Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача Жилья от ИП не собственника
Добрый день!
Моя мама хочет сдавать в аренду свою квартиру, у меня есть ИП.Но к ее квартире отношения я не имею, кроме прописки в ней.
Идея мероприятия только из-за того, чтобы снизить уплата налога с 13% до 6%.
Какие есть варианты?
Вариант по договору аренды между мной и матерью, с последующей сдачей в субаренду, возникает проблема, по нашему с ней договору я буду арендовать за копейки(условные 1000 рублей в месяц), а сдавать за реальную сумму, то наш договор могут признать мнимый со всеми вытекающими отсюда проблемами.
Есть еще какие-то варианты?Генеральная доверенность или еще что-то?
Спасибо
Уважаемый Олег! Здравствуйте! Так. а маме не судьба не зарегистрироваться как ИП? Или тогда уж заключайте договор безвозмездного пользования. Далее уже Вы сдаете в аренду.
Добрый день, Олег.
Ситуация распространенная и не сказать, что есть 100% решение.
Если Вы снимаете у мамы квартиры за 1000 руб. в месяц, но есть риск признания договора притворной сделкой, однако если Вы получите от нее помещение по безвозмездному договору, то в таком случае Вы как ИП от безвозмездно полученного имущества обязаны будете оплатить налог.
Доверенность тем более не поможет. так как по ней Вы будете сдавать помещение от имени мамы и как следствие налог все равно будет платить она.
Как правило все таки на практике минимальный риск создает аренда Вами у мамы помещения по минимальной цене и последующая сдача по реальной, не могу сказать, что прям идеальный вариант, но другие более рисковые.
Еще вариант — заключить с мамой агентский договор, согласно которому Вы будете сдавать помещение и перечислять ей деньги по договору за вычетом Вашего агентского вознаграждения и сделать это самое агентское вознаграждение максимально большим.
Добрый день, Олег!
Вариант по договору аренды между мной и матерью, с последующей сдачей в субаренду, возникает проблема, по нашему с ней договору я буду арендовать за копейки(условные 1000 рублей в месяц), а сдавать за реальную сумму, то наш договор могут признать мнимый со всеми вытекающими отсюда проблемами.
Олег
Тут действительно есть риск признания сделки недействительной, я бы Вам не советовал идти по этому пути. Приведу статью ГК РФ:
ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Доверенность тоже неподходящий вариант. По доверенности Вы будете действовать от имени мамы. И обязанность по уплате налога у нее никуда не денется. Честно говоря не вижу законных механизмов, как уменьшить налоговую ставку в данном случае.
Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Олег, добрый день!
Как правило все таки на практике минимальный риск создает аренда Вами у мамы помещения по минимальной цене и последующая сдача по реальной, не могу сказать, что прям идеальный вариант, но другие более рисковые.
Еще вариант — заключить с мамой агентский договор, согласно которому Вы будете сдавать помещение и перечислять ей деньги по договору за вычетом Вашего агентского вознаграждения и сделать это самое агентское вознаграждение максимально большим.
Варианты, действительно, не 100%-ные и в общем-то противозаконные. И то и другое фактически притворные или мнимые сделки (лично я склоняюсь к тому, что они скорее мнимые, так как совершены вообще без намерения создать соответствующие правовые последствия), имеющие одну единственную цель — уклонение от уплаты налогов. В том случае, если дело дойдет до суда, признать их недействительными, скорее всего, не составит труда (особенно с учетом того, что стороны по этим сделкам мать и сын).
Другое дело, что маловероятно (хотя и вероятно), что налоговую вообще заинтересует Ваше ИП и никто не будет просто так инициировать проверку. Однако, соглашусь с коллегами, что законных механизмов снижения налоговой ставки здесь нет.
https://www.regberry.ru/nalogo...
Ставка страховых взносов в 2017 году ИП за себя не изменилась и считается так же, как и в предыдущие годы:
на пенсионное страхование — (12МРОТ * 12* 26%), что составляет в 2017 году 23 400рублей;
на медицинское страхование — (12МРОТ *12* 5,1%), что составляет в 2017 году 4 590рублей.
Итого, минимальная фиксированная сумма взносов каждого индивидуального предпринимателя за себя (при годовых доходах до 300 000 рублей) равна 27 990 рублей. Это на 4 837 рубля больше, чем в 2016 году. Если предприниматель был зарегистрирован в этом качестве не весь год, то годовая сумма соответственно пересчитывается.
Таким образом нужно посчитать насколько вам выгодно.
Здравствуйте!
Вариант по договору аренды между мной и матерью, с последующей сдачей в субаренду, возникает проблема, по нашему с ней договору я буду арендовать за копейки(условные 1000 рублей в месяц), а сдавать за реальную сумму, то наш договор могут признать мнимый со всеми вытекающими отсюда проблемами.
Олег
в дополнение к мнению коллег. ничего ФНС признавать недействительным не будет.
в случае установления арендной платы между Вами и матерью ниже чем при аналогичных сделках на рынке недвижимости ФНС применит положения ст.105.1 и 105.3 НК о взаимозависимости, которая на лицо, и доначислит Вам налог.
в случае заключения договора безвозмездного пользования ФНС потребует уплатить Вас внереализационный доход.
Статья 250. Внереализационные доходы
В целях настоящей главы внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в статье 249 настоящего Кодекса.
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
...8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
поэтому варианты у Вас следующие:
1) Ваша мама регистрируется ИП и может приобрести например патент либо как Вы сейчас УСН 6%
2) мама дарит Вам квартиру и Вы сдаете.
3) то что предложил Дмитрий Васильев
Еще вариант — заключить с мамой агентский договор, согласно которому Вы будете сдавать помещение и перечислять ей деньги по договору за вычетом Вашего агентского вознаграждения и сделать это самое агентское вознаграждение максимально большим.
Васильев Дмитрий
но опять же размер вознаграждения не должен сильно отличаться от размера на рынке данных услуг, т.к. могут применить нормы о взаимозависимости.