Уменьшилась площадь после сдачи дома

Здравствуйте, Андрей. В этом случае действует Закон «О защите прав потребителей»

Статья 18 Закона О защите прав потребителей. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков

 
1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

Соразмерное уменьшение цены рассчитывается на основании цены 1 квадратного метра путем простых математических действий. Вам необходимо направить претензию застрйщику. Если в течении 10 дней с момента получения претензии застройщик не ответит, или ответит отказом, тогда иск в суд. Кроме соразмерного уменьшения цены Вы имеете право включить в иск требования о взыскании законной неустойки, морального вреда и штрафа в размере половины взысканной суммы. Имею личный положительный опыт участия в аналогичных делах. Готов помочь с подготовкой документов. Пишите в чат

Андрей, добрый день.

Практики по Вашему вопросу мало. Однако возможность привлечения к административной ответственности застройщика все же есть. 

Приведу выдержку из решения АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 февраля 2015 г. по делу № А56-84985/2014: 

В соответствии с подпунктами 1, 3 пункта 4 статьи, пунктами 1, 2 статьи   5

, пунктами 1, 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации.

По мнению Управления, отклонение площади квартиры в ту или иную сторону от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта. Арбитражный суд отмечает, что пункты 4.3, 5.1.12 договора предусматривают возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.

Кроме того, застройщик, осуществляющий строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.То есть, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.

Таким образом, указанные пункты договора нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора, если отклонение метража составит более 1 кв. м, заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и определить стоимость 1 кв. м отклонения фактической площади квартиры от проектной.В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Учитывая изложенное, действия общества по включению в договор указанных условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, образуют объективную сторону состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Если у Вас остались еще вопросы, задавайте их на сайте под Вашим вопросом.  

Кроме того, Вы можете написать мне в чат для заказа консультации или подготовки документа.    

С уважением, 
Алексей Байкалов. 

Андрей здравствуйте! Думаю что судится имеет смысл. Как правило отклонения происходят в предела1 кв.м., но не 4 кв. м.

Основания: 

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей»Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

 
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Пожтому подготавливайте писбменную претензию, если не удовлетворят — обращайтесь в суд

Здравствуйте,  Андрей.

Вы вправе получить денежные средства уплаченные сверх переданных Вам квадратных метров.

Судебная практика в подтверждение

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 23 сентября 2013 г. по делу N 33-3464/2013 (ключевые темы: защита прав потребителей — участник долевого строительства — объекты долевого строительства — соразмерное уменьшение цены — застройщик)

Пунктом 3.3. договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что при расхождении фактической проектной общей площади квартиры по результатам государственной технической инвентаризации (общая площадь квартиры, указанная в техническом паспорте плюс площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии — 0,5; для балконов — 0,3 и холодные кладовые с коэффициентом 1,0) с общей проектной площадью квартиры, указанной в п.2.2 договора, на 2 % и более стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади, исходя из цены 1 квадратного метра продаваемой площади квартиры, указанной в пункте 3.1 договора.

Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о том, что положения пункта 3.3 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ст.7 Федерального закона N214-ФЗ, в том числе, на соразмерное уменьшение цены договора.

При этом судебная коллегия принимает во внимание положения пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также пункт 1 ст.7 Федерального закона N214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений Федерального закона N214-ФЗ застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства также характеризуют и его качество.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации по смыслу ч.1 ст.7 Федерального закона N214-ФЗ является нарушением условий договора и проектной документации.

Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, что условия, содержащиеся в указанном пункте договора от 30 октября 2009 года N08/3-45, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст.7 Федерального закона N214-ФЗ и п.1 ст.29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено договором и проектной документацией, при том, что цена договора напрямую зависит от общей площади объекта долевого строительства.

Обязанность застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы дольщику возникает в случае, если одно из этих требований заявлено дольщиком.

Таким образом, обязанность уменьшить цену договора и, соответственно, вернуть часть уплаченной дольщиком суммы возникает у застройщика после предъявления соответствующего требования дольщиком.

Истцы также основывают свои требования о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены договора на положениях ч.2 ст.7 Федерального закона N214-ФЗ, расценивают создание объекта меньшей площадью, чем указано в договоре, как отступление от условий договора, приведшее к ухудшению его качества, что следует из содержания их искового заявления.

Федеральным законом N214-ФЗ не предусмотрены ни сроки, в течение которых застройщик обязан исполнить требования дольщика, указанные в ч.2 ст.7, ни последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения этих требований, то есть правоотношения в этой части данным законом не урегулированы.

В связи с этим, по мнению судебной коллегии, в силу части 4 статьи 9 Федерального закона N214-ФЗ к указанным отношениям, не урегулированным Федеральным законом N214-ФЗ, подлежит применению законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Так, в соответствие положениями п.1 ст.31 Закона РФ о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/116755462/#ixzz4vIA8CsUy

С уважением!   Г.А.  Кураев

Андрей, добрый день!

214 фз не регулирует данный вопрос на сколько мне известно.

Андрей

не совсем так, согласно ст. 7   214-ФЗ

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором,по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Ничтожность указанных условий означает, что их не требуется оспаривать, они просто не будут применяться если дело дойдет до суда. Поэтому безусловно стоит судится поскольку вопрос тянет почти на 0,5 млн. с учетом неустоек и штрафов, например предусмотренных ст. 13 Закона о защите прав потребителей

6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Одновременно с направлением досудебной претензии в адрес застройщика стоит направить в управление Роспотребнадзора заявление о возбуждении дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП

2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, —  
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Здравствуйте!

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

 
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2)соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)