Собираемся брать займ под залог квартиры. Нужна консультация опытного специалиста о возможных рисках для нас

Question

Договор Залога: https://docs.google.com/document/d/1z1AKzz0srMUpBK86leVxPHsU-ZRg4Ff3OQL-RymRjGQ/edit?usp=sharing Договор Займа: https://docs.google.com/document/d/1BVYffAZ0WxrM2tpjZc-zUz-l6d474gxA2UhfuNILElU/edit?usp=sharing 1. Какие есть подводные камни и опасности в процессе получения Займа с залогом квартиры для нас - займодавцев? Некоторые вопросы я задаю ниже, но что-то мог упустить. 2. Мы хотим прописать с залогодержателем условия сделки по продаже в гарантийном письме или доп. соглашении такие, чтобы покупатель квартиры мог гарантировано получить безопасную сделку(нужна правильная формулировка от вас примерно следубщего текста): "При продаже квартиры оформляется 3-х сторонний договор купли-продажи с участием займодавца. При совершении сделки купли-продажи квартиры денежные средства закладываются в две ячейки: 1. продавец, 2. займодавец После этого выдается доверенность на регистратора который регистрирует снятие обременения и переход права от нас на нового собственника. Условие вскрытия ячейки продавцом и залогодателем, которые должны быть прописаны в доворе в банке - зарегистрированный переход права на покупателя. Т.е. как только покупатель становится собственником жилья, продавец и залогодержател получают доступ к своим ячейкам. » 3. Нигде в договорах не прописано, но на самом деле мы должны заплатить разовую комисию за выдачу денег - около 150 тыс... чем отсутствие в договорах этой суммы для нас может быть опасно ? 4. Как прописать кредитную линию и в каком договоре? Ну то есть, что мы гарантировано сможем взять по необходимости дополнительную сумму до 2,5 млн рублей. 5. Договор ЗАЛОГА. пункт 2.4. a. кто определяет что является угрозой уменьшения стоимости? или кто определяет рыночную стоиомсть ? И что делать если залогодержатель имеет отличное от залогодателя мнение насчет уменьшения рыночной стоимости b. что будет если это требование по предоставлению дополнительного залога не может быть исполнено залогодателем 6. Договор ЗАЛОГА. пункт 3.6. Почему нельзя сдавать в безвозмездное пользование другим лицам предмет залога ? И что будет если мы нарушим этот пункт ? 7. Договор ЗАЛОГАп 4.2 не указан срок в которй это проиходит. Сколько адекватно нудно прописать ? 8. Договор ЗАЛОГА п 5.2 по каким ценам и как будет продаваться квартира ? и какое влияние на цены квартиры и риелторский услуг может оказать залогодатель ? 9. Договор ЗАЛОГА. пункт 17 То есть займодавец может не захотеть продлевать договор ? Наверно нам выгодно сразу заключить договор на 3 года ? А если все-таки рассматривать случай продления займа - в договоре залога ведь прописан уже первоначальный срок возврата займа. 10. Договор ЗАЙМА п 10: а если мы деньги дали, а расписку не получили ? 11. Договор ЗАЙМА п 15.1: И что будет если такое уведомление не будет сделано ??? Наврено это пункт надо как-то изменить, так как мы не хотели бы докладывать о каждом шаге залогодержателю. 12. Договор ЗАЙМА п 16: Как займодавец может доказать что мы не звонили по телефону и не предупреждали ? 13. Будет доп. соглашение, что выплата процентов замораживается до момента продажи квартиры. Что будет если квартира не продадастся в течение срока договора займа ?

Анна Проворова · Answer

Иван, добрый вечер. «При продаже квартиры оформляется 3-х сторонний договор купли-продажи с участием займодавца. При Иван Это будет не трехсторонний договор, так как Залогодержатель не является собственником недвижимости, она у него только в залоге, поэтому стороной сделки по купле продаже не является. Перед заключением договора купли продажи, он должен либо дать разрешение на смену собственника, либо снять обременение.Выгоднее для него первый вариант, так как недвижимость в любом случае остается у него в залоге. денег — около 150 тыс… чем отсутствие в договорах этой суммы для нас может быть опасно ? Иван Опасно тем, что при отказе от займа по каким либо обстоятельствам, эта сумма к Вам не вернется. То есть вы платите эти деньги и можете про них забыть. 4. Как прописать кредитную линию и в каком договоре? Ну то есть, что мы гарантировано сможем взять по необходимости дополнительную сумму до 2,5 млн рублей. Иван Это должно быть прописано в договоре займа, т.е. сумма займа выдается единовременно путем перечисления на р/с или наличным платежом, либо открывается кредитная линия в пределах определенной суммы, доступ к которой заемщик имеет в любой момент или при определенных условиях. 5. Договор ЗАЛОГА. пункт 2.4. a. кто определяет что является угрозой уменьшения стоимости? или кто определяет рыночную стоиомсть? И что делать если залогодержатель имеет отличное от залогодателя мнение насчет уменьшения рыночной стоимости Иван На самом деле, этот пункт пишется, но он как правило не рабочий, никто не может заставить вас ежегодно или ежемесячно проводить оценку квартиры. . что будет если это требование по предоставлению дополнительного залога не может быть исполнено залогодателем Иван Это кабальное условие, так как договор займа и залога соответственно, заключен на вполне определенную недвижимость и требовать дополнительного залога, залогодержатель не может. 6. Договор ЗАЛОГА. пункт 3.6. Почему нельзя сдавать в безвозмездное пользование другим лицам предмет залога? И что будет если мы нарушим этот пункт ? Иван Если штрафные санкции не предусмотрены, то ничем вам это не грозит, так как вы собственником остаетесь, следовательно вправе использовать свое имущество как угодно, если это не грозит ему порчей или уничтожением. Тут скорее больше вопросов у страховой возникнет, а не у залогодержателя. Статья 209. Содержание права собственности [Гражданский кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 209] 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 7. Договор ЗАЛОГАп 4.2 не указан срок в которй это проиходит. Сколько адекватно нудно прописать ? Иван Думаю, трехдневного срока (в рабочих днях) будет достаточно. 8. Договор ЗАЛОГА п 5.2 по каким ценам и как будет продаваться квартира? и какое влияние на цены квартиры и риелторский услуг может оказать залогодатель ? Иван Должна быть произведена оценка, от этой стоимости и будут исходить, если торги не состоятся, то будут постепенно уменьшать стоимость. 9. Договор ЗАЛОГА. пункт 17 То есть займодавец может не захотеть продлевать договор? Наверно нам выгодно сразу заключить договор на 3 года? А если все-таки рассматривать случай продления займа — в договоре залога ведь прописан уже первоначальный срок возврата займа. Иван Там лучше прописать гарантированную пролонгацию при выполнении условия погашения процентов за прошедший период. 10. Договор ЗАЙМА п 10: а если мы деньги дали, а расписку не получили ? Иван Поэтому лучше подстраховаться и платить не наличными, а на счет с назначением платежа „досрочное погашение займа“. 11. Договор ЗАЙМА п 15.1: И что будет если такое уведомление не будет сделано ??? Иван Это тоже стандартная формулировка, но в принципе, не лишена смысла. Если вы перестанете платить, то залогодержатель сможет выйти с вами на связь, так же и при подаче искового заявления в суд, нужен ваш действительный адрес. 12. Договор ЗАЙМА п 16: Как займодавец может доказать что мы не звонили по телефону и не предупреждали ? Иван Поэтому одного телефонного звонка недостаточно, самым весомым доказательством будет являться письменное уведомление через почту России. 13. Будет доп. соглашение, что выплата процентов замораживается до момента продажи квартиры. Что будет если квартира не продадастся в течение срока договора займа ? Иван Снизят цену и будут дальше продавать.