Продавец обязан передать Покупателю указанную в п.1.1 настоящего договора Квартиру по Акту приема-передачи

Question

Здравствуйте! Приобрели квартиру в новостройке у застройщика. Приобретали по ДКП. В соответствии с ДКП: 3.1. Продавец обязан передать Покупателю указанную в п.1.1 настоящего договора Квартиру по Акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в день подписания Сторонами настоящего договора/в срок не позднее 25 июня 2026 г. 3.2. Предмет договора считается переданным с момента подписания сторонами Передаточного акта. Риск случайной гибели квартиры до момента подписания передаточного акта несет Продавец, после подписания передаточного акта – Покупатель. Продавец обязуется с даты заключения настоящего Договора до фактической передачи объекта недвижимости Покупателю не ухудшать состояния объекта недвижимости, не сдавать его в аренду, наём, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц. 3.3. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данной Квартиры, установленным путем её осмотра перед заключением данного договора купли-продажи квартиры, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили Продавец. 3.4. Покупатель подтверждает, что ознакомился с техническим состоянием Квартиры и нашел ее подходящей для заключения настоящего договора, продавец предоставил покупателю до заключения настоящего договора все возможности для самостоятельного сбора данных о Квартире, необходимых для принятия решения о заключении настоящего договора, предоставил всю запрошенную продавцом информацию о Квартире, в связи с чем покупатель подтверждает отсутствие претензий к продавцу относительно свойств, характеристик, особенностей и потребительских качеств Квартиры, которые были обнаружены, либо могли быть обнаружены в результате разумных и осмотрительных действий покупателя до заключения настоящего договора. 3.5. Стороны пришли к соглашению, что все имеющиеся по состоянию на день подписания договора недостатки Квартиры, в том числе, те недостатки, которые будут выявлены после подписания договора, будут устраняться за счет покупателя. Покупатель не имеет претензий к техническому состоянию передаваемой Квартиры. 3.6. Покупатель приобретает право собственности на Квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия. По факту осмотр не проводился (дата подписания ДКП - февраль, смотровой лист подписан в апреле, в т.ч. представителем застройщика. В ходе осмотра выявлены существенные недостатки (царапины на окнах, продувание стен и т.д.). Возможно ли в таком случае при таких условиях ДКП взыскать с застройщика денежные средства за некачественный объект? Возможно ли требовать подписания акта передачи квартиры с замечаниями (ссылаясь на смотровой лист), чтобы на устранение замечаний было 10 дней, а не 60?

Кристина Левитская · Answer

Да, в вашем случае можно взыскать с застройщика деньги за некачественный объект, несмотря на пункты ДКП. Условия договора, ограничивающие ответственность продавца за недостатки, не освобождают его от гарантий качества. Требовать подписания акта с замечаниями для сокращения срока устранения до 10 дней также можно, ссылаясь на Закон «О защите прав потребителей». Вот как действовать в вашей ситуации: Взыскание средств на устранение недостатков. Пункты 3.5 и 3.3 ДКП о вашем согласии с недостатками не лишают вас права требовать их устранения. Если осмотр не проводился, а недостатки скрытые, продавец несет ответственность. Суды взыскивают расходы на ремонт, если дефекты возникли по вине застройщика. Срок устранения недостатков. Стандартный срок для новостроек — до 60 дней. Однако если в вашем договоре срок не согласован, вы вправе требовать их устранения в разумный срок, который суды определяют в 10 дней согласно ст. 30 Закона «О защите прав потребителей». Подписание акта с замечаниями. Вы имеете полное право подписать акт приема-передачи, указав в нем все обнаруженные дефекты со ссылкой на смотровой лист. Это не позволит застройщику заявить, что квартира принята без претензий, и запустит процедуру устранения недостатков. Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат — pravoved.ru/lawyer/4449526/

Ибрагим Михтеев · Answer

Роман, добрый день! Да, требовать с застройщика деньги за некачественный объект возможно, поскольку по ст. 557 ГК РФ при передаче недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ: покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения расходов на их устранение. Пункты 3.3–3.5 ДКП сами по себе не лишают вас права на защиту, особенно если квартира приобреталась гражданином для личных нужд, потому что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недопустимыми по ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Ключевое доказательство в вашу пользу — смотровой лист, подписанный в апреле, в том числе представителем застройщика, так как он подтверждает, что реальный осмотр был после ДКП, а недостатки были зафиксированы до нормальной приемки квартиры. По ст. 556 ГК РФ передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, поэтому вы вправе требовать подписания акта приема-передачи именно с замечаниями, указав, что перечень недостатков содержится в смотровом листе. В акте лучше прямо написать: «Квартира принимается с замечаниями, перечень недостатков указан в смотровом листе от ..2026, покупатель не отказывается от прав по ст. 475, 557 ГК РФ и Закону РФ “О защите прав потребителей”». Если застройщик отказывается включать замечания, направьте письменную претензию и не подписывайте «чистый» акт с фразой об отсутствии претензий, потому что такой документ потом осложнит доказывание в суде. Что касается срока 10 дней, он применяется не к любому ремонту, а прежде всего к денежным требованиям потребителя — о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на устранение недостатков, возврате денег или убытках по ст. 22 Закона о защите прав потребителей. Если же вы требуете именно устранить недостатки, то по ст. 20 Закона о защите прав потребителей они должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный объективно необходимый срок, а согласованный письменный срок не может превышать 45 дней. Вам нужно направить застройщику претензию с приложением смотрового листа, фото/видео и, желательно, заключения специалиста, потребовать включить замечания в акт и заявить альтернативно: устранение недостатков либо выплату стоимости их устранения/соразмерное уменьшение цены, а при отказе — взыскание неустойки по ст. 23, компенсации морального вреда по ст. 15 и штрафа по ст. 13 Закона о защите прав потребителей.