Квартира в собственности у 2-х собственников на ранее наступившем праве, доли не выделены, один собственник

Здравствуйте!

Если квартира находится в долевой собственности по 1/2 доле у каждого собственника, то второй собственник сохраняет право на свою долю независимо от того, что 26 лет не проживал в квартире и не участвовал в её содержании. Само по себе длительное отсутствие не лишает его права собственности.

Однако при определении взаимных расчётов имеют значение расходы, которые Вы несли за общее имущество. Если Вы оплачивали коммунальные услуги, обязательные платежи, а также за свой счёт производили улучшения квартиры (замена окон, дверей, радиаторов), то при наличии подтверждающих документов можно ставить вопрос о взыскании с другого собственника части необходимых расходов либо учитывать эти обстоятельства при переговорах о выкупе доли.

Продать свою долю постороннему лицу второй собственник вправе, но сначала он обязан письменно предложить её Вам по той же цене и на тех же условиях. Это предусмотрено ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли. Если доля будет продана третьему лицу с нарушением этого порядка, Вы вправе в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Требование выплатить ровно половину рыночной стоимости квартиры не всегда обоснованно. На практике доля в квартире обычно стоит заметно дешевле пропорциональной части всей квартиры, поскольку покупатель приобретает не отдельную квартиру, а лишь долю в праве собственности.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Здравствуйте. У второго собственника есть право требовать продажи его доли или выкупа, но с рядом существенных оговорок. По закону (ст. 245 ГК РФ), доли считаются равными (по 1/2), если в документах не указано иное. Таким образом, второй собственник действительно владеет 1/2 квартиры. Сейчас второй просит 1 млн руб. Это, вероятно, рыночная стоимость 1/2 квартиры (судя по вашей фразе).

Если вы готовы выкупить его долю, но цена должна быть уменьшена на:

Стоимость неотделимых улучшений (радиаторы, окна, двери) — потребуйте заключение о их стоимости (можно заказать у оценщика).
Сумму коммунальных платежей, которые он не платил 26 лет (соберите квитанции, сделайте расчет).
Предложите 50–70% от его запрошенной цены, но с быстрой сделкой. Проведите переговоры, возможно, письменно.

Если договориться не удается, нужно идти в суд. Можно подать сразу два встречных требования (или одно, но с несколькими пунктами):

Исковые требования первого собственника:

Взыскать со второго собственника 1/2 всех коммунальных платежей за последние 3 года (общий срок исковой давности). По закону, каждый собственник обязан соразмерно своей доле участвовать в оплате ЖКУ (ст. 249 ГК РФ). То, что он не жил, не освобождает от оплаты содержания общего имущества.
Взыскать стоимость неотделимых улучшений, произведенных за свой счет (радиаторы, окна, двери) — в размере, соответствующем доле второго собственника (т.е. 1/2 от их стоимости).
Установить порядок пользования квартирой (например, выделить в пользование первого собственника всю квартиру, а второму — право требования компенсации или продажи доли). Это усилит вашу позицию.
Если квартира непригодна для проживания двоих (одна комната? маленькая площадь?), можно требовать прекращения права собственности второго на долю с выплатой ему компенсации (ст. 252 ГК РФ). Это возможно, если его доля незначительна или её нельзя реально выделить, а он не имеет существенного интереса в использовании имущества. 26 лет не появлялся — весомый аргумент, что интереса нет.