Приобрёл комерч.недвижимость на втором этаже здания

Добрый день. Формально собственник имеет право выдвигать подобные требования. Если Вам вообще ограничат право доступа в помещения, то тут необходимо в судебном порядке устанавливать сервитут на часть земельного участка и иную недвижимость, необходимую для прохода (проезда) к Вашему имуществу. Но тут надо понимать, что сервитут имеет платный характер в любом случае, и в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. По ст.277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным ст. 274 — 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Если же Вам и так предлагают обеспечить платный доступ, то надо понимать, что в сервитуте в данном случае суд откажет, поскольку он устанавливается только если нет иных способов доступа к недвижимости, но Вы вправе оспаривать в судебном порядке установленный собственником земли размер платы.

ГК РФ гласит:

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

 
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Я физ.лицо, приобрел комерч.недвижимость на втором этаже здания, само здание и земля на котором оно стоит находится в собственности у продавца физ.лица. Может ли собственник здания и земли, запретить попадать мне к моему второму этажу проходя через

Дмитрий

Дмитрий, добрый день! Во-первых если Вы приобрели долю в праве собственности то согласно ст. 247 ГК

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников,а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

во-вторых, согласно ст. 271 ГК

 1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.   

пример из судебной практики

Постановление Верховного Суда РФ от 29.08.2016 N 308-АД15-19368 по делу N А53-18779/2015

Как следует из материалов дела, общество является собственником нежилых помещений площадью 549,6 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, д. 74, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2010 сделана запись N 61-61-01/791/2010-31 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 61-АЗ N 632357.
Указанные нежилые помещения находятся в 15-этажном нежилом капитальном строении, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050707:12 площадью 2940 кв. м.
В соответствии с положениями статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.Исходя из изложенного, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
Таким образом, в рассматриваемом случае, общество имеет право пользования долей названного земельного участка пропорционально площади нежилых помещений, собственником которых оно является. Указанное право на использование спорного земельного участка возникло у общества в силу закона. Самовольного занятия спорного земельного участка общество не осуществляло.
То обстоятельство, что право на использование спорного земельного участка обществоне зарегистрировало в установленном порядке, не образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 КоАП РФ.