Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Таунхаус на участке ИЖС по дачной амнистии
В продаже имеется таунхаус на участке ИЖС, по "зелёнке" это часть дома, причём, разрешение на строительство никогда не давалось - оформлено по дачной амнистии 6 лет назад, на тот момент у всего дома был один собственник, который получил 4 "зелёнки" на 4 таунхауса, которые впоследствии были распроданы вместе с соответствующими участками, на которых они располагаются.
У каждой части отдельные входы, вводы коммуникаций, крыши и т.д.
Общие, соответственно, некоторые несущие стены, фундамент, внешний вид.
Дом монолитно-каркасный на свайном фундаменте без подвалов(1 этаж+мансарда), фото в приложении.
Влечёт ли такое положение вещей какие-либо риски для будущего владельца данного таунхауса и если да, то какие? В частности, интересует вероятность и возможные последствия признания дома многоквартирным.
- town.jpg
По всем параметрам данный таунхаус соответствует понятию блока в доме блокированной застройки:
жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
И потому не должен быть признан МКД, но у меня всё ещё нет ясности относительно потенциальных рисков из-за, например, понятия "части жилого дома" в документах, оформления через дачную амнистию без разрешения на строительство и других факторов. Просьба уделить внимание именно этому вопросу.
Прежде всего, хочу извиниться за невозможность проголосовать за все ответы в теме - система пишет о каких-то лимитах, буду пробовать завтра. Кроме того, я не могу сделать текст вопроса и пояснений более удобночитаемым, потому что у меня выводится только примитивная форма ответа без возможности форматирования=(
Теперь по делу:
Возникла неразбериха относительно возможности строительства домов блокированной застройки(ДБЗ) на землях ИЖС, было даже найдено определение ВС РФ, где, как ни парадоксально, ДБЗ приравнивается к МКД со всеми вытекающими - спасибо Болтуновой Марине за предоставленную информацию.
Спорить с ВС РФ, пожалуй, не самое лучшее занятие, но я посчитал логичным предложение Носковой Елены обратиться к ПЗЗ и это действительно помогло расставить все точки над i:
1) В ПЗЗ Воронежа даётся точное определение ДБЗ и они относятся к разделу 2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
2) Рассматриваемый объект располагается в зоне Ж4, где разрешены и отдельно стоящие дома и ДБЗ, причём, ДБЗ в целом по таблице имеют больше прав, к примеру, если в зоне Ж5 запрещено строить отдельно стоящие дома, то ДБЗ - разрешено условно.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что строительство ДБЗ на землях ИЖС в данном конкретном примере разрешено.
Если этот вывод верен, то мы получаем следующий, в целом, положительный итог:
1) Сам факт регистрации по "дачной амнистии" не может быть оспорен как минимум из-за истечения сроков давности. Можно было бы рассмотреть его законность на момент оформления, но лично по мне это было бы пустой тратой времени.
2) Более сложный вопрос без срока давности относительно риска признания объекта самостроем упёрся в возможность отнесения ДБЗ к МКД(возможные нарушения строительных норм мы, по понятным причинам, не рассматриваем) - это мы практически единогласно(наперекор Верховному Суду=) ) сочли маловероятным, в том числе, на том основании, что местное законодательство даёт прямое определение ДБЗ не противоречащее определению ВС РФ, явно относит их к объектам ИЖС и при этом разрешает строительство данных объектов в рассматриваемой зоне Ж4.
Тут нужно отметить, что хотя мнение воронежских чиновников и является ничтожным относительно решения ВС РФ, тем не менее, выписывают разрешения и поднимают вопросы при их отсутствии именно местные органы.
Можно ли считать этот итог конечным? Возможно, надо что-то исправить/дополнить/рассмотреть другие потенциальные риски сложившейся ситуации?
В любом случае, выражаю огромную благодарность всем откликнувшимся, очень порадовало качество, количество и разнообразие мнений. Отличный сайт!
ВРИ ЗУ 2.3 Блокированная жилая застройка появился согласно приказу МЭР РФ от 30 сентября 2015: http://docs.cntd.ru/document/420307387
Соответственно, на момент постройки и регистрации данного ВРИ не существовало - он ещё не отделился от ИЖС.
Как я понимаю, на сегодняшний день максимум что можно потребовать от собственника в этой ситуации - это изменение ВРИ участка, но уж никак не снос здания.
На момент постройки/регистрации ПЗЗ по интересующей зоне Ж4 для ДБЗ выглядели также как и сейчас - спасибо Кураеву Геннадию.
Уважаемый Андрей! Доброго! Ну, по фото мало чего скажешь. Естественно, надо анализировать документы.
Напишу так: если ЗУ строго и верно уточнены на местности и удалось зарегистрировать права на строения по «дачной амнистии», то спустя четыре года как таковых рисков я не вижу.
А вот если есть вопросы по ЗУ, то вот по ст.304 ГК РФ проблемы могут быть (но опять же здесь землеустроительная/ строительно — техническая экспертиза).
В частности, интересует вероятность и возможные последствия признания дома многоквартирным.
Андрей
Здравствуйте. Для того чтобы дом считался многоквартирным у него должны быть не только общие коммуникации.
«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»
(утв. Госстроем России)Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
В Вашем случае внеквартирных общих помещений у указанных таунхаусов нет, поэтому признать их единым многоквартирным домом будет невозможно.
Кроме того, каждая квартира имеет собственный выход на свой придомовой участок, соответственно и в этой части данные таунхаусы не подпадают под определение многоквартирного дома.
Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79
»Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета"многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Здравствуйте, Андрей.
Маловероятно признание их многоквартирным домом.
Вот пример решения суда по схожей ситуации
С учетом указанных характеристик, экспертами сделан вывод о том, что незавершенный строительством объект жилой застройки «Барселона» по своим техническим и строительным характеристикам в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации является жилым домом блокированной застройки, к которому должны применяться нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
Проблемы могут быть с точки зрения отсутствия разрешения на строительство и все.
То есть, теоретически, местная администрация может обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 ГК РФ.
Вы же вправе подать иск о сохранении самовольной постройки как соответствующей нормам строительства и не представляющей угрозы для граждан.
Причем исковая давность здесь не помощник, а иск могут подать несмотря на регистрацию права собственности.
Гражданский кодекс
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение разъяснения Верховного Суда по самовольным постройкам.
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое
зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой
регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной
постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о
прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.Если самовольная постройка была обременена правами третьих
лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.При этом лица, правами которых обременен спорный объект,
должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ
ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.В случае нахождения самовольной постройки во владении лица,
не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе
самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе
самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на
самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены
необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.Если самовольная постройка осуществлена на земельном
участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены
необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права
собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган
городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).Признание права собственности на самовольную постройку не
свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в
последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.26. Рассматривая иски о признании права собственности на
самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении
судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С уважением! Г.А. Кураев
Хотя нашел пример и отрицательной судебной практики по признанию таунхаусов многоквартирным домом.
Таким образом, нужно знать технические характеристики Вашего дома.
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2017 г. по делу N А41-46277/16Проектной декларацией должника, утвержденной Приказом N
АО/УП/ОД/1/71/С от 09 ноября 2015 года, установлено, что дом, в котором
расположена квартира кредитора, состоит из отдельно стоящего 2-этажного здания
на 8 квартир, с объектами инженерной инфраструктуры, при этом объект расположен
на земельном участке площадью 5556 кв. м с кадастровым номером:
50:20:0070227:1457.В указанном многоквартирном доме предусмотрено общее
имущество, находящееся в общей долевой собственности участников долевого строительства: крыша; конструктивные элементы фундамента; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; распределительные электрические ящики; элементы благоустройства; система канализации и водоотведения; ливневая канализация.Поскольку объекты незавершенного строительства имеют такие
элементы общего имущества, как ограждающие несущие или ненесущие конструкции, и в данных объектах расположено более двух помещений, определяемых как жилые секции, каждая из которых состоит из одной или нескольких комнат и является структурно обособленной по отношению к другим жилым секциям, то, соответственно, жилые секции могут быть признаны «квартирами», а совокупность этих секций «многоквартирным домом».
http://www.consultant.ru/cons/...
С уважением! Г.А. Кураев
Андрей здравствуйте! Как вы отметили в вопросе — участок под ИЖС. Согласно
Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Наименование вида разрешенного использования земельного участка -
Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство;
Описание вида разрешенного использования земельного участкка -
размещение дачных домов и садовых домов)Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений.....
Наименование вида разрешенного использования земельного участка -
Блокированная жилая застройка
Описание вида разрешенного использования земельного участкка -Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (жилой дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, имеющих общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощей и ягодных культур, размещение гаражей и иных вспомогательных сооружений
Получается в вашем случае на участке ИЖС построена блокированная застройка, что является нарушением по разрешенному использованию, то есть может возникнуть вопрос о самовольной постройке и соответствующих последствиях (ст.222 ГК РФ) о которых указывал юрист Кураев Геннадий
Адрес ссылкиhttp://nsovetnik.ru/
По факту строится частный жилой дом. Юридически продажа части дома осуществляется через оформление доли на жилье и земельный участок. Дом строится по всем правилам: 3 этажа, площадь не больше 1 500 кв. м. Дом, как уже говорилось ранее, находится в собственности у нескольких граждан (долевой собственности). Дом регистрируется в порядке дачной амнистии, и все остаются довольны. Впоследствии проживающие граждане заключают между собой соглашение о пользовании общей долевой собственностью либо производят выдел долей через суд или путем договоренностей.
Чем такая схема выгодна?
Да всем. Главное — застройщик существенно экономит в финансовом плане. На строительство частного дома совсем необязательно оформлять проектную документацию и акт ввода в эксплуатацию.
Какими последствиями это чревато на практике?
Во-первых, как мы понимаем, всей инфраструктуры, которая необходима для частного дома, для нескольких семей будет недостаточно. Речь идет о парковке, детской площадке и т. д.
Во-вторых, если впоследствии какая-то семья захочет продать свою «квартиру», у нее могут возникнуть проблемы.
Одним из главных послаблений в законе о дачной амнистии относительно ИЖС является то, что данный объект строительства регистрируется без акта ввода в эксплуатацию.
Что касается проблем при продаже доли следует учитывать нормы статьи 250 ГК РФ.
Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В Вашем случае нет никакой необходимости признавать дом многоквартирным.
Никаких проблем с документами в дальнейшем не будет по следующим основаниям.
1. Дом (вернее, 4 дома) были зарегистрированы по декларации. Соответственно, разрешение на строительство не требуется и никто не имеет права его требовать в дальнейшем.
2. Признание дома многоквартирным не грозит по причине нахождения его на участке ИЖС. Поэтому прежде чем думать об МКД, необходимо решить судьбу земли в части изменения вида разрешенного использования. Как показывает практика, на землях ИЖС в ПЗЗ не предусматривается возможность возведения МКД.
3. Так как на землю имеется тоже 4 свидетельства (похоже, что с разными кадастровыми номерами, т.е. на отдельные земельные участки), то проблем с использованием этих участков также не возникнет.
Объекты блокированной застройки действительно не относятся к объектам иЖС.
Однако надо учитывать, что в каждом муниципалитет существуют утвержденные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Так вот если в этих самых ПЗЗ допускается на участках ИЖС строить дома блокированной застройки, то ни о каком нарушении говорить нельзя.
Нарушение возникает только в случае, если ПЗЗ такое строительство не разрешают.
Здравствуйте Андрей.
Проблемы могут быть и прежде всего это связано с участком. Он у Вас ИЖС, а следовательно, не предназначен для строительства жилых домов блокированной постройки.
Понятие такого дома есть и в законе.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 49.
2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
Тот факт, что право зарегистрировано, не принципиально, т.к. его можно и оспорить, Пленум Вам привел Геннадий. .
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. N 18-КГ15-56
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
По смыслу этих же норм не являются объектом индивидуального жилищного строительства жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
Судом установлено, что земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: г. <...>, принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности. На данном земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальный жилой дом с приусадебным участком» возведен двухэтажный объект капитального строительства — жилой дом блокированной застройки.
Решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки ответчикам не выдавалось.
Судом первой инстанции принято решение об удовлетворении иска и о сносе спорного строения, поскольку возведенный дом не относится к объектам, возведение которых допускается на земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Согласно экспертному заключению возведенное строение представляет собой строительную систему, состоящую из десяти структурно обособленных помещений, отделенных друг от друга стенами без проемов, состоящих из одной или двух комнат, а также помещений вспомогательного назначения, используемых гражданами для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В пределах конструкций обособленных помещений каждый из двух этажей оборудуется инженерными системами (водоснабжения, канализации и электроснабжения) с последующей возможностью подключения к общим внеквартирным инженерным сетям. Обособленные помещения второго этажа имеют общие внеквартирные помещения (лестничные клетки). Назначение указанного капитального объекта — многоквартирное жилое здание секционного типа.
Кроме того, тот факт, что возведенное строение является жилым домом блокированной застройки, никем не оспаривался.
Также в апелляционном определении не дана оценка тому обстоятельству, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, был возведен жилой дом блокированной застройки.
Так что стоит подумать, хотя 6 лет большой срок, а срок исковой давности по такой категории споров 3 года, с момента когда администрация узнала или должна была узнать о незаконной постройке, если нет угрозы жизни… Узнать она могла с момента внесения записи в ЕГРН.
Так вот если в этих самых ПЗЗ допускается на участках ИЖС строить дома блокированной застройки,
Носкова Елена
Я так понимаю, это в мой адрес.
Не встречала, да и незаконно это, ну если только правила не утверждены очень давно и их не привели в соответствие с законом.
Согласно части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Абзацем 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 2.1 КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Приложение к приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 разрешенное использование земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» (ранее
«малоэтажная жилая застройка») включает в себя размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
В соответствии с пунктом 2.3 Классификатора разрешенное использование земельного участка «блокированная жилая застройка» включает в себя размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха.
Очень интересное определение, так как в других местах чаще всего блокированные дома как раз относят к ИЖС, например, вот детальный разбор от Росреестра:
https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/rosreestr1.html
Причём, если этот разбор достаточно всеобъемлющий и убедительный, то статья на которую ссылается верховный суд вообще никаких понятий не описывает, а лишь регламентирует список объектов, в отношении которых не проводится экспертиза, и там наряду с домами блокированной застройки есть такой пункт:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
Можно ли это считать исчерпывающим определением объектов ИЖС? На мой взгляд, нет, иначе надо добрую половину частного сектора с домами на 2-3 и более хозяев следует признать многоквартирными домами со всеми вытекающими - они же не являются отдельно стоящими.
Но это же верховный суд... Вот как к этому относиться?
Дополнительно обращу Ваше внимание на формулирвку статьи 16 ЖК РФ
То есть квартирой может быть только такое помещение, которое выходит в помещения общего пользования в многоквартирном жилом доме — коридор, лестничную клетку. Ничего такого в Вашем случае нет. Если это не квартира и не комната, значит это и не МЖД.
То есть я так понимаю, что вопрос с принадлежностью данного объекта к многоквартирным домам мы закрыли?
ВАС РФ тоже на эту тему высказывался и тоже пришел к выводу (правда по делу о банкротстве, но это несущественно) что таунхусы не являются МЖД
https://zakon.ru/discussion/20...
Что касается вопроса о части жилого дома. По сути проблема состоит в том, что до исх пор устоявшегося понятия таунхауса так и не появилось. И даже дома сблокированной застройки также в основном указываются в различного рода подзаконных разного уровня актах, что порождает всякие сомнения относительно отнесения тех или иных объектов к таким домам.
Об опасностях покупки подобных домов зарегистрированных по дачной амнистии можно почитать вот тут:
http://domarastut.ru/journal/i...