Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Дмитрий, здравствуйте. 

Судя по ответу застройщика — он прекрасно понимает, что суд он проиграет. Предварительный договор у вас устанавливает, что основной должен был быть заключён аж в 2014 году. 

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В вашем случае нужно просто направить письменное требование вернуть деньги в связи с незаключением основного договора и прекращением обязательств по предварительному. В суд — если они не расплатятся — исковое заявление о взыскании уплаченных денежных средств. При этом можно, в связи с историями про «по 5 рублей» попробовать подать на обеспечительные меры — чтобы счёт или имущество застройщика арестовали заранее и сразу после иска могли обратить на него взыскание. 

С уважением, 

Роман Новиков

Добрый день, Дмитрий.

У Вас срок договора уже закончился, поэтому предварительный договор уже недействующий.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому сейчас пишите претензию и требуйте возврата денег, а если результате не будет обращаться в суд.

Можно еще параллельно им для бодрости подать заявление в полицию, мало ли, может там уже расхищают деньги.

Здравствуйте. Трижды подумайте, прежде чем расторгать договор. Застройщик прав в одном. Если вы расторгнете договор, а денег у него нет, то вы не будете получать по исполнительному листу ничего по факту. Дом рано или поздно сдадут в эксплуатацию, а пока рекомендую сделать следующее

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как вы фактически внесли денежные средства направьте в адрес застройщика требование заключить основной договор купли-продажи, а так же передать Вам квартиру  (даже если дом не сдан, это объект незавершенного строительства). Иначе с предварительным договором существуют риски, поскольку сроки прошли.

При этом вы также вправе требовать неустойку за просрочку (проценты за пользованияе чужими денежными средствами), никто в этом праве вам отказать не может

Посоветуйте пожалуйста, каким способом можно расторгнуть предварительный договор купли продажи с застройщиком, если на текущую дату основной договор купли-продажи заключен так и не был

Дмитрий

Здравствуйте

если так то он прекращается в силу закона

гк

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

то есть достаточно подать претензию под отметку (либо отправить заказным с описью)

при этом можно применить закон о защите прав потребителей — 10 дн у них на ответ по ст 31

При этом он сообщил, что если мы будем обращаться в суд для требования расторжения предварительного договора и суд вынесет решение в нашу пользу, то возвращать он будет по 5 рублей.

Дмитрий

если у него есть имущество- придется взыскивать его

суд можно провести по месту вашего жительства — ст 17 закона о защите прав потребителей

при иске до 1 млн- гос пошлина не платиться

там же можно будет требовать и неустойки, моральный вред по ст 15  а так же штраф в 50% от выйгранной суммы по ст 13 за отказ вам в претензии

Застройщик взял с нас деньги за квартиру, включая балкон (как он сказал). И в связи с этим тоже было бы интересно узнать, насколько это правомерно, так как балкон не закрытый и не застекленный. На всякий случай: фактические замеры площади помещения показали, что площадь комнаты составляет 36,7 кв.м, площадь балкона — 7,6 кв.м. Но я сомневаюсь, что по закону мы обязаны были оплачивать площадь балкона.

Дмитрий

Здравствуйте. Присоединяясь к высказанному коллегами мнениям, отмечу, что плата «за балкон» это исключительно предмет договоренности между сторонами как распределение общей суммы договора между собственно жилой площадью и остальными квадратными метрами. Поэтому в данном случае нарушений никаких нет. А так, безусловно — сейчас претензию, через 10 дней — исковое с обеспечительными мерами желательно на расчетные счета.

Дмитрий, добрый день! Полагаю Вы сумеете вернуть потраченные денежные средства. Почитайте внимательно пункты 1.2. и 1.3. предварительного договора. Там Продавец обязуется для заключения договора купли-продажи ввести дом в эксплуатацию и подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Свои обязательства Продавец не исполнил. В предусмотренный предварительным договором срок основной договор заключен не был. Обязательства по предварительному договору уже прекращены. Соответственно Вы имеете полное право требовать возврата денег. Направляйте претензию в адрес Продавца. Если результата не будет обращайтесь в суд.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Посоветуйте пожалуйста, каким способом можно расторгнуть предварительный договор купли продажи с застройщиком, если на текущую дату основной договор купли-продажи заключен так и не был (при этом дом уже построен, но в эксплуатацию ещё не сдан). Просрочка уже составляет 2,5 года.

Дмитрий

Добрый день,

Предварительный договор в вашем случае вообще недопустимая форма договора:

Согласно ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно:

Статья 14.28 КоаП Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, — (в ред. Федерального закона от 01.05.2016 N 139-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Таким образом, необходимо найти «правильный» подход к застройщику, тогда может быть и договор превратится в основной и другие проблемы решатся. Другой вопрос, что расторжение договора и возврат денег может не дать ничего, лучше получить квартиру.

Здравствуйте, Дмитрий. Позволю себе возразить против мнения уважаемых коллег — здесь все не так просто. Обратите внимание на пункт 8.1. предварительного договора — данный договор действует до наступления юридческого факта подписания основного договора. Поэтому, исходя из «буквы» договора, следуя принципу буквального толкования договора, срок его действия еще не вышел. Претензию писать, безусловно, необходимо. Но упор предлагаю сделать не только на срок исполнения обязательств по сдаче дома в эксплуатацию, но не передаче в собственность (п. 5.1. Договора) но и на то, что четко не прописан предмет договора (п. 1.1. помещение типа № 1, площадь — ориентировочная) Нарушены требования п. 3 ст. 429 ГК РФ — установление предмета основного договора. Кроме того, предметом предварительного договора объекта недвижимости должен быть СУЩЕСТВУЮЩИЙ объект, имеющий адрес, поставленный на реестровый учет. Иначе получается торговля даже не воздухом, а вакуумом. Претензию писать, безусловно, нужно, но будьте готовы к судебным разбирательствам. С составлением текста претензии могу помочь. Пишите в чат

Добрый день. Коллеги правильно указали на прекращение действия предварительного договора, поэтому дополню их ответы в части того, что они не сказали. Теперь у Вас с застройщиком вообще нет никаких обязательств, а деньги, которые перечислены Вами застройщику являются неосновательным обогащением застройщика с позиции ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В текущих условиях замечу, что у Вас вовсю (с декабря 2014 года) «тикает» срок исковой давности (3 года по ст. 196 ГК РФ) по возврату неосновательного обогащения и если Вы его пропустите, то Ваш оппонент не упустит возможность заявить о пропуске срока в суде, а значит Вам даже суд откажет в иске.

Здравствуйте!

позволю себе не согласиться с коллегами говорящими о применении норм о предварительном договоре, т.к. в данном случае, когда в рамках ПДКП внесены деньги полностью или их большая часть, суды должны квалифицировать Ваш договор как ДКП будущей вещи с условием о предоплате.

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

по ГК Вы вправе по ст.487

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.