8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Имеет ли смысл связываться с покупкой права аренды у физ. Лица на участок в данном случае и каковы риски

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, имеет ли смысл связываться с покупкой права аренды у физ.лица на участок в данном случае:

Договор аренды заключен на три года с 1.01.2016 по 31.12.2018г. с городской администрацией как собственника участка с неразграниченным правом собственности, участок относится к землям населенных пунктов для ИЖС. На земельном участке находится фундамент, незарегистрированный в порядке, установленным законодательством. Как пояснил Арендатор, который его сейчас продает, он арендовал 3 года участок, потом продлил аренду (нынешний договор) еще на три года. Два года назад сделал фундамент под постройку дома., поэтому в теперешнем договоре есть пункт в предмете договора о фундаменте, незарегистрированном в порядке, установленном законодательством. Разрешение на строительство не оформлял. А теперь и строится передумал, т.к. получил наследство (дом от родственников) и актуальность в постройке пропала. Поэтому решил продать право аренды. В договоре есть пункт : Арендатор имеет право сдавать в субаренду, передавать свои права и обязанности третьим лицам, в т.ч. и передавать в залог и вносить в качестве вклада в уставный кап. и паевые взносы. Передавать права и обязанности и далее во всякие взносы - только с письменного согласия Арендодателя. Получается, субаренда - без письменного... И вот вопросы - смогу ли я купив таким образом участок построить на нем дом в течении 2х - 3х лет, а потом все это оформить в собственность? Какие подводные камни могут всплыть для меня вступив в эту сделку. Как мне кажется в первую очередь - окончание срока аренды через полтора года и отказ арендодателя заключать договор аренды со мной? И вообще какой смысл было заключать договор на три года, если участок под ИЖС? Заранее благодарю за ответ, Наталия

Показать полностью
  • image-0-02-05-f7dc239dc943e56ebea636896a58bf429a480dd6a8fba4e9890db9e42775efe8-V
    .jpg
  • image-0-02-05-3fccdc36a666243493ee925a9f50c05ec093c0e8bebe54e80e0627dada919c17-V
    .jpg
  • image-0-02-05-5f1525a6f4df23f7ae0db4c94a7a82f592ff64f2e29c70a89cfc4ea2c43c829a-V
    .jpg
  • image-0-02-05-fb5bacec5aa2704679da2f3735a38ba76c8ea28f6f4231e8184a0e1288f0c316-V
    .jpg
  • image-0-02-05-5113b04cb764915f9a46a34bb751d419a8acd7e1aeb50a1c698d36290221447e-V
    .jpg
, Наталия, г. Москва
Алексей Гущин
Алексей Гущин
Юрист

Здравствуйте Наталия. Бузусловно можете. Уступка права аренды по договору доступна для всех лиц. Но продавец уже продлял срок аренды на 3 года. И это действительно проблема:

Согласно п. 21,22 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
ФАС также придерживается такого мнения

Письмо Федеральной антимонопольной службы от 11 января 2016 г. N ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения»

В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При этом, такое право предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответственно, по истечении срока аренды. Участок может быть предоставлен только на торгах. Второе продление такой аренды не допускается. Вы в таком случае — после 31.12.2018 года не сможете продлить аренду,  даже если оформите фундамент на себя.

Далее признавать право будет довольно сложно.

Если вы считаете риски оправданными — заключайте договор, если нет — то я бы все же настоятельно не советовал вам заключать уступку.


1
0
1
0

Как мне кажется в первую очередь — окончание срока аренды через полтора года и отказ арендодателя заключать договор аренды со мной? И вообще какой смысл было заключать договор на три года, если участок под ИЖС? Заранее благодарю за ответ, Наталия

Наталия

Отмечу также, что срок на строительство ИЖС — составляет 3 года. Один раз можно продлить. Так как уступка не отменяет старый и не создает новый договор — вы не сможете продлить аренду.

Вы ведете речь про аренду свыше 5ти лет, здесь речь идет об аренде на три года. В декабре 18ого договор заканчивается. Может ли арендатор зарегистрировать свой фундамент и после этого оформлять собственность уч-к? Или уже как я поняла, поезд ушел?

Наталия

нет не сможет, так как там незавершенное строительство. Его нужно закончить за эти годы — до декабря 18 года. Потом участок изымается и его заново выставляют на торги.

0
0
0
0
Наталия
Наталия
Клиент, г. Москва

Простите, я изначально не понимаю логику. Государство дает участок в аренду под строительство дома на три года. А потом - изымает участок выставляет его на торги, значит новым собственникам, а что же делать тому, кто изначально строил на нем дом? Это же блокнот, чтобы его положить в карман и переехать на другое место? Как вообще изначально можно было давать участок в аренду под строительство (ИЖС) на три года, что можно было за это время успеть сделать арендатору, чтобы не лишиться участка и фундамента? Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) - было очень заманчиво.

Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
рейтинг 8.2
Эксперт

Добрый день.

Во первых, о субаренде вообще речи вести не стоит, только усложните себе жизнь при постройке дома. Уступка по договору аренды у вас с разрешения собственника, т.е. это время и неопределенность, если решите покупать, деньги передавайте только после разрешения на такую уступку.

Срок для постройки дома остается небольшой, есть значительный риск, что при истечении срока аренды, участок заберут и выставят на аукцион. Т.е. покупать только при 100% уверенности, что успеете построить. Соответственно, цена такого участка большой уже быть не может, и с каждым месяцем падает.

2
0
2
0
Иван Овчинников
Иван Овчинников
Юрист, г. Горно-Алтайск

Здравствуйте Наталия!

Согласно ч.9. ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 6 ст.22 Земельного кодекса РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Это общие нормы в Вашем случае переть права возможно по тем условиям, которые предусмотрены в договоре так как срок 3 года (согласие арендодателя).

В соответствии с пунктами 21,22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 08.06.2015)«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

22. Заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу данных норм права, повторное продление договора аренды невозможно, в связи с чем Ваши риски в данном случае заключаются в отказе Арендодателем продлить данный договор аренды по истечении трех лет.Безусловно возможно в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимости но перспективы такого развития событий маловероятны.

0
0
0
0
Наталия
Наталия
Клиент, г. Москва

Вы ведете речь про аренду свыше 5ти лет, здесь речь идет об аренде на три года. В декабре 18ого договор заканчивается. Может ли арендатор зарегистрировать свой фундамент и после этого оформлять собственность уч-к? Или уже как я поняла, поезд ушел?

Вы можете приобрести данный участок в собственность только после завершения строительства, регистрации прав и постановки на государственный кадастровый учет  данного объекта недвижимости, соответственно заключать данную сделку возможно, если, быть уверенным что за время установленное в договоре  вы все это успеете.

0
0
0
0
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган

Наталия, добрый день.

Хотела бы обратить Ваше внимание на позиции судебной практики относительно недопустимости уступки по договору аренды.

Так, из ставшего уже знаковым определения Верховного Суда РФ от 22.02.2017 № 309-ЭС16-16532 по делу № А60-58308/2015 следует:

Ссылка заявителя на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неправильном толковании данной нормы.Запрет уступки в указанной норме установлен применительно к случаям, в которых не заказчик приобретает товары, работы, услуги для государственных или муниципальных нужд, а, напротив, физическое или юридическое лицо приобретает права по отношению к публичным образованиям в своих интересах (например, приобретая права на государственное (муниципальное)имущество). В таком случае по общему правилу при отсутствии регулирования в специальном законодательстве уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

Таким образом, я бы советовала Вам не рисковать и не заключать сделку. 

С уважением, 
Екатерина Довгопол.

0
0
0
0

Дополнение: 

согласно п. 18  постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №  11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору, заключенному после введения в действие ЗК РФ третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (разъяснение касается договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных  на срок более чем пять лет). 

Хотела бы также отметить мнение Департамента городского имущества города Москвы в письме от 10 августа 2015 г. № ДГИ-1-291176/15-1: 

в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах, подлежит применению норма ГК РФ, не позволяющая арендатору осуществить уступку прав и обязанностей по договору аренды

К такому мнению сейчас приходят практически все суды, а администрации подают иски о признании сделок по уступке недействительными. 

Таким образом, условия договора о возможности уступки прав (п. 4.3.2 и 4.3.3 в Вашем случае) могут быть признаны недействительными по иску заинтересованной стороны.

С уважением, 
Екатерина Довгопол.

0
0
0
0

Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) — было очень заманчиво.

Наталия

Да, опыт представления интересов по подобным делам позволяет прийти к подобному выводу. Однако заключение договора аренды по результатам торгов свыше 5 лет (на длительные сроки) все-таки позволяют построить дом. Но это уже не Ваш случай. 

С уважением, 
Екатерина Довгопол.

0
0
0
0
Похожие вопросы
1100 ₽
Вопрос решен
Автомобильное право
8 февраля на госуслуги приходит уведомление об исполнительном производстве по поводу данного штрафа от приставов по адресу прописки
Добрый день, ситуация следующая. Начну с того, что по прописке не живу уже давно и не имею возможности забирать с почты заказные письма.10 октября мной была продана машина. 27 октября на госуслуги пришел штраф на эту машину за неправильную парковку. Кнопки оплатить либо оспорить в уведомлении не было. Машина на тот момент не была снята с учета. Поскольку на фото с нарушением была видная часть эвакуатора, я решил, что новый владелец оплатил штраф, забирая машину со штрафстоянки. 8 февраля на госуслуги приходит уведомление об исполнительном производстве по поводу данного штрафа от приставов по адресу прописки. Решив, что потраченное время и деньги на дорогу до приставов будут сопоставимы со суммой штрафа, я его оплачиваю. Теперь от знакомых я узнаю, что в суде по адресу прописки будет рассматриваться дело о несвоевременной уплате штрафа. Есть ли смысл на него ехать, какие шансы будут оспорить наложение ещё и этого административного штрафа?
, вопрос №4061446, Максим, г. Москва
Наследство
Как поступать в данном случае?
Добрый день! Меня зовут Дина. После смерти мужа наследниками движимого и недвижимого имущества стала я, двое наших детей и отец мужа (88 лет). После вступления в наследство ( разделе долей), дедушка (88 лет) оформил завещание всех своих долей на стороннее лицо. Идут требования со стороны дедушки что бы я и дети отказались от своих долей одной из квартир, участка земли в пользу дедушки.Есть опасения что данное лицо относится к "черным риэлторам". Как поступать в данном случае?
, вопрос №4061322, Дина, г. Москва
Недвижимость
И каковы мои шансы, что он выплатит долг?
Я сдавал квартиру на длительный срок. Квартирант который жил там - не платил за услуги жкх и счётчики - я в то время жил в другом городе и не было возможности контролировать. Договор аренды имеется. По нему он обязан оплачивать услуги жкх и вовремя вносить оплату за аренду. Итог. Он просто уехал. Осталось куча долгов и разломаная квартира. Диван уничтожен, обои уничтожены, потолок на кухне тоже. Сломано окно. Сломан сервант. Сломан унитаз (не работает кнопка смыва), смесители на кухне и ванной. Сломан дверной замок - он теперь заедает и может не открыться. И всё очень загрязнено и заражено тараканами (уже вывел). Что делать? Можно ли подать на него в суд? И каковы мои шансы, что он выплатит долг?
, вопрос №4061082, Константин, г. Волгодонск
686 ₽
Гражданство
А если повлияет, то как мне поступить в данном случае?
Добрый день, я гражданин РФ, имею ВНЖ другой страны, проживаю в стране где ВНЖ. В связи с появившейся потребностью посетить РФ я подала заявление на госуслугах на дополнительный (второй) загранпаспорт, тк старый через 1,5 года заканчивается, а через 3 месяца мне нужно получать новое ВНЖ на 3 года и паспорт должен быть соответствующим по сроку, а в РФ этот процесс быстрее. В лк госуслуг мне пришло приглашение на запись и отобразилась задолженность по уплате госпошлины. Записаться не удалось, тк нет окошек, госпошлину я не оплачивала до записи. А чуть позже обстоятельства повернулись так, что поездка в РФ отменилась. Теперь я собираюсь подать заявление на выдачу паспорта в консульство РФ в стране пребывания. Заявление на госуслугах я не закрыла, тк при его закрытии больше подать через сайт заявку не выйдет, меня смутило этот момент и также я не знаю что делать с госпошлиной (которая появилась как задолженность). Вопрос - не повлияет ли открытое заявление на госуслугах с не оплаченной госпошлиной на одобрение паспорта в консульстве. А если повлияет, то как мне поступить в данном случае? И если я его закрою, пропадет ли госпошлина из лк. Как здесь грамотно поступить, чтобы спокойно подать доки в консульстве в стране пребывания и беспрепятственно получить доп. паспорт?
, вопрос №4060631, Iuliia, г. Москва
Предпринимательское право
Как принимать оплату от физ лица банковским переводом, если нет ККТ?
Добрый день. У меня открыто ИП УСН 6%(доходы),услуги по строительству. ККТ нет. Могу ли я по договору подряда оказывать услуги по ремонту физическим лицам? Деньги будут поступать банковским переводом. Достаточно ли будет договора и акта об оказании услуг? Как принимать оплату от физ лица банковским переводом, если нет ККТ?
, вопрос №4058266, Лариса, г. Москва
Дата обновления страницы 24.08.2017