Как можно законным способом продать квартиру в рассрочку?

Здравствуйте!

договорился о приобретении квартиры на вторичном рынке в рассрочку на один год. Первоначальный взнос 20%, далее ежемесячные платежи равными частями.

Илья

Такой вариант для Вас, конечно же, лучше. Если продавец пытается улучшить условия для себя, возможно, он имеет недобросовестные намерения, как Вы и указали:

я планирую делать ремонтные работы, а по факту внесения всей суммы у Продавца может появится более выгодное предложение по продаже и теперь мне придется судится, чтобы просто вернуть мои внесенные деньги

Илья

Поэтому желательно договориться по первому варианту. Можно предусмотреть неустойки за просрочку платежей, чтобы продавец был тоже защищен. 

Продавец предлагает договор аренды с последующим выкупом.

Илья

Здравствуйте

вы верно рассуждаете — это плохой вариант

получается что квартира в вашей собственности не будет — даже если они вам и дадут разрешения на ремонт- это не значит что продажа потом точно состоится

. Продавец не хочет заключать договор купли-продажи под предлогом того, что если я не выполню график оплат в срок, то Продавцу придется обращаться в суд для перевода залога (я готов на обременения) обратно на Продавца

Илья

а могут пойти и другим путем- просто обратится за взысканием стоимости квартиры и не трогать залог вообще

как вариант — вам придется брать ипотеку тут- чтобы они свои деньги получили сразу- а вы потом равным платежами уже разбирались исключительно с банком

но объект — квартира- при ипотеке- окажется в залоге уже у банка

Добрый день

Аренда с правом выкупа — это вариант не в вашу пользу, поскольку право собственности на вас не перейдет до момента выкупа

Вообще такая схема редко применяется.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом арендодателя не будет права просто так расторгнуть договор по своему желанию:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Здравствуйте.

При приобретении квартиры в рассрочку можно использовать

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

В которой говорится:

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Можно предусмотреть порог не в 50% а выше, например в 90%. И тогда в принципе продавец может быть уверен в том, что как минимум эту сумму он безусловно получит, а если нет, то у него всегда будет возможности отказаться от исполнения договора по указанной норме. Но даже и в случае с 50% на мой взгляд эта норма вполне неплохо защищает продавца.

Здравствуйте, Илья!

то Продавцу придется обращаться в суд для перевода залога (я готов на обременения) обратно на Продавца, а это время и с квартирой ему будет ничего не сделать.

Илья

Это стандартная ситуация. Избегая её продавец хочет слишком многого. 

У Вас главный риск в том, что Вы не станете собственником до выкупа. 

Представьте такую ситуацию — Продавец банкротится. Эта квартира уходит в конкурсную массу и продаётся с торгов. У Вас же появляется лишь право требовать вернуть с Продавца часть платежей. Именно часть. Потому что в состав ежемесячных платеже в Вашем случае будет входить арендная плата + выкупная стоимость имущества. И вот вернуть Вы сможете только выкупную стоимость, которую успели уплатить пропорционально пошедшему сроку. 

А так как идёт банкротство, то скорее всего денег Вы не получите. И в итоге останетесь и без квартиры и без денег.

Здравствуйте Илья.

Если не рассматривать вариант с ипотекой (коллеги выше уже разъяснили данный вариант) и для того чтобы соблюсти интересы двух сторон: покупателя — о применении рассрочки, перехода права собственности без отложения на какой либо срок (как например, в предлагаемом продавцом варианте — аренда с правом выкупа) и продавца — получение всех причитающихся средств и обеспечение выполнения покупателем обязанности по оплате без ипотеки, предлагаю рассмотреть такие варианты:

1. В договоре купли-продажи указать право продавца на одностороннее расторжение договора купли-продажи в случае неоплаты в течение некоторого периода времени. В таком случае продавец информирует покупателя о просрочке и в случае неоплаты — договор считается расторгнутым. 

Правда здесь есть одно НО. Основанием для возврата имущества будет являться решение суда.

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Но это на случай если вы злостно не платите и квартиру возвращать не желаете. 

Но ведь не исключен случай что именно Вы будете заинтересованы в расторжении договора ввиду невозможности для Вас оплаты по договору. В таком случае можно предусмотреть обязанность продавца принять от Вас квартиру и вернуть денежные средства.

2. Страхование ответственности покупателя по сделке. 

3. Обеспечение исполнения договора со стороны покупателя путем предоставления в залог иного имущества или поручительство физического либо юридического лица.