8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Имеет ли смысл связываться с покупкой права аренды у физ. Лица на участок в данном случае и каковы риски

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, имеет ли смысл связываться с покупкой права аренды у физ.лица на участок в данном случае:

Договор аренды заключен на три года с 1.01.2016 по 31.12.2018г. с городской администрацией как собственника участка с неразграниченным правом собственности, участок относится к землям населенных пунктов для ИЖС. На земельном участке находится фундамент, незарегистрированный в порядке, установленным законодательством. Как пояснил Арендатор, который его сейчас продает, он арендовал 3 года участок, потом продлил аренду (нынешний договор) еще на три года. Два года назад сделал фундамент под постройку дома., поэтому в теперешнем договоре есть пункт в предмете договора о фундаменте, незарегистрированном в порядке, установленном законодательством. Разрешение на строительство не оформлял. А теперь и строится передумал, т.к. получил наследство (дом от родственников) и актуальность в постройке пропала. Поэтому решил продать право аренды. В договоре есть пункт : Арендатор имеет право сдавать в субаренду, передавать свои права и обязанности третьим лицам, в т.ч. и передавать в залог и вносить в качестве вклада в уставный кап. и паевые взносы. Передавать права и обязанности и далее во всякие взносы - только с письменного согласия Арендодателя. Получается, субаренда - без письменного... И вот вопросы - смогу ли я купив таким образом участок построить на нем дом в течении 2х - 3х лет, а потом все это оформить в собственность? Какие подводные камни могут всплыть для меня вступив в эту сделку. Как мне кажется в первую очередь - окончание срока аренды через полтора года и отказ арендодателя заключать договор аренды со мной? И вообще какой смысл было заключать договор на три года, если участок под ИЖС? Заранее благодарю за ответ, Наталия

    image-0-02-05-f7dc239dc943e56ebea636896a58bf429a480dd6a8fba4e9890db9e42775efe8-V
    .jpg
    image-0-02-05-3fccdc36a666243493ee925a9f50c05ec093c0e8bebe54e80e0627dada919c17-V
    .jpg
    image-0-02-05-5f1525a6f4df23f7ae0db4c94a7a82f592ff64f2e29c70a89cfc4ea2c43c829a-V
    .jpg
    image-0-02-05-fb5bacec5aa2704679da2f3735a38ba76c8ea28f6f4231e8184a0e1288f0c316-V
    .jpg
    image-0-02-05-5113b04cb764915f9a46a34bb751d419a8acd7e1aeb50a1c698d36290221447e-V
    .jpg
23 августа 2017, 11:14, Наталия, г. Москва
Алексей Гущин
Алексей Гущин
Юрист,

Здравствуйте Наталия. Бузусловно можете. Уступка права аренды по договору доступна для всех лиц. Но продавец уже продлял срок аренды на 3 года. И это действительно проблема:

Согласно п. 21,22 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
ФАС также придерживается такого мнения

Письмо Федеральной антимонопольной службы от 11 января 2016 г. N ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения»

В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При этом, такое право предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответственно, по истечении срока аренды. Участок может быть предоставлен только на торгах. Второе продление такой аренды не допускается. Вы в таком случае — после 31.12.2018 года не сможете продлить аренду, даже если оформите фундамент на себя.

Далее признавать право будет довольно сложно.

Если вы считаете риски оправданными — заключайте договор, если нет — то я бы все же настоятельно не советовал вам заключать уступку.


23 августа 2017, 11:44
1
0
1
0

Как мне кажется в первую очередь — окончание срока аренды через полтора года и отказ арендодателя заключать договор аренды со мной? И вообще какой смысл было заключать договор на три года, если участок под ИЖС? Заранее благодарю за ответ, Наталия

Наталия

Отмечу также, что срок на строительство ИЖС — составляет 3 года. Один раз можно продлить. Так как уступка не отменяет старый и не создает новый договор — вы не сможете продлить аренду.

Вы ведете речь про аренду свыше 5ти лет, здесь речь идет об аренде на три года. В декабре 18ого договор заканчивается. Может ли арендатор зарегистрировать свой фундамент и после этого оформлять собственность уч-к? Или уже как я поняла, поезд ушел?

Наталия

нет не сможет, так как там незавершенное строительство. Его нужно закончить за эти годы — до декабря 18 года. Потом участок изымается и его заново выставляют на торги.

23 августа 2017, 12:11
Наталия
Наталия
Клиент, г. Москва

Простите, я изначально не понимаю логику. Государство дает участок в аренду под строительство дома на три года. А потом - изымает участок выставляет его на торги, значит новым собственникам, а что же делать тому, кто изначально строил на нем дом? Это же блокнот, чтобы его положить в карман и переехать на другое место? Как вообще изначально можно было давать участок в аренду под строительство (ИЖС) на три года, что можно было за это время успеть сделать арендатору, чтобы не лишиться участка и фундамента? Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) - было очень заманчиво.

23 августа 2017, 12:17
Консультация юриста бесплатно
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
10 рейтинг

Добрый день.

Во первых, о субаренде вообще речи вести не стоит, только усложните себе жизнь при постройке дома. Уступка по договору аренды у вас с разрешения собственника, т.е. это время и неопределенность, если решите покупать, деньги передавайте только после разрешения на такую уступку.

Срок для постройки дома остается небольшой, есть значительный риск, что при истечении срока аренды, участок заберут и выставят на аукцион. Т.е. покупать только при 100% уверенности, что успеете построить. Соответственно, цена такого участка большой уже быть не может, и с каждым месяцем падает.

23 августа 2017, 11:47
2
0
2
0
Иван Овчинников
Иван Овчинников
Юрист, г. Горно-Алтайск

Здравствуйте Наталия!

Согласно ч.9. ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 6 ст.22 Земельного кодекса РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Это общие нормы в Вашем случае переть права возможно по тем условиям, которые предусмотрены в договоре так как срок 3 года (согласие арендодателя).

В соответствии с пунктами 21,22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 08.06.2015)«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

22. Заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу данных норм права, повторное продление договора аренды невозможно, в связи с чем Ваши риски в данном случае заключаются в отказе Арендодателем продлить данный договор аренды по истечении трех лет.Безусловно возможно в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимости но перспективы такого развития событий маловероятны.

23 августа 2017, 11:53
0
0
0
0
Наталия
Наталия
Клиент, г. Москва

Вы ведете речь про аренду свыше 5ти лет, здесь речь идет об аренде на три года. В декабре 18ого договор заканчивается. Может ли арендатор зарегистрировать свой фундамент и после этого оформлять собственность уч-к? Или уже как я поняла, поезд ушел?

23 августа 2017, 12:08

Вы можете приобрести данный участок в собственность только после завершения строительства, регистрации прав и постановки на государственный кадастровый учет данного объекта недвижимости, соответственно заключать данную сделку возможно, если, быть уверенным что за время установленное в договоре вы все это успеете.

23 августа 2017, 12:19
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган
7.5 рейтинг

Наталия, добрый день.

Хотела бы обратить Ваше внимание на позиции судебной практики относительно недопустимости уступки по договору аренды.

Так, из ставшего уже знаковым определения Верховного Суда РФ от 22.02.2017 № 309-ЭС16-16532 по делу № А60-58308/2015 следует:

Ссылка заявителя на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неправильном толковании данной нормы.Запрет уступки в указанной норме установлен применительно к случаям, в которых не заказчик приобретает товары, работы, услуги для государственных или муниципальных нужд, а, напротив, физическое или юридическое лицо приобретает права по отношению к публичным образованиям в своих интересах (например, приобретая права на государственное (муниципальное)имущество). В таком случае по общему правилу при отсутствии регулирования в специальном законодательстве уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

Таким образом, я бы советовала Вам не рисковать и не заключать сделку.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

23 августа 2017, 12:06
0
0
0
0

Дополнение:

согласно п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору, заключенному после введения в действие ЗК РФ третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (разъяснение касается договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более чем пять лет).

Хотела бы также отметить мнение Департамента городского имущества города Москвы в письме от 10 августа 2015 г. № ДГИ-1-291176/15-1:

в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах, подлежит применению норма ГК РФ, не позволяющая арендатору осуществить уступку прав и обязанностей по договору аренды

К такому мнению сейчас приходят практически все суды, а администрации подают иски о признании сделок по уступке недействительными.

Таким образом, условия договора о возможности уступки прав (п. 4.3.2 и 4.3.3 в Вашем случае) могут быть признаны недействительными по иску заинтересованной стороны.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

23 августа 2017, 12:16

Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) — было очень заманчиво.

Наталия

Да, опыт представления интересов по подобным делам позволяет прийти к подобному выводу. Однако заключение договора аренды по результатам торгов свыше 5 лет (на длительные сроки) все-таки позволяют построить дом. Но это уже не Ваш случай.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

23 августа 2017, 12:21
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Уголовное право
Может ли следователь не выполнить указания руководителя следственного органа в данном случае и как он должен поступить?
Руководитель СУ при УМВД по Красносельскому району в г. Санкт-Петербурге, ознакомившись с материалами предварительного следствия по делу Гаврилова и других, совершавших нападения на граждан с целью завладения их имуществом, дал следователю письменные указания. Он предложил изменить квалификацию обвинения, предъявленного Гаврилову и его соучастникам, со статьи Уголовного кодекса, предусматривающей ответственность за грабеж, на статью УК о разбое, а также изменить меру пресечения в отношении обвиняемого Ростову, освободив его из-под стражи. Кроме того, было предложено произвести очную ставку между обвиняемым Ростовым и потерпевшим Сазоновым и обыск у родителей Гаврилова. Получив указания руководителя следственного управления, следователь не согласился с ними. Он считает правильной свою квалификацию действий обвиняемых; освобождение Ростова может повлечь за собой его побег, а следственные действия, предлагаемые прокурором, проводить преждевременно. Может ли следователь не выполнить указания руководителя следственного органа в данном случае и как он должен поступить?
29 ноября 2020, 08:24, вопрос №2923071, Эллина Шелепина, г. Санкт-Петербург
1 ответ
Жилищное право
Имеет ли смысл провести покупку квартиры нотариально?
Здравствуйте! Покупаю квартиру, выясняется, что продавец сняла с постоянной регистрации бывшего мужа и его недееспособную племянницу до приватизации в 2010 г. При этом с мужем поставленны на учет одновременно , в 1983 г, а племянница в 2008 г. Муж подавал неоднократно в суд в 2011 и 2012 годах , но проиграл , его признали давно отсутствующим, а племянницу не вселявшейся. Насколько опасно покупать эту квартиру? Имеет ли бывший муж право оспаривать мою сделку купли-продажи? Имеет ли он право вселится на мою жилплощадь вместе с племянницей? Имеет ли смысл провести покупку квартиры нотариально? Спасибо за ответ!
18 ноября 2020, 05:04, вопрос №2913963, Анна, г. Москва
1 ответ
Гражданское право
Имеет ли смысл прибегать к процедуре банкротства физического лица?
Имелось несколько потребительских кредитов и кредитных карточек с общим долгом в 2 300 000 рублей, которые поначалу исправно платил. Но, в связи с ухудшением финансового положения, начались просрочки и перебои, и в какой-то момент вовсе перестал платить после увольнения с работы. С этого момента (увольнения) прошел почти год. И только сейчас (спустя год) нашел новую работу с зарплатой в 130 000 рублей. Но за период просрочки всех долгов часть была продана коллекторам, а часть обросла пениями и штрафами. Сумма выросла примерно до 3 600 000 рублей. Технически если отдавать по 100 000 рублей в месяц, то за 3 года можно погасить весь долг. Но фактически это обозначает жить на 30 000 рублей, которые уходят на аренду квартиры. И не остается на еду, проезд и другие нужды. Имеет ли смысл прибегать к процедуре банкротства физического лица при таком доходе? Какие могут быть развилки событий? Никакого имущества не имею и не имел никогда.
19 июля 2020, 21:41, вопрос №2824787, Марк, г. Москва
1 ответ
289 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Как быть? Имеет ли смысл писать заявление в соответствующие органы, или забыть про планшет и выкупать документы по той цене, которую заломил продавец?
Здравствуйте! Такая ситуация, брат купил мотоцикл, он был не на ходу, пришлось перевозить. Денег ему не хватило и он оставил под залог планшет и документы от мотоцикла хозяину, они договорились, что он привезёт деньги, а владелец в свою очередь отдаст документы и планшет. При этом никаких расписок с обоих сторон не было. Но есть свидетель(водитель машины, которого нанимали для перевозки мотоцикла) передачи денег и договорённости. Сейчас, когда брат решил отвезти остаток денег и получить назад планшет и документы, продавец ему говорит, чтоб про планшет забыл, а он стоит не мало, и если он хочет документы забрать, то пусть привозит сумму в 3,5 раза превышающую той, которую он должен был привезти. Как быть? Имеет ли смысл писать заявление в соответствующие органы, или забыть про планшет и выкупать документы по той цене, которую заломил продавец?
05 мая 2017, 02:28, вопрос №1629677, Анастасия, г. Комсомольск-на-Амуре
6 ответов
Банкротство
Есть ли смысл опротестовывать вексель его владельцу физ лицу, если в банке в котором он был куплен отозвана лицензия и через 2 недели начнется суд о банкротстве?
Есть ли смысл опротестовывать вексель его владельцу физ лицу, если в банке в котором он был куплен отозвана лицензия и через 2 недели начнется суд о банкротстве? купили простой вексель в банке на крупную сумму, а теперь там назначена временая администрация, бывшие сотрудники банка посоветовали нам подать документы на имя руководителя временой администрации банка, с целью компенсации очень небольшой части средств. Нам пророчат 3-ю очередь.Скажите пожалуйста нужно ли в этой непростой ситуации фиксировать факт невыплаты денег по векселю нотариусом и получить судебный приказ, либо вставать на очередь без особых перспектив получения денег. Возможно ли рассмотрения дела вне рамок очереди, и подача заявления на судебный приказ в мировой суд. Помогите разобраться пожалуйста студентам
15 сентября 2014, 17:04, вопрос №558943, Александр, г. Краснодар
5 ответов
Дата обновления страницы 24.08.2017