Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

444 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
444 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Передача общедолевого имущества мкрн от застройщика владельцам

Здравствуйте!

Приобрели таунхаус, официально в документах квартира с долей общедомового имущества многоквартирного дома. На территории 20 домов со 120 таунхаусами и стоят они на 3 х кадастровых участках. Застройщик официально все тауны продал года 2 назад, а земля 2 участка все еще числятся на нем. 3-й участок почему то продан управляющей компании....

Куда нам стоит обращаться, что стоит предпринять, что бы застройщик передал права на землю и как нам вернуть 3-й участок незаконно переданный управляющей компании?

Застройщик официально числится в процессе ликвидации.

Спасибо,

С уважением Лариса

26 Октября 2017, 10:23, вопрос №1792272 Лариса, г. Москва

Лариса оставил отзыв о сайте — показать

900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Рябинин Олег
    Юрист, г. Сыктывкар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Лариса!

    Вообще говоря, земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственниками помещений в многоквартирном доме в силу закона, а именно статьи 36 ЖК РФ (как только дом был введен в эксплуатацию):

    Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    С Уважением,
    Олег Рябинин.

    26 Октября 2017, 10:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Колковский Юрий Валерьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте. На самом деле с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельный участок под ним становится собственностью владельцев квартир. В Вашем случае не совсем понятно каким образом третий земельный участок был передан в собственность управляющей компании. Что это за участок, что на нем находится? Тоже дома, объекты обще инфраструктуры? Или этот участок был выделен и не требуется для обслуживания дома/домов?

    26 Октября 2017, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте!

    3-й участок-на нем находится ВЗУ поселка/мкрн.

    26 Октября 2017, 11:05
  • Юрист - Магола Виолетта Олеговна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Серпухов
    Общаться в чате

    Добрый день. Согласно ст. 36 ЖК РФ земельный участок земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежит собственникам МКД.

    Вы выписку брали на земельный участок? Кто в ней указан собственником? Застройщик? 

    Границы участка должны быть определены и с момента ввода в эксплуатацию дома участок также переходит собственникам МКД

    3-й участок почему то продан управляющей компании....

    Лариса

    Важно понимать границы данного участка относятся к данным домам или нет. Если да, то данная сделка незаконна и ее придется оспаривать в суд. порядке.

    26 Октября 2017, 10:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Судя по всему в выписке владельцем числится застройщик,3й участок -ВЗУ нашего микрорайона, был передан по договору купли-продажи УК за 5 млн рублей. УК утверждает, что "хотели забрать у застройщика хоть что-то".

    26 Октября 2017, 11:07
  • Юрист - Афанасьев Евгений
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Лариса здравствуйте! А что вам говорит сам застройщик по этому вопросу? Согласно «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)К

    ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости


     

    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
    2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    26 Октября 2017, 10:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Комаров Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Улан-Удэ
    Общаться в чате

    Здравствуйте Лариса!

    Застройщик не мог в силу Закона передать дом на баланс собственников без земельного участка. Любые действия осуществляемые без согласия жильцов дома предусматривают ответственность в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.

    Согласно ч.2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,

    Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Следовательно жильцам многоквартирного дома принадлежит земельный участок с насаждениями и элементами благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом.

    26 Октября 2017, 10:47
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Дело в том, что наш дом один из 20 зданий с таунхаусами и называется микрорайоном.

    Застройщик в стадии ликвидации, связаться с ним практически невозможно.

    26 Октября 2017, 11:09
  • Юрист - Магола Виолетта Олеговна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Серпухов
    Общаться в чате

    3-й участок-на нем находится ВЗУ поселка/мкрн.

    Лариса

    Т.е. используется для обслуживания МКД, следовательно, сделка по передаче данного ЗУ УК незаконно и как указала ранее необходимо получить выписку на земельный участок, в котором будет значится что собственник УК и восстанавливать сроки для оспаривания и оспаривать данную сделку

    26 Октября 2017, 11:11
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Колковский Юрий Валерьевич
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Поддерживаю коллег, которые полагают необходимым оспорить сделку по продаже УК третьего участка. Инициатором может выступить любое лицо. Поскольку вы физлица, на мой взгляд обращаться за признанием сделки недействительной необходимо в суд общей юрисдикции. Ответчиками будут застройщик в лице конкурсного управляющего и УК.

    26 Октября 2017, 11:16
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Магола Виолетта Олеговна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Серпухов
    Общаться в чате

    Судя по всему в выписке владельцем числится застройщик,3й участок -ВЗУ нашего микрорайона, был передан по договору купли-продажи УК за 5 млн рублей. УК утверждает, что «хотели забрать у застройщика хоть что-то».

    Лариса

    Что значит забрать? Если данный участок используется для обслуживания мкр, то передать обязаны были Вам вместе с МКД, т.е. сделка незаконна. Обратитесь с жалобой в прокуратуру коллективно, просите провести проверку и далее в суд с иском о признании сделки недействительной в отношении неопределенного круга лиц. либо самостоятельно обращайтесь в суд (НО СЧИТАЮ, ЧТО ЧЕРЕЗ ПРОКУРОРА БУДЕТ результативнее — исходя из практики)

    26 Октября 2017, 11:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Комаров Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Улан-Удэ
    Общаться в чате
    Дело в том, что наш дом один из 20 зданий с таунхаусами и называется микрорайоном. Застройщик в стадии ликвидации, связаться с ним практически невозможно.

    В этом случае Вы можете обратиться в суд. Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

    если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 
    26 Октября 2017, 11:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Комаров Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Улан-Удэ
    Общаться в чате
    Судя по всему в выписке владельцем числится застройщик,3й участок -ВЗУ нашего микрорайона, был передан по договору купли-продажи УК за 5 млн рублей.

    Такая сделка является незаконной поскольку земля принадлежит собственникам мкд, и может быть оспорена в судебном порядке. Кроме того по факту незаконной продажи ЗУ следует обратиться с заявлением в полицию. 

    26 Октября 2017, 11:28
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Афанасьев Евгений
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Хотелось бы уточнить в связи с чем, а именно с какими проблемами, возник ваш вопрос. Как уже отмечали коллеги статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  гласит

    1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
    2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
    3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
    5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
    6.Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

    В Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями) дано разъяснение вышеуказанной статье ВВодного закона, в частности в нем сказано.

    66. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).


    В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.


    Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).


    Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).


    В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

    26 Октября 2017, 13:06
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вопрос "висит" уже 2 года. Таунхаус/квартира приобретены в 2015 году, в том же году все непроданные застройщиком тауны были проданы/переданы оптом второй компании, потом третьей. Застройщик перешел в стадию ликвидации.Земля как была в его собственности, так и осталась. Только сейчас мы смогли выяснить что 1 из 3 х участков тогда же,в2015 году, был приобретен управляющей компанией по договору купли продажи. УК изначально в поселке, "от застройщика".

    Потом не у всех владельцев прописано в договоре купли-продажи доля в общедомовом имуществе. У нас прописано, у соседей нет. Надеюсь это не будет иметь значения при подаче документов.

    Спасибо!

    27 Октября 2017, 11:15
  • Юрист - Магола Виолетта Олеговна
    Юрист, г. Серпухов
    Общаться в чате

    Потом не у всех владельцев прописано в договоре купли-продажи доля в общедомовом имуществе

    Лариса

    Лариса, это прямо предусмотрено законом и отсутствие данных фраз в договоре не говорит о том, что право на общедомовое имущество не возникло.

    27 Октября 2017, 11:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats