Порядок исчисления налога в отношении собственников при продаже квартиры в долевой собственности

Вопрос — с точки зрения налоговой кто и в каких долях получает доход от этой сделки? Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же это доход будет вменяться только моей матери?

Глеб

Глеб, добрый день! Доход получаете и Вы и мать, глава 23 НДФЛ не оперирует таким понятием как «прибыль» т.е. разница между доходом и расходами поэтому в данном случае доход это все полученное по сделке. Но есть доходы, не подлежащие налогообложению и есть налоговые вычеты — т.е. возможность уменьшения налогооблогаемого дохода на определенную сумму,

Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же это доход будет вменяться только моей матери?

Глеб

в вашем случае продажа доли не облагается налогом в силу срока владения, налог будет только у матери. При этом она вправе воспользоватся налоговым вычетом предусмотренным ст. 220 НК

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

но только на половину вычета, т.е. на 500 тыс. в силу

3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

с остальной части мама должны уплатить до 15.07 след года 13% НДФЛ. Либо продавать по долям, в этом случае она вправе претендовать на весь вычет в размере 1 млн., вопрос согласится ли покупатель заключать два договора, это и расходы на нотариуса в 2 раза больше

Добрый день!

Вопрос — с точки зрения налоговой кто и в каких долях получает доход от этой сделки? Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же это доход будет вменяться только моей матери?

Глеб

Вам налог с продажи доли платить не нужно, так как срок владения квартирой более 3 лет, Вашей матери придется оплатить налог в размере 13% от своей доли в праве, превышающей 1 млн. рублей, если квартира будет продана за 1900000, то налог должен быть оплачен с 450000 рублей.

В зависимости как вменяется налог, матери придётся прибегать к налоговому вычету и всё равно что-то платить, либо не платить если налогового вычета ей хватит.

Глеб

Выходом из ситуации может быть заключение 2 разных договоров купли-продажи — отдельно на долю Вашей матери и отдельно на Вашу, соответственно расчет тогда будет исходить из стоимости в договоре купли-продажи, если доля матери будет оценена менее 1 миллиона, то считаю, что налог её оплачивать не нужно будет. По крайней мере на моей практике были подобные случаи. Сделка в любом случае подлежит нотариальному удостоверению:

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона).

Здравствуйте, Глеб!

А вариант с дарением доли матери мне он решает вопрос избавления от налога при последующей продаже уже всей квартиры?

Глеб

Данный вариант, пожалуй, для Вас является наиболее оптимальным в целях законного освобождения от уплаты НДФЛ. Представлю Вашему вниманию нормативное подкрепление данной позиции, а также правоприменительную практику ФНС. Так, в Письме ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824 содержится следующее разъяснение:

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В Письме ФНС России №КЕ-4-3/6127@ от 18 апреля 2011 года также указано, что:

..приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.

Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.

… Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В свою очередь полученный Вами доход в натуральной форме в виде доли квартиры в порядке дарения от матери будет освобожден от налогообложения в силу абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ:

18.1)
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Таким образом, Глеб, если Вы будете продавать квартиру после того, как доля матери перейдет Вам по договору дарения, никакой обязанности уплачивать НДФЛ при продаже квартиры у Вас не возникнет, поскольку право собственности на первоначальную долю у Вас возникла более чем 20 лет назад.