8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
800 ₽
Вопрос решен

Как рассчитать налог при продаже квартиры, полученной по договору мены, до истечения срока минимального владения

Добрый день. Подскажите, как рассчитать налог при продаже квартиры, полученной по договору мены, до истечения срока минимального владения. (Соб-ть с 16 года). Продаю за 10млн., в договоре мены стоимость не указана, на руках есть только кадастровая стоимость на момент мены 6млн. старая и 9 млн. новая квартира, полученная по мене. Посоветуйте, как правильно рассчитать налог, чтобы оптимально уменьшить его сумму, в т.ч. если для этого необходимо заказать оценку старой и новой квартиры. Я пенсионер и не имею права на налоговый вычет, правильно?

, Павел, г. Москва
Тимур Унароков
Тимур Унароков
Юрист, г. Москва
Эксперт

Здравствуйте, Павел!

В данном случае вы можете учесть 9 млн. рублей в расходах и уплачивать налог только с разницы — 1 млн. 

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены в 2016 г.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 23 мая 2017 г. N 03-04-05/33277

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены была предоставлена в 2016 году квартира взамен квартиры в сносимом доме. В договоре стороны признали квартиры равноценными и обмен был произведен без доплаты. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Исходя из вышеизложенного при продаже налогоплательщиком в соответствии с договором мены квартиры, которая находилась в его собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, у налогоплательщика возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным статьей 220 Кодекса.Поскольку в договоре мены отсутствует стоимость приобретенной квартиры, то в качестве расходов учитывается рыночная стоимость обмениваемой квартиры, определенная на дату заключения договора.
Рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
23.05.2017

Я пенсионер и не имею права на налоговый вычет, правильно?

Пенсионеры  имеют право на вычет. Просто у них обычно нет дохода, который можно уменьшать на этот вычет. 

А у вас как раз ситуация, когда вы можете заявить этот вычет по  приобретенной квартире. В результате вы сможете учесть 9 млн. рублей и еще имущественный вычет, и вообще не платить налог.   

Для получения вычета вам нужно подать декларацию за 2016 год со всеми документами, подтверждающими приобретение квартиры. Максимальная сумма вычеты — 2 млн. Предоставляется он, конечно же, только в том случае, если вы не пользовались им ранее. 

2
0
2
0
Павел
Павел
Клиент, г. Москва

Я правильно понимаю, что налоговая будет учитывать при расчетах кадастровую стоимость или мне все таки нужно делать оценку? Кадастровую стоимость в договоре не стоит, есть просто кадастровый паспорта на момент мены.

Я правильно понимаю, что налоговая будет учитывать при расчетах кадастровую стоимость или мне все таки нужно делать оценку?

Павел

Вообще налоговая чаще указывает именно на рыночную оценку. Но если ее нет, то подойдет и кадастровая, так как кадастровая стоимость по законодательству должна основываться именно на рыночной стоимости. 

Так что если есть возможность и хотите избежать лишних споров — сделайте оценку.  

1
0
1
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.6
Эксперт

Здравствуйте. Поскольку Вы при приобретении квартиры, которую сейчас продаёте фактически потратили 9 миллионов рублей, эта сумма может быть исключена из Вашей доходной части в 10 миллионов рублей. Таким образом обложению подлежит только сумма превышения доходной части над расходной, а именно 1 миллион рублей.

Учитывая, что Вы эту квартиру приобретали (хоть и по договору мены, что считается двумя сделками купли-продажи), то возможность уменьшить налог до нуля у Вас будет в том случае, если Вы не использовали имущественный налоговый вычет, положенный Вам при приобретении квартиры (до 2 млн рублей).

0
0
0
0

А Вы доплату производили по договору мены в 3 млн рублей? 

0
0
0
0
Павел
Павел
Клиент, г. Москва

Доплаты не было.

Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте!  Уточню,  по поводу оценки старой квартиры. 

Про старую квартиру стоит вовсе забыть. Она являлась предметом договора мены, а сейчас нас интересует стоимость,  продаваемой квартиры. 

Если мена была без доплаты,  то следовательно Вы затратили на нее равно столько сколько стоила старая квартира. 

Таким образом,  если Вы представите в налоговый орган справку о кадастровой стоимости (заказывается в МФЦ бесплатно),  продаваемой квартиры,  то это и будут расходы,  связанные с её приобретением.

Вместе с тем,  если договор мены связан с изъятием земельного участка для муниципальных или государственных нужд, то учитывается рыночная стоимость квартир. 

Таким образом,  если налоговый орган не устроит справка о кадастровой стоимости,  то придется заказать оценку квартиры по состоянию на момент заключения договора мены. Я имею в виду квартиры,  которую Вы продаете. 

Соответственно стоимость квартиры по отчету об оценке и будут расходы,  связанные с её приобретением. 

Несмотря на то что Вы пенсионер,  но доход по ставке 13% Вы получили,  а следовательно именно право на налоговый вычет при покупке квартиры в размере до 2000000 рублей. 

1
0
1
0
Павел
Павел
Клиент, г. Москва

Т.е. я сначала заплачу с 1 млн. 13%, а затем при приобретении другой недвижимости смогу подать на налоговый вычет с покупки, верно?. Или при одновременной продаже и покупке мне вообще не нужно будет платить налог, при условии, что я сразу подам на налоговый вычет с покупки?

Мена была уже, цены в договоре нет. Есть только кадастровая оценка 9млн. Сейчас я продаю ею за 10млн. Хочу указать полную стоимость. После буду приобретать квартиру дешевле. Меня интересует облагается налогом сумма.

Скорей всего кадастровая стоимость не подойдет. Проводите оценку продаваемой квартиры на момент ее приобретения по договору мены. Это и будут расходы,  на которые Вы сможете уменьшить налоговую базу. Допустим стоимость продаваемой  квартиры будет 9500 000 рублей,  а продадите Вы ее за 10 000 000 рублей. Налоговая база за минусом расходов 500 000 рублей. 

После буду приобретать квартиру дешевле. 

Если приобретете ее в этом же году,  то можете уменьшить налоговую базу еще на 500 000 рублей,  если ранее не пользовались налоговым вычетом на приобретение. Если использовали его,  то есть получали когда либо ранее возврат налога,  то уплатите налог 13%.

1
0
1
0
Евгений Афанасьев
Евгений Афанасьев
Юрист, г. Оренбург

Павел здравствуйте! 

Я правильно понимаю, что налоговая будет учитывать при расчетах кадастровую стоимость или мне все таки нужно делать оценку? Кадастровую стоимость в договоре не стоит, есть просто кадастровый паспорта на момент мены.

Согласно «Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2017)

 Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Если найдете общий язык со вторым участником сделки происчитайте свои доходы и расходы с учетом кадастровой стоимости, возможно вам  вам выгодней ориентироваться на кадастровую стоимость квартиры. 

0
0
0
0

Павел вы уже сделку совершили, договор зарегистрировали или только планируете?  Если уже договор зарегистрирован, как прописана стоимость сделки? ЕСли договор еще не подписан, что вам мешает написать равноценный обмен за 9 млн (цена будет равна или выше кадастровой — претензий со стороны налоговой нет).

0
0
0
0
Павел
Павел
Клиент, г. Москва

Мена была уже, цены в договоре нет. Есть только кадастровая оценка 9млн. Сейчас я продаю ею за 10млн. Хочу указать полную стоимость. После буду приобретать квартиру дешевле. Меня интересует облагается налогом сумма.

Похожие вопросы
Право собственности
Как можно снизить налог и как сдать декларацию?
Здравствуйте! Муж получил дарственную квартиру от своего отца в 2019 году и эту квартиру признали аварийным и переселили на новую квартиру в 2023г.есть договор мены с мэрии в которой не указана стоимость старой квартиры. И сразу же после оформления в рос реестре через месяц продали. Как можно снизить налог и как сдать декларацию? Спасибо за ответ
, вопрос №4053233, Сайсуу Санчат, г. Кызыл
Недвижимость
Здравствуйте, обратилась в компанию честные кредиторы, для срочной продажи квартиры, менеджер просит прислать фотографию свидетельства о собственности и фото паспорта семейное положение?
Здравствуйте ,обратилась в компанию честные кредиторы,для срочной продажи квартиры,менеджер просит прислать фотографию свидетельства о собственности и фото паспорта семейное положение ?как быть есть ли риски ?
, вопрос №4053086, Анна, г. Москва
Наследство
Трех комнатная квартира, в договор купли продажи вписаны, дочь, внук и зять, в ноябре 2023 года, зять погиб на СВО, до момента гибели были разведены, как оформить квартиру, теперь
трех комнатная квартира ,в договор купли продажи вписаны ,дочь ,внук и зять ,в ноябре 2023 года ,зять погиб на СВО ,до момента гибели были разведены ,как оформить квартиру ,теперь .
, вопрос №4052843, эмир, г. Москва
Договорное право
При продаже квартиры часть суммы риэлтор взял на погашение долга
Здравствуйте. Ситуация такая. Риэлтор продал мою квартиру. Она была с долгами. При продаже квартиры часть суммы риэлтор взял на погашение долга. Сумма была превышающая долг. Сказав что остаток вернёт мне. Потом выяснилось что ни чего не осталось. Я потребовала отчёт о потраченных деньгах. Риэлтор предоставил только несколько квитанций погашения и все. Ни чего не могу добиться. Что делать?
, вопрос №4052673, Ирина, г. Москва
Трудовое право
С работником заключен трудовой договор с испытательным сроком, по истечении которого, работнику предложена другая должность(не справился) что делать с трудовым договором?
с работником заключен трудовой договор с испытательным сроком, по истечении которого, работнику предложена другая должность(не справился) что делать с трудовым договором?
, вопрос №4052324, Нина, г. Москва
Дата обновления страницы 08.09.2017