эта нигде не зарегестрированна, он сам не знал, думал, что подписывает договор о задатке( вот и пошли этих мужиков) Сейчас готовим документы в прокуратуру на захват нашего дома, благо мы там с мужем прописаны только вдвоем, все правоустанавлвающие документы на дом и землю на нас, теперь по всем ком. услугам нам создали комиссию на инвентаризацию счетчиков, но они пускают только одну комиссию, а мне говорит их 18 летний сын, только попробуй зайди, и железная калитка пройдет со всей силой по твоей рожи. Комиссия без нас не заходит. пишет только акты, о том, что происходит. вот это только в кратце, теперь, они просят с нами переговоры, в живую они со мной не общаются, говорят, что я мошенница и вымогательница, требую у них деньги. а пишут смс о встречи, на что я им ответила, что цену на дом подняла не за 2400000руб, а до 4500000ру и только наличка, вот я и хотела узнать у вас, имею ли я права поднять цену, только из за того, если мы согласимся идти с ними на переговоры, и чтобы быть мне в курсе с поднятой ценой на дом.Хотя уступать я им не собираюсь, конечно банк меня поддерживает, Участковый ходил к ним, но толку от него нет никакого, думаю, что ему было приплачено. А задаток они с меня требуют, чтобы я им вернула в двойном размере, и только тогда они подумают уйти им или еще пожить, конечно Дом у нас не плохой 130м2 со всеми удобствами кирпичная летняя кухня,( тоже все удобства) кирпичная баня и кирпичный гараж и 7 соток земли
Здравствуйте, Наталья!
Судя по содержанию Вашего вопроса, Вы сами во многом виновны в сложившейся проблеме. Во-первых, если дом находился в залоге у банка в связи с получением ипотечного кредита, Вы не вправе были продавать его без согласия банка; во-вторых, заключив предварительный договор, нужно было строго следовать его условиям и заключить договор купли-продажи в срок, указанный в этом договоре. Во всей Вашей проблеме нужно разбираться на место, изучив все документы. Мне представляется, что у Вас не будет иного выхода, как обратиться в суд о выселении этих покупателей. При всем этом надо смотреть, кто больше виновен в проблеме и, исходя из этого решать — возвращать задаток или нет. Пошагово Ваши действия описать невозможно, не изучив все документы.
Добрый день! В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ,
продажа имущества, находящегося в залоге допускается только с момента получения согласия от кредитора (банка).
Указанное согласие должно обеспечить передачу обязательств перед банком третьему лицу (покупателю обремененного имущества). Сам переход права собственности в соответствии с п.1 ст. 551 ГК считается завершенным в момент государственной регистрации указанной сделки.
В соответствии с п.3. 346 ГК РФ:
залогодатель вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.
Исходя из предложенной Вами фабулы дела, имеет место вариант №2 (то есть предоставление имущества во временное владение и пользование третьим лицам). При этом, вы действительно не освобождаетесь от обязательств перед банком (так как договор купли- продажи по всей видимости не заключен и не зарегистрирован)
Исходя из правил о задатке предусмотренных п. 4 ст. 380 ГК РФ:
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 1. Ст. 381 ГК РФ:
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с п.2. ст. 381 ГК РФ:
если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, ваши потенциальные покупатели полагают, что ответственными за прекращение договора являются лица, принявшие задаток (Вы и Ваш супруг) и желают получить задаток в двукратном размере.
Вы привели следующие обстоятельства:
- долги за коммунальные услуги
- остаток суммы, подлежащей уплате – 2 млн. руб.
Следовательно, имеет место вина со стороны лиц, передавших задаток.
Следовательно, задаток остается у Вас, а указанные лица обязаны освободить жилое помещение.
При этом, увеличение покупной цены при согласовании таковой ранее не допускается (исходя из правила о добросовестности, предусмотренного ст. 10 ГК РФ)
Однако, в соответствии с ст. 1105 ГК РФ,
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило ( то есть, положим, по средней стоимости аренды квартир в Вашей местности).
Также Вы вправе потребовать возмещения убытков по правилам, предусмотренным гражданским законодательством.
Исходя из обстоятельств дела, Ваши должники владеют (господствуют над недвижимым имуществом) и пользуются им, что лишено правовых оснований (за исключением Вашей доброй воли), следовательно совершают указанные действия незаконно.
Исходя из этого, оптимальным иском в Вашем случае будет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения сопряженный с возмещением убытков (виндикационный иск).
Здравствуйте! Спасибо Вам большое, за консультацию, понимаете, когда мы просили у банка разрешения на продажу, дома то банк ответил нам, что у нас есть куратор, вот и ведите с ним переговоры, т.к. мы разрешаем вам продажу, но чтобы вы постоянно не звонили в Москву,то все вопросы задавайте своему куратору. Но, вот, когда я все это сопоставила, конечно, я поняла, что у них уже произошла договоренность,т.е. между куратором и нашими покупателями, довести нас с мужем до того чтобы через суд у нас банк отнял дом, мы с мужем выплачивали неустойку в 2000000руб да + наверное еще должны были быть штрафы, в итоге там конечно сумма вышла огромная, когда я написала письмо на управляющего банка, описала всю ситуацию, что творит куратор, конечно через месяц мне позвонил юрист банка и предложил 2 варианта.Либо мы отказываемся вообще от нашего дома и с нас убирают всю ипотеку и мы ничего не должны, либо мы идем с банком на мировую, конечно я выбрала второй вариант, т.к. Слава Богу появилась работа, неплохая пенсия. Конечно, мы совершили глупость поверили покупателям, да еще куратор наш, все время меня ругал, зачем вы требуете от покупателей деньги, еще не известно, когда у банка закончится санация. Да, но когда бы она не закончилась, нас никто не освобождал от обязательств по выплате кредитного договора, и мы не для того продавали дом, чтобы покупатели спокойно жили в нашем доме, а мы платили ипотеку. Теперь покупатели, через 29 месяцев просят с нами встречи, конечно мы не соглашаемся, да и адвокат наш начал действовать через прокуратуру . Но, вот я такой человек, перед судом, я должна быть вооружена, хоть у нас адвокат очень грамотный, но по другому не могу. конечно если виноваты, то ошибку я должна исправить. Огромное спасибо Вам за консультацию .Конечно официально мы с ними не заключали в рег.палате никаких договоров куп.прод. все писалось от руки, сроком на 3 месяца т.е. с с августа 2015 года по ноябрь 2015 года. когда прошли все эти три месяца, и конечно начала бить тревогу, но куратор всем моим письмам прошениям ходу не давал и сам не расписывался в моих экземплярах, конечно я все сохранила, участковый дважды ходил к покупателям, они ему дали объяснения, якобы этот дом они хотят купить, в августе в 2015 году они нам дали задаток, а в сентябре якобы они узнали, что дом в залоге, но у меня есть документ, что они лично ознакомлены, что дом находится в залоге у банка и стоит в этом документе число 21.07.2015 и полностью Ф.И.О. и роспись покупателя и продавца.
Здравствуйте! Согласие банка мы получили, банк нам разрешил продавать наш дом,но сложилась такая ситуация, банк ушел в санацию, затем я звонила в банк и спрашивала, как надо дальше, банк ответил, что пусть ваши покупатели пока платят по нашему графику, но только в платежах ставят свою фамилию и указывают, что покупка дома. так все я и объяснила этим покупателям, но они даже и не подумали платить, вот все эти 29 месяцев я требовала с них платежи, ну а они и не подпускали нас с мужем к дому, кричали нам, что у нас не банк.и денег, я от них больше ни копейки не получу. Да, конечно Вы правы,что мы сами виноваты, но дело то в том, что с Москвы приезжал представитель этого банка, у нас еще от этого банка был куратор, вот наши покупатели, куратор и представитель этого банка встречались, нас вообще даже не проинформировали, что в приехал представитель, хотя я просила нам сообщить, ну и в итоге, я узнала, что наши покупатели, в дочернем банке оформляют ипотеку, а какой может быть дочерний банк, если банк находится в санации, вот я и начала выходить на управляющего нашего банка, нам выслала им письмо, в котором описала, все как было, все договора и расписки, которые мы писали нашим покупателям, они нам с самого начала не дали, а почему мы не взяли, предварительный договор и расписка в получении денег был составлен уже поздно, поэтому я с покупателями договорилась, что подъеду на следующий день и мы с ними сделаем копию, но когда приехала, то они меня уже не пустили, и сказали пошла вон.
Наталья, я Вам еще раз говорю, что с Вашей проблемой надо разбираться на месте. Из Вашего повествования очень трудно уловить суть проблемы. Если банк согласился на продажу залогового имущества, то спрос уже не с банка, а с покупателя. Все свои разногласия с покупателем надо было решать в письменной форме в виде дополнительного соглашения. Может быть и сейчас это не поздно — не знаю. В целом можно сделать такой вывод, что поскольку покупателя уклоняются от исполнения договора, надо обращаться в суд о его расторжении или взыскании с них долга. Не изучив все документы, никто Вам не скажет, какие должны быть Ваши дальнейшие действия.