Какой документ от соседа по земельному участку об отсутствии претензий к смежным границам будет иметь юридическую силу и обезопасит покупку?

Добрый день

. 1 какие риски при покупке такого участка в связи с разночтениями фактических границ с кадастром?

Риск указанной ситуации для Вас в том, что сосед может заявить о самозахвате Вами части земельного участка и потребовать переноса границ в соответствии с границами указанными в документах. 

ЗК РФ Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения

 
1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:
2) самовольного занятия земельного участка;
2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:
4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
 

При этом, в связи с тем, что постройки оказываются на его участке, он сможет потребовать их сноса.

2 Можно ли себя как-то обезопасить (документально)?

3 Какой документ от соседа об отсутствии претензий и какой формы и содержания будет иметь юридическую силу и снижать риски хотя бы по действиям текущего соседа?

Можно составить соглашение о том, что фактические границы земельного участка на месте существуют с согласия соседа. Для Вас важно убрать саму возможность постановки вопроса о самовольном занятии части земельного участка соседа. Составьте с ним указанное соглашение, приложив план фактического расположения земельного участка с наложением фактических границ на участок соседа и указав, что фактические границы участка установлены таким образом именно с согласия соседа- смежного землепользователя.

4 Можно ли обезопасить себя документально на весь период владения этим участком независимо от того, кто владеет или будет владеть соседним участком?

На мой взгляд это можно сделать лишь при внесении изменений в кадастровые документы, с переносом границ участка в сотвествии с их фактическим расположением

5 Насколько долгий и затратный момент для управляющей компании поселка по уточнению и приведению границ всей линии участков (5 штук) в соответствие с кадастром ?

Все зависит от стоимости землеустроительных  работ по новому межеванию, сроку в который их проведут, возможности прирезки участка крайнему землепользователю и согласию всех землепользователей с указанными действиями. Если кто то не согласится, встанет вопрос о переносе спора в суд, назначении землеустроительной экспертизы, что затянет рассмотрение вопроса на неопределенный период. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте,  Мария.

Отказ от права обращения в суд недействителен. То есть, нельзя взять расписку о том, что сосед или иное лицо не будет оспаривать в суде границы земельного участка.

Гражданский кодекс

Статья 9. Осуществление гражданских прав

 
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Единственный документ, который Вас обезопасит это акт согласования границ земельного участка, который как верно указал коллега составляется кадастровым инженером при межевании.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Статья 40. Акт согласования местоположения границ

1. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

2. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.

3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

4. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границвносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

5. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления актасогласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Здравствуйте Мария.

Полостью согласен с коллегами.

В дополнение к мнению Беляева Евгения продавцу и соседу нужно сделать перераспределение земельных участков. Для этого обратиться к кадастровому инженеру и заказать межевой план, составить соглашение о возникновении права собственности на образуемые участки и подать заявление в Росреестр об одновременном кадастровом учете и регистрации права. Это будет стороцентная гарантия об отсутствии претензий со стороны соседа.

Статья 11.7 ЗК РФ

Перераспределение земельных участков

 
1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

4. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

ч. 3 ст. 14 от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:
1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона;2) образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 — 10 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 настоящей статьи.